曾經(jīng)火熱的三四線城市已經(jīng)越來(lái)越明顯的落寞了。

5月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的4月《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，全國(guó)100城房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大，但三四線城市的漲幅小于全國(guó)水平。同日，該機(jī)構(gòu)還發(fā)布了《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》，報(bào)告則顯示，三四線庫(kù)存由下降轉(zhuǎn)為上升，目前同比已連增6個(gè)月。兩個(gè)報(bào)告綜合起來(lái)看，三四線城市近期市場(chǎng)交易降溫，去化速度放緩，庫(kù)存規(guī)模上升，說(shuō)明其市場(chǎng)基本面正發(fā)生變化，已經(jīng)比較明顯地步入了降溫通道。

三四線房?jī)r(jià)漲幅趨緩

根據(jù)報(bào)告，2019年1-4月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為13867元/平方米，同比上漲14.5%。當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，相比1-3月份13.1%的漲幅也有所擴(kuò)大。

其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為43215元/平方米，同比上漲19.2%。32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為13837元/平方米，同比上漲10.7%。報(bào)告認(rèn)為，2018年以來(lái)二線城市面臨相對(duì)嚴(yán)厲的樓市政策管控，讓成交均價(jià)漲幅下行，考慮到二線城市后續(xù)人才購(gòu)房等優(yōu)惠政策較多，這往往會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升，進(jìn)而使得此類房?jī)r(jià)漲幅曲線面臨反彈的可能。

就三四線城市而言，前4個(gè)月，64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為10669元/平方米，同比上漲9.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2017年三四線城市年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅總體較高，最高達(dá)到了23.1%的水平。而到了2018年上半年受棚改政策調(diào)整、市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整等因素的影響，市場(chǎng)有所降溫，房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始收窄。不過(guò)到了2018年下半年此類曲線有所反彈，說(shuō)明即便三四線城市被看空，但均價(jià)明顯下跌的空間其實(shí)也不大。需要肯定的是，2019年第一季度其漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2017年的高位水平了，即明顯走出了“過(guò)快上漲”的區(qū)間，同時(shí)此類漲幅也低于全國(guó)10.2%的平均水平。

三四線庫(kù)存由下降轉(zhuǎn)為上升

庫(kù)存方面，截至2019年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45217萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增長(zhǎng)4.2%。事實(shí)上，從2018年9月份以來(lái)，百城住宅庫(kù)存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，開(kāi)始步入上行通道。當(dāng)然，2019年2-3月份，住宅成交行情好于預(yù)期，這使得百城庫(kù)存出現(xiàn)了下降，但4月份出現(xiàn)了小幅反彈。

報(bào)告顯示，截至4月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2876、22155和20186萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

觀察三類城市數(shù)據(jù)可以看出，一線城市和三四線城市的庫(kù)存拉升態(tài)勢(shì)較明顯。其中，一線城市近期供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，體現(xiàn)了補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。而對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，2018年11月份以來(lái)，此類城市庫(kù)存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),即近6個(gè)月三四線城市的庫(kù)存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進(jìn)而使得庫(kù)存去化壓力重新增加。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從2019年4月份全國(guó)百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)看，略有上升。從結(jié)構(gòu)的角度看，一線城市雖然有所上升，但其總體規(guī)模并不大。所以百城庫(kù)存上升的因素，更多的還是來(lái)自于三四線城市。三四線城市庫(kù)存規(guī)模上升，說(shuō)明其市場(chǎng)基本面正發(fā)生變化。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，近期市場(chǎng)交易略有降溫，這使得去化的速度有所放緩。后續(xù)要警惕庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)上升導(dǎo)致去化周期明顯擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。從去庫(kù)存的角度看，對(duì)于部分三四線城市來(lái)說(shuō)，要出臺(tái)優(yōu)惠的購(gòu)房政策，積極引導(dǎo)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放。