7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年上半年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速6.3%。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，6.3%是一個(gè)有后勁支撐的速度，“從下半年來看，外部環(huán)境可能還是比較復(fù)雜的，國內(nèi)還有下行壓力，但是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的基本面不會(huì)變，而且現(xiàn)在政策儲(chǔ)備還有很多空間”。

??穩(wěn)增長是開啟政策儲(chǔ)備工具箱的一把總鑰匙。工具箱里，舊改一項(xiàng)的關(guān)注度正在急遽升溫。

??6月19日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，“重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施。促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)”。

??7月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉行老舊小區(qū)改造例行政策吹風(fēng)會(huì)。住建部副部長黃艷表示，目前全國需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造上升為國家的重要工作，既保民生又穩(wěn)投資同時(shí)拉內(nèi)需，我們希望通過這項(xiàng)工作獲得綜合效益”。

??據(jù)官方初步摸查，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個(gè)，涉及居民上億人。住建部原副部長、國務(wù)院參事仇保興甚至給出了舊改可撬動(dòng)的具體投資額：4萬億元。仇保興表示，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

??4萬億元舊改如何“接過棚改的棒”以拉動(dòng)基建、托穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，引發(fā)外界巨大關(guān)注。

??中國社科院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為：“棚改更像一個(gè)‘點(diǎn)’，對(duì)城市中某個(gè)棚戶區(qū)區(qū)域進(jìn)行拆除重建，從而拉動(dòng)投資、直接作用于房地產(chǎn)市場，效果迅速、明顯；舊改則是一個(gè)‘面’，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模小修小補(bǔ)。從短期角度來看，推動(dòng)難度較大，且效果難以快速顯現(xiàn)?！?/span>

??從北上廣深突破

??此次列入舊改的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，是“建成于2000年以前、公共設(shè)施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)”。

??據(jù)黃艷介紹，此次舊改分三步：第一步是“?！?。?；镜呐涮自O(shè)施，比如老舊小區(qū)里和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等；第二步是“提”，提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，包括增加公共活動(dòng)場地，有條件的地方配建停車場、活動(dòng)室、物業(yè)用房等；第三步是“完善”，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共服務(wù)設(shè)施。

??未必每個(gè)老舊小區(qū)都能走完這三步。一般情況下，第一步是必然選項(xiàng)，后兩步則在有條件的小區(qū)推進(jìn)。實(shí)際上，早在2017年，住建部就已在廈門等15個(gè)城市實(shí)施舊改試點(diǎn)。從試點(diǎn)情況看，老舊小區(qū)改造困難重重。

??佛山市一業(yè)主告訴時(shí)代周報(bào)記者，其所在小區(qū)屬于老舊小區(qū)，在舊改要求下，從前年開始謀劃加裝電梯，“但由于低層和高層住戶意見不統(tǒng)一，以及加裝電梯破壞采光、走廊使用等問題，已經(jīng)拖延了近兩年”。

??基于此，住建部表示下一步將做好群眾動(dòng)員、居民協(xié)商工作。黃艷介紹：“目前有一些經(jīng)驗(yàn)，比如加裝電梯工程的設(shè)計(jì)和工程方案，盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過精心的個(gè)性化設(shè)計(jì)，達(dá)到利益最大化、影響最小化。還有，居民鄰里要共謀共商?！?/span>

??“以前老舊小區(qū)改造只是部分試點(diǎn)城市少數(shù)小區(qū)的工作，但已經(jīng)暴露了很多瑣碎復(fù)雜的問題?，F(xiàn)在要在全國范圍內(nèi)進(jìn)行推廣，問題的解決迫在眉睫?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

??對(duì)此，王業(yè)強(qiáng)建議，對(duì)于老舊小區(qū)改造，應(yīng)該規(guī)劃先行：“在對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造之前，首先出臺(tái)一個(gè)整體規(guī)劃，比如改造哪些地方、小區(qū)整體規(guī)劃、改造后的圖景……以調(diào)動(dòng)居民的改造積極性；其次，在國家層面，也應(yīng)該有較為明確的規(guī)劃，明確相關(guān)的政策措施、法律規(guī)定、第三方參與引導(dǎo)等?！?“為了形成突破，這一次舊改，是否可以考慮先從北上廣深等城市入手？一是這些城市住房市場發(fā)展較早，有老舊小區(qū)改造的需求；二是這些城市也有力量進(jìn)行投融資及社會(huì)資本的納入?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說道。

??投融資模式待破局

??在今年棚改進(jìn)入尾聲、大幅縮量的情況下，有輿論認(rèn)為，4萬億元規(guī)模的舊改或取代棚改，成為新的投資增長引擎。

??交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向時(shí)代周報(bào)記者表示，棚改拆除重建，且提供貨幣化安置助推購買，但舊改只是小修小補(bǔ)；再者，舊改改造范圍有限，能夠帶來的投資也有限：“我個(gè)人認(rèn)為，舊改不太能夠跟棚改相提并論，它接不住棚改這一棒。”

??與棚改相比，此次舊改面臨的最大困境是：錢從哪里來？

??“老舊小區(qū)改造缺乏有效的盈利模式，更偏向于民生工程，從這個(gè)角度來說，社會(huì)力量參與支持的動(dòng)力較小。”張宏偉直言不諱地說，目前舊改的盈利模式尚不清晰。

??6月中旬召開的國常會(huì)會(huì)議表示，此次舊改要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場化方式吸引社會(huì)力量參與”。對(duì)此，黃艷回應(yīng)說：“國務(wù)院常務(wù)會(huì)議給我們提出了一個(gè)新的任務(wù)，下一步住建部將組織國務(wù)院相關(guān)部門會(huì)商研究，還將開展聯(lián)合調(diào)研。” 

??方正證券分析師夏亦豐曾梳理指出，根據(jù)資金來源，可將老舊小區(qū)改造模式分為三種：在財(cái)政能力較強(qiáng)的城市，由政府主導(dǎo)；在中小城市，由業(yè)主協(xié)商自愿改造、自籌資金，政府適當(dāng)補(bǔ)貼；在房價(jià)較高城市，引入社會(huì)力量，通過市場化實(shí)現(xiàn)資金平衡或采取PPP模式，企業(yè)獲得改造后增量部分的經(jīng)營權(quán)，逐步收回投資獲得回報(bào)。

??時(shí)代周報(bào)記者收集資料顯示，在政府主導(dǎo)舊改資金模式上，已有上海和天津的例子。其中上海舊改由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政分配承擔(dān)，市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼30%，區(qū)級(jí)補(bǔ)貼40%，其余由業(yè)主承擔(dān)；天津的改造資金則全部由政府承擔(dān)，市、區(qū)兩級(jí)各50%。

??夏丹表示，無論上述哪種集資模式，舊改資金來源都不樂觀?！袄吓f小區(qū)改造更多偏向民生工程，除財(cái)政補(bǔ)貼，更有可能借助政策性銀行如國開行設(shè)立專門的舊改產(chǎn)品。類似以前的棚改，國開行專門設(shè)立抵押補(bǔ)充貸款（PSL）那樣?！?/span>

來源:時(shí)代周報(bào)