2016年各大房企在廣州土地市場一度掀起激烈的爭奪戰(zhàn)，導(dǎo)致地王頻出樓面價屢破新高，近3年時間過去，當(dāng)初的地王項目多已開工建設(shè)，卻遲遲未能入市。

其中，由保利發(fā)展控股集團股份有限公司（600048.SH，下稱“保利地產(chǎn)”）拿下的廣鋼新城的AF040219地塊項目，成交樓面價41582元/平方米，成為荔灣區(qū)區(qū)域地王。

近日，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪廣鋼新城發(fā)現(xiàn)，保利和光晨樾與保利東郡僅相隔一條路，保利東郡的主體工程已經(jīng)建成，但工程防護網(wǎng)和腳手架仍未拆除。記者問及施工人員保利地產(chǎn)其他項目位置時，對方表示：“廣鋼目前正在施工的項目有好幾個，地方很大 ，一個小時都走不完，有保利的也有其他的開發(fā)商，有的項目剛動工沒多久。”

在經(jīng)歷拿地狂歡后，昔日的地王卻遭遇入市困境。

地王項目的入市困境

據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州已有多個曾為天價地王的項目“面粉”貴過“面包”，拿地時的樓面價接近周邊住宅售價，可能面臨高價拿地、難以盈利的處境。

地王頻出也受政府關(guān)注。2017年3月30日，廣州發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，收緊限購政策，此后廣州樓市便進入了長久的調(diào)整期，土地市場迅速降溫，廣紙石崗路項目保持全市地王紀(jì)錄至今。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志曾分析，該項目盈虧平衡點近8萬元/平方米，而周邊一手樓售價在5萬元/平方米左右，除非兩年內(nèi)全市房價仍保持每年30%左右的上漲速度，否則該項目可能遭受虧損。

時至今日，廣州房價并未出現(xiàn)大幅上漲的行情。與廣紙石崗路項目僅一街之隔的金融街融御花園樓盤，目前均價僅在60000元/平方米左右。據(jù)記者查詢廣州住建委陽光家緣網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，融御花園自2017年5月拿到預(yù)售證以來，共有自編1～5號樓在售，住宅總套數(shù)877套，已售套數(shù)173套，項目去化率僅約為19.7%。

限購政策加上價格調(diào)控，市場環(huán)境的不樂觀，也讓企業(yè)在項目開發(fā)上采取“拖字訣”。廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉表示，地王之后的樓市調(diào)控，使得地王難產(chǎn)，地王去化難成為普遍現(xiàn)象。遇到樓市調(diào)控，地王首選遇到的問題就是天時，對于開發(fā)商而言，要拿地王就一定要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

與石崗路項目于2017年3月29日同日成交的碧桂園崗豐村地塊可做借鑒，作為增城區(qū)區(qū)域地王，該項目成交樓面價23963元/平方米，不同的是，增城區(qū)是不限購區(qū)域，近年來房價漲幅可觀，該地塊2018年初開始施工，入市也較為積極，去年7月開盤售價為35000元/平方米，項目去化率高達65.6%。

早在2016年11月，中冶置業(yè)就以30.7億元斬獲江燕路的AH050406、AH050408兩個地塊，是石崗路項目出現(xiàn)前的海珠區(qū)地王，然而項目開發(fā)進程卻并不順利。根據(jù)廣州市海珠區(qū)城市管理局的一份文件顯示，該項目的開工時間為2017年12月9日，時隔一年零一個月才開工。時至今日，中冶逸璟公館仍未開盤銷售。

根據(jù)廣州市2018年4月1日實施的《關(guān)于加強土地管理的實施意見》，各類住宅用地須在劃撥決定書確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)同步開工建設(shè)。各類住宅用地須自開工之日起3年內(nèi)竣工。

隨著樓市調(diào)控的繼續(xù)深化，廣州樓市成交量處于低迷期，盡管有三四月份的樓市“小陽春”刺激，但最終也難以挽回頹勢。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，5月廣州一手房和二手房成交面積環(huán)比雙雙回落。其中，二手房成交面積環(huán)比下跌9.32%，一手房下跌7.6%，這也給地王入市的前景蒙上了一層陰影。

成交量腰斬難解套

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部資料顯示，2019年1~5月廣州二手房成交總量18740宗，比上年同期（34182宗）少了45%，成交量接近“腰斬”。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年5月廣州商品樓盤共有38次開盤/加推，比4月份增加了12次，可以看到開發(fā)商還是保持了較高的推盤熱情。但從開盤去化率來看，5月平均去化率為42%，環(huán)比下降了12個百分點。38次開盤/加推之中，有22次去化不足40%，低于預(yù)期。

肖文曉向記者分析，雖然在大灣區(qū)規(guī)劃綱要發(fā)布之后，廣州樓市以及地市溫度都有升高，但是廣州的調(diào)控政策并沒有根本變化，年前積累的需求基本已經(jīng)在三四月份釋放完畢，進入5月份之后市場就緩下來了。另外，近兩個月廣州不少樓盤紛紛乘勢收緊優(yōu)惠、調(diào)高售價，也影響了購房者持續(xù)入市的積極性。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院針對全國百城住宅庫存的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2019年3月底，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米，同比增長3.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年9月份以來，百城住宅庫存量一改此前下降態(tài)勢，逐漸上升。

2018年十一國慶節(jié)時，廣鋼新城的保利和光晨樾樓盤由于降價引發(fā)一場退房風(fēng)波。當(dāng)時有業(yè)主在9月購買了房子，均價約5.2萬元/平方米，一套總價600多萬元。而僅僅過了1個月，一張出現(xiàn)在業(yè)主微信群的成交單據(jù)引爆退房事件，單據(jù)顯示，成交單價僅約4.2萬元/平方米，降價幅度超過20%。

保利地產(chǎn)在廣鋼新城有多個項目，其中保利和光晨樾已在售賣，目前公開售價約為50000元/平方米；保利東郡仍在建設(shè)中，該項目半年前已獲得預(yù)售證仍遲遲未開盤。據(jù)2018年財報顯示，除上述兩個項目以外，保利廣鋼224項目已于2018年6月動工，206項目、219項目于2019年6月正式開工，三個未命名項目都將于2020年10月完工。

值得注意的是，今年4月16日保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，根據(jù)存貨跌價準(zhǔn)備測試， 因可變現(xiàn)凈值低于存貨成本，需計提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備，合計共計提存貨跌價準(zhǔn)備23.41億元，其中保利廣鋼219項目、224項目分別計提存貨跌價準(zhǔn)備3.83億元、7.13億元。

財經(jīng)評論員盤和林向記者分析，“廣鋼新城片區(qū)從區(qū)位來說，還難言是廣州核心城區(qū)，目前每平方米價格破5萬元了。在限購等調(diào)控政策下，估計短時間還難以突破到6萬元以上。這也許是保利地產(chǎn)對這兩個項目分別計提存貨跌價準(zhǔn)備的原因。”

兩難境地待破局

對于拿到地王項目的房企而言，正陷入了一種兩難境地。一方面房企融資渠道收緊，資金承壓，需要盡快推出項目回籠資金；另一方面廣州樓市政策調(diào)控仍然趨緊，樓市處于平穩(wěn)狀態(tài)，高價地面臨入市難、去化難的問題。

進入5月份，房企融資收緊態(tài)勢體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，創(chuàng)2019年以來歷史新低位。這一數(shù)據(jù)也相較于4月，融資總額下降52.07%。

肖文曉認(rèn)為，“地王”作為市場高熱期的代表性產(chǎn)物，一旦遇到市場降溫，首當(dāng)其沖地受到影響并不讓人意外。規(guī)模房企的盤子夠大，地王帶來的資金難題可以通過其他項目的銷售來化解。而中小房企如果拿了一兩個難產(chǎn)的地王項目，則很有可能在資金鏈上出現(xiàn)傷筋動骨之虞。

事實上，對于高價拿地的地王而言，不少房企選擇了建設(shè)高端產(chǎn)品尋求破局。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白云區(qū)均價達9萬元/平方米的地標(biāo)樓盤，以及位于海珠區(qū)的中冶逸璟公館項目等，均選擇建設(shè)高端產(chǎn)品入市銷售。

以中冶逸璟公館項目為例，有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，該項目別墅群在未來推出市場后，銷售單價會高達10萬元/平方米至15萬元/平方米，而該項目是海珠區(qū)唯一的高端別墅群，市場矚目程度也相對較高。

記者就地王項目是否可能虧損，如何做好規(guī)模擴張和資金成本把控的平衡等問題致函采訪保利地產(chǎn)，截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

來源：中國經(jīng)營報