7月18日，財(cái)政部和住建部分別在官網(wǎng)對(duì)2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單進(jìn)行公示，包括北上廣深在內(nèi)的16個(gè)城市入圍。

名單

??文件顯示，根據(jù)財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》和《關(guān)于組織申報(bào)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于近期組織開展了中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審工作。

??按照競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審得分，北京、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個(gè)城市入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)，公示期為2019年7月18日-2019年7月24日。

??中央財(cái)政將對(duì)示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持

??據(jù)了解，競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審主要根據(jù)申報(bào)城市新增租賃房源數(shù)量、解決新市民租賃需求人數(shù)、住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)情況等指標(biāo)確定。

??實(shí)際上，早在2017年7月，八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》就提出了建立租購(gòu)并舉的住房制度，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同年，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市成為首批房屋租賃試點(diǎn)城市。

??此次入圍的16個(gè)城市，包含了北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，11個(gè)省會(huì)城市及東南沿海重要的中心城市廈門。相較兩年前，增加了北京、上海兩個(gè)一線城市，北方城市長(zhǎng)春替換了沈陽(yáng)，西南新增了長(zhǎng)沙和重慶，增加了山東省省會(huì)濟(jì)南和福建省省會(huì)福州，調(diào)出了廣東省的兩個(gè)城市佛山和肇慶。

??今年3月5日，財(cái)政部在提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議審查的預(yù)算報(bào)告中，把"加強(qiáng)基本住房保障"列入2019年財(cái)政政策。報(bào)告指出，中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金安排1433億元，增長(zhǎng)12.4%。支持城鎮(zhèn)公租房建設(shè)和老舊小區(qū)改造，開展住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)。

??據(jù)悉，中央財(cái)政將對(duì)確定的示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持，試點(diǎn)示范期為三年。中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金標(biāo)準(zhǔn)按城市規(guī)模分檔確定，直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級(jí)城市每年6億元。中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)、與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出。示范城市可以自主確定資金使用方案。

??為何這些城市入圍？

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，兩部委此次發(fā)布財(cái)政支持租賃市場(chǎng)的16個(gè)城市試點(diǎn)名單，充分體現(xiàn)了當(dāng)前發(fā)展租賃市場(chǎng)的導(dǎo)向。通過財(cái)政政策來(lái)落實(shí)新發(fā)展模式，體現(xiàn)了財(cái)政政策的杠桿導(dǎo)向，也體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策支持力度。在其看來(lái)，此次納入試點(diǎn)名單的城市，是通過競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)審獲得的，這可能會(huì)考慮相關(guān)城市發(fā)展租賃市場(chǎng)的需求、租賃市場(chǎng)的平臺(tái)建設(shè)、各地這兩年租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)情況等。試點(diǎn)名單包括了一線城市和部分二線城市，基本上都是東中西部相對(duì)規(guī)模大的城市。從城市等級(jí)看，蘇州、西安、沈陽(yáng)、青島等熱點(diǎn)城市沒有納入試點(diǎn)，此類城市后續(xù)需要快馬加鞭積極發(fā)展租賃市場(chǎng)。

??"整體來(lái)看，16城入圍試點(diǎn)城市名單，有利于各地加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)督平臺(tái)，改善住房租賃市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)境，并形成榜樣性、示范性作用。"58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從城市類別來(lái)看，16城包括了4個(gè)一線城市和12個(gè)二線城市，這都是東中西部地區(qū)相對(duì)規(guī)模較大、且人口凈流入和住房租賃需求缺口大的城市。預(yù)計(jì)未來(lái)在中央財(cái)政的持續(xù)下，上述地區(qū)能夠加快形成"多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉"的住房制度建設(shè)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于納入租賃試點(diǎn)的城市，租賃市場(chǎng)發(fā)展的財(cái)政資金會(huì)更加到位，這有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，包括租賃平臺(tái)的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關(guān)租賃權(quán)益的保障。財(cái)政支持包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，相關(guān)試點(diǎn)后不排除在此類城市會(huì)推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。

??自從中央提出租購(gòu)并舉的政策方向之后，住房租賃市場(chǎng)日益受到各界重視。房租雖然波動(dòng)較小，但熱點(diǎn)城市近年來(lái)房租也呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢(shì)，逐步增加了租房者的住房開支。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心七月初發(fā)布的《2019年6月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，全國(guó)租賃交易價(jià)格指數(shù)自2018年12月份止跌回漲以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)第7個(gè)月上漲。在其監(jiān)控的35個(gè)城市中，共有11個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量相比上月有所擴(kuò)大。另外值得注意的是，作為一線城市的代表，深圳、北京的租賃價(jià)格指數(shù)同比持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)達(dá)到30個(gè)月。

??另?yè)?jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市上半年住房租金均價(jià)累計(jì)上漲1.67%。其中累計(jì)上漲城市15個(gè)，累計(jì)下跌城市5個(gè)，上半年租金均價(jià)一線城市上漲較為明顯，半年累計(jì)上漲達(dá)3.41%，重點(diǎn)二線城市半年累計(jì)上漲0.67%。

??從近半年全國(guó)大中城市租金均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，1、2月份受春節(jié)影響租金均價(jià)小幅下滑，隨后迎來(lái)節(jié)后租賃小高峰，成交放量、價(jià)格上浮，反映在各個(gè)城市租金均價(jià)方面有先后之別，整體上3、4月份租金漲幅維持高位。5、6月份隨著畢業(yè)季的到來(lái)，各城市畢業(yè)生租賃需求陸續(xù)釋放，但由于整體租金均價(jià)已處相對(duì)高位，漲幅有所收窄，各城市變化各異。

??諸葛找房報(bào)告認(rèn)為，總體來(lái)看，推動(dòng)租金上漲的因素有季節(jié)性租賃小高峰，歸根仍然是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。近年來(lái)熱點(diǎn)城市人才引進(jìn)力度加大、落戶門檻降低，人口吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，人口流入導(dǎo)致租房需求增加。

??集體土地助力租賃房源供應(yīng)

??近兩年來(lái)，中央和地方政府從不同角度為住房租賃市場(chǎng)制定多項(xiàng)政策，鼓勵(lì)支持住房租賃市場(chǎng)建設(shè)、細(xì)化管理規(guī)范、嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管、同時(shí)提供財(cái)政金融方面的支持并鼓勵(lì)多渠道增加供應(yīng)。這些政策涵蓋了供給、需求以及資金保障等多方面。

??在供給端，政策強(qiáng)調(diào)增加租賃住房供應(yīng)，提出集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，熱點(diǎn)城市增加租賃住房用地供應(yīng)；在需求端，以鼓勵(lì)支持居民租賃為主，將住房租金納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除。在資金端，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展租賃住房、保障房等。

??根據(jù)相機(jī)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)有百城發(fā)布租賃鼓勵(lì)政策，2019年繼續(xù)密集發(fā)布政策，累計(jì)超過30次，其中包括公租房、租賃規(guī)范，整頓租賃市場(chǎng)亂象、租金穩(wěn)定，租賃房源供應(yīng)等等，都在政策范疇。

??今年年初，集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)工作進(jìn)入新階段。自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)文稱，原則批準(zhǔn)福州、南昌、青島、?？?、貴陽(yáng)等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。

??這已經(jīng)是第二批利用集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)城市了。至此，試點(diǎn)城市已經(jīng)擴(kuò)展到18個(gè)城市。

??為何要推進(jìn)利用集體土地建設(shè)租賃房？土地價(jià)格是一大優(yōu)勢(shì)。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前租賃市場(chǎng)的核心問題是租購(gòu)比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。

??長(zhǎng)租公寓是否迎來(lái)利好？

??發(fā)展租賃市場(chǎng)，除了增加租賃房源供應(yīng)外，存量房源的整合也有賴于各類市場(chǎng)主體積極參與，一些企業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓就是其中之一。

??諸葛找房報(bào)告顯示，通過對(duì)典型公寓品牌的分析，人口流入量大、發(fā)展?jié)摿Υ?、租房需求旺盛的一線和強(qiáng)二線城市是長(zhǎng)租公寓企業(yè)布局的重點(diǎn)。上海、北京等人口吸聚城市仍然是企業(yè)布局長(zhǎng)租公寓的最熱門城市。典型企業(yè)大多在上海、北京、深圳等城市有布局，廣州、杭州、南京也是企業(yè)熱衷的城市，各大省會(huì)城市也均有一定企業(yè)布局。這類城市均是人口吸引力較強(qiáng)或旅游業(yè)較發(fā)達(dá)的，租房需求旺盛。

??但盈利難問題仍是困擾各類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的首要問題，自去年杭多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)"爆雷"事件后，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行叫停了租金貸業(yè)務(wù)。今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓艱難前行，行業(yè)整合加速。長(zhǎng)租公寓投資周期長(zhǎng)、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同運(yùn)營(yíng)模式都面臨著盈利模式的再優(yōu)化。

??諸葛找房報(bào)告稱，長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)避免盲目擴(kuò)張，堅(jiān)決抵制不法企業(yè)"激進(jìn)擴(kuò)張、違法牟利"等行為。我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)還處于發(fā)展初期階段，政策和市場(chǎng)環(huán)境不確定性較大，增強(qiáng)企業(yè)自生抵御風(fēng)險(xiǎn)能力尤為重要。

??嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，上述兩部委出臺(tái)的租賃試點(diǎn)財(cái)政支持政策會(huì)引導(dǎo)后續(xù)相關(guān)開發(fā)商和投資者更關(guān)注此類城市，同時(shí)也有利于各類社會(huì)資本加快進(jìn)入此類市場(chǎng)。

來(lái)源:中房網(wǎng)