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當土地拍賣報價達到最高上限后，將不再簡單采取"價高者得"的方式，而是使用"終次報價"規(guī)則。

??近日，東莞市自然資源局和東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達到上限后的終次報價規(guī)則》。從發(fā)布的《規(guī)則》來看，一改過去"價高者得"的模式，首創(chuàng)"最接近平均價者得"的土地網(wǎng)上競價方式，這一舉措引發(fā)了市場高度關注。

??據(jù)了解，7月份東莞所有拍賣的商住地都將執(zhí)行新規(guī)定。

??首創(chuàng)土拍新規(guī)

??根據(jù)《規(guī)則》顯示，所謂終次報價，是指東莞市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報價，轉為通過網(wǎng)上最終一次性報價方式，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

??《規(guī)則》指出，終次報價功能將在掛牌截止時間后15分鐘，且網(wǎng)上報價已到達上限時開通。

??對競自持、競配建等設定上限的國土資源網(wǎng)上掛牌交易，需要通過終次報價確定競得入選人的，適用本規(guī)則。

??舉例來說，假設競拍地塊的網(wǎng)上報價的限價為10億元。當網(wǎng)上報價觸及10億元天花板時，有5家開發(fā)商參與最終報價，分別報10億、13億、14億、15億、16億，平均值為13.6億元，那么，報價14億元的競拍開發(fā)商最接近終次報價的平均價，地塊也由該開發(fā)商競得。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，"限價+一次性最終報價"的土拍模式，某種程度上是對"價高者得"的經(jīng)營性土地出讓制度的重大改革和完善。

??那么，開放商如何獲得終次報價競買人資格?

??在終次報價前，已報出至少一次有效報價的競買人，自動獲得終次報價資格。未報出有效報價的競買人，須在資格確認環(huán)節(jié)同意接受上限報價后，才能獲得終次報價資格。

??未獲得終次報價資格的競買人，不能參加終次報價。

??如何確認終次報價結果?在終次報價環(huán)節(jié)無有效報價的，最先報出上限值的競買人即為競得入選人。

??根據(jù)終次報價的結果，只有一個有效報價的，以此報價確定競得入選人。兩個或以上的有效報價，按照有效報價計算平均價，已獲得終次報價資格，但未報價的，不納入平均價計算。所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得入選人，如果絕對值相等的情況下，以絕對值最小且高于平均價的確定為競得入選人。

??平均價精確到元，系統(tǒng)根據(jù)四舍五入的原則確定平均價。

??終次報價環(huán)節(jié)結束后，將在競價系統(tǒng)中公布報價記錄，確定競得入選人。

??市場過火 "新規(guī)"降溫

??根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2019年5月東莞土地掛牌公開出讓土地57.14萬平方米，建筑面積約173.68萬平方米，建筑面積環(huán)比大幅上升88%，同比大幅上升43%。

??而東莞此次出臺土拍新政或與其近期土地市場較熱有關。此前數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價提前鎖定地塊、溢價率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

??自5月以來，有多宗地塊出現(xiàn)了提前鎖定的情況。

??5月7日，保利以30億元競得萬江勝利社區(qū)商住地塊，溢價率46%，商業(yè)自持比例100%。值得注意的是，在沒有其他競價人的情況下，保利自己連續(xù)加價至最高限價30億元，并且連續(xù)加報自持商業(yè)面積比例，最終獨自進行30輪競報后，在掛牌截止日前13天提前鎖定該地塊，這也是東莞土拍市場第一次出現(xiàn)提前鎖定的情況。

??5月15日，鵬瑞地產(chǎn)同樣是在沒有其他競價人的情況下，獨自進行29輪加價和加報商業(yè)自持面積比例，最終以23.6億元+商業(yè)自持比例100%的代價競得南城雅園商住地塊，溢價率159%，比掛牌截止日提前了2天鎖定了該地塊；

??5月16日，融創(chuàng)以10.23億+商業(yè)部分自持年限40年的代價拿下沙田鎮(zhèn)商住地塊，溢價率50%，整個網(wǎng)上競價過程用時僅29秒，比掛牌截止日提前了17天鎖定了該地塊；

??5月22日，首創(chuàng)置業(yè)以9.465億+商業(yè)部分自持年限40年的代價競得望牛墩商住地塊，溢價率24%，整個網(wǎng)上競價過程用時僅24秒，比掛牌截止日提前了16天鎖定了該地塊。

??事實上，今年4月份東莞土地市場就開始升溫。4月17日，中海地產(chǎn)東莞投資有限公司經(jīng)62輪競價后以14.38億元力壓近30家房企成功奪得萬江地塊，折合樓面價約1.6萬元/平米，溢價高達75.79%，一舉拉開東莞這波土地潮序幕。

??新規(guī)獲業(yè)內(nèi)贊同

??《規(guī)則》的出臺，也獲得了更多的贊同。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，"終次報價"可以讓土地市場有效降溫，也能讓對地塊有意向的房企多一次競拍的機會，相對更為公平。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，東莞土拍新政對于整個土地市場價格有積極作用，因為報價最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會更加理性，有一些拿地資金預算不是很多但報價最接近也有機會拿地，也能更加體現(xiàn)拿地的公平性。

??廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，"限價+一次性最終報價"的土拍模式，是對2005年以來我國施行的遵循"價高者得"原則（配建和企業(yè)實力是次要指標）的經(jīng)營性土地出讓方式的重大調整。首先，以出讓底價加市場化溢價確定限價，沒有違背土地"招拍掛"的框架，一定程度上還體現(xiàn)了"價高者得"的不動產(chǎn)競拍規(guī)則。重要的是，它部分消除了過去單一價格考量下的弊端，即利潤和效率不兼容。對于這項新政對開發(fā)商的影響，李宇嘉表示，一次性最終報價，并以最接近平均價作為定價的依據(jù)，首先可以淘汰風險傾向高、杠桿高的開發(fā)商。其次，由于中標者對最終價格沒有影響力，所有投標人都會基于市場基本面，顯示其對地塊的真實評價，最后出來的房屋供給也是最佳的。

??釋放何種信號？

??從目前情況來看，東莞新政符合"一城一策，因城施策"的指導思想。

??此前，已經(jīng)有蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調控政策，包括調整土地出讓報價規(guī)則等。

??繼住建部對房價、地價波動較大城市進行2次預警提示后，銀保監(jiān)會也要求對房地產(chǎn)融資亂象包括銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等進行整治。

??近期，房企融資也有收緊跡象，部分房企申請發(fā)債時會被問及是否有拿過"地王"等問題。

??5月11日的蘇州土拍新政已提出，土地競價超過市場指導價10%- 25%后，轉為一次報價出讓方式。同為"新一線"城市的東莞，也提出類似的模式，這可視為樓市長效機制的落地成果。由此可期待，由二線熱點城市引發(fā)的"地市熱"或將得到控制，那些過去幾年供地較少的熱點城市都可以跟進。

??來源：國際金融報、證券日報、廣州日報，中房網(wǎng)綜合整理