2025年房地產(chǎn)市場整體量穩(wěn)價跌，以價換量尋求新平衡。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國30個重點城市新增住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%。

從絕對量來看，與2022年基本相當(dāng)，為行業(yè)調(diào)整以來四年中間水平，這也意味著居民住房有效需求基本穩(wěn)定。

新房市場持續(xù)去庫存

具體來看，新房方面，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點30城新建商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降18%，降幅較2024年顯著收窄。

新增供應(yīng)面積方面，新房供應(yīng)受到一定約束。據(jù)克而瑞監(jiān)測，全國重點30城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積已不足1億平僅約9265萬平方米，同比再減少9%。

根據(jù)測算，2025年新房供求比約0.81，已經(jīng)連續(xù)三年保持在0.8左右，說明整體新房市場供不應(yīng)求持續(xù)去庫存。

克而瑞研究中心指出，從近五年行業(yè)調(diào)整曲線看，整體新房市場仍處于“L”型止跌回穩(wěn)通道中，維持了2021年快速下跌之后穩(wěn)步筑底的態(tài)勢。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵周期，考慮到2024年下半年行業(yè)交易量基數(shù)已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現(xiàn)符合市場較佳預(yù)期。

二手房成交規(guī)模創(chuàng)2021以來新高

二手房方面，2025年價格調(diào)整進入“市場化深水區(qū)”。

即便同一板塊內(nèi)，隨著新房與二手房在價格上的差距逐漸拉大，尤其是次新房源的大量掛牌，分流了一部分新房剛需和改善客群，促進了二手房成交規(guī)模持續(xù)高位。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創(chuàng)下2021年行業(yè)調(diào)整以來規(guī)模新高。

從各線城市表現(xiàn)來看，一線城市“以價換量”效果顯著，2025年成交面積同比增長2%。其中，上海、深圳成交量反彈明顯，同比分別增長7%和4%。

特別是300萬元總價以內(nèi)剛需成交占比超60%，位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊房源價格更為抗跌，同時市場掛牌量先高后落，但“老破小”與“次新品質(zhì)盤”價格走勢差別較大，多數(shù)區(qū)域的“老破小”價格基本企穩(wěn)，租金回報率超過2%。

二線城市方面，盡管2025年成交面積整體同比下降1%，但成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心城市二手房市場走出內(nèi)生驅(qū)動下的“獨立行情”。

憑借“產(chǎn)業(yè)-人口”正循環(huán)支撐展現(xiàn)出強大的市場內(nèi)生修復(fù)能力，2025年這些城市的成交面積超過或接近1000萬平方米，2-3倍于新房成交規(guī)模，顯示出了相當(dāng)大的住房市場容量空間。

市場整體將進入筑底橫盤階段

整體來看，2025年的中國住宅市場是一個“預(yù)期探底與筑底企穩(wěn)并行”的年份。市場在一系列政策干預(yù)下，暫時遏制了螺旋式下滑的風(fēng)險、初步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標，但深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題和房價下跌預(yù)期仍未完全解決，市場信心的修復(fù)仍需要一個更長過程。

展望2026年，宏觀經(jīng)濟環(huán)境預(yù)期為溫和復(fù)蘇，這為房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)提供了外部基礎(chǔ)。

對此，克而瑞研究中心預(yù)計，市場整體將進入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤階段。在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，給予市場明確的穩(wěn)定預(yù)期。

企業(yè)回歸產(chǎn)品與服務(wù)本身，打造高品質(zhì)適銷對路的“好房子”，為自住購房需求釋放提供從容可預(yù)期的條件，對區(qū)域、城市、地段、產(chǎn)品進行精細化甄別，真正實現(xiàn)“住得好”的生活品質(zhì)提升，最終重塑城市市場新的供求平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。