10月14日晚，格力地產(chǎn)發(fā)布了三季報。這是滬市公司首份三季報，也是A股房企的首份三季報。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的市場環(huán)境下，雖然格力地產(chǎn)前三季度凈利潤同比增幅僅為28.65%，但折射出房企業(yè)績平穩(wěn)向上的勢頭。

??另外，從已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企來看，也顯示多數(shù)業(yè)績亮眼?？硕饘Υ朔治稣J(rèn)為，在增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度的情況下，四季度房企整體銷售規(guī)模會繼續(xù)提升。

??多數(shù)房企報喜 部分預(yù)虧

??據(jù)《上海證券報》報道，作為區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)，格力地產(chǎn)今年前三季度實(shí)現(xiàn)營收34.32億元、凈利潤5.02億元，同比分別增長88.69%和28.65%。格力地產(chǎn)表示，業(yè)績增長的主要原因是房地產(chǎn)及代建收入增加。

??此后，渝開發(fā)、華夏幸福、合肥城建、南國置業(yè)、萬科A等70多家房企將相繼披露三季報。從目前已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的公司來看，報喜的占大多數(shù)。

??比如，中南建設(shè)預(yù)計前三季度凈利潤為20.27億元至22.81億元，同比增長60%至80%。其中第三季度凈利潤為7.15億元至9.69億元，同比增長110%至185%。業(yè)績大幅上升的主要原因是公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模增加。

??業(yè)績預(yù)增的還有大悅城、粵宏遠(yuǎn)A、中華企業(yè)、金科股份、榮安地產(chǎn)、北京城建等公司。其中，金科股份預(yù)計前三季實(shí)現(xiàn)凈利潤36億元至40億元，同比增長64.28%至82.53%。

??此外，從公開的銷售數(shù)據(jù)來看，一些房企業(yè)績增長幾乎是板上釘釘。

??10月9日，萬科公布9月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報。1月至9月累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3061.6萬平方米，合同銷售金額4756.1億元。在年初的業(yè)績會上，萬科的年度回款目標(biāo)被定為6000億元，截至9月末已完成年度目標(biāo)的79%。

??類似的還有新城控股。公司1月至9月累計合同銷售金額約1976.91億元、銷售面積約1723.06萬平方米，同比分別增長23.89%、35.43%。2019年，新城控股銷售目標(biāo)為2700億元，按此計算，截至9月底已完成銷售目標(biāo)約73.21%。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月TOP10房企銷售強(qiáng)勁回溫，環(huán)比增加24%；超八成TOP50房企銷售環(huán)比上升。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在政策基本保持不變的情況，四季度的銷售可能會進(jìn)一步提升。

??有人歡喜有人憂。一片報喜聲中，少數(shù)房企預(yù)虧。

??據(jù)初步統(tǒng)計，在120多家A股房企中，已預(yù)計虧損的有5家，另外還有部分房企預(yù)減，而業(yè)績虧損和下滑的多為中小型房企。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已有2年，行業(yè)分化現(xiàn)象愈發(fā)加劇，大型房企依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，而中小企業(yè)日子則較為艱難，一些房企甚至靠甩賣項(xiàng)目換取現(xiàn)金流。

??境外發(fā)債成本高企

??融資方面，受境內(nèi)多項(xiàng)政策的監(jiān)管約束，以及成本逐漸上升的情況下，房企境外發(fā)債的占比正在上升。

??據(jù)《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報》報道，自2017年以來房地產(chǎn)通過境外發(fā)債的融資金額及融資成本己不斷上升，隨著償債高峰期的到來，房企未來償債壓力增大，借新還舊的需求也將隨之上升。

??研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前3季度房企債券類融資成本為6.88%，較2018年全年上升0.67個百分點(diǎn)。其中，境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.80%，較2018年全年下降0.93個百分點(diǎn)，主要是大型房企發(fā)債結(jié)構(gòu)性的影響；境外發(fā)債的成本則提升至8.00%，較2018年全年上升1.17個百分點(diǎn)。

??實(shí)際上，2018年以來房企境外發(fā)債的成本便一直居高不下，特別是2018年10月到2019年7月，境外發(fā)債成本均在7.50%以上。進(jìn)入2019年后，發(fā)債企業(yè)迎來償債高峰期，即便成本居高不下，企業(yè)也不惜代價進(jìn)行發(fā)債，融資額、融資成本不斷上升。截至9月12日，內(nèi)地房企合計發(fā)行的144只美元債平均利率為8.99%。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數(shù)據(jù)猛增至475.66億美元，償債壓力猛增。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%。雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量仍刷新歷史紀(jì)錄。

??發(fā)債利率也不斷刷新高度，今年有多只債券的發(fā)債利率已經(jīng)達(dá)到或超過15%。據(jù)統(tǒng)計，票面利率超10%的債券高達(dá)51只，而去年全年票面利率達(dá)10%的債券僅22只。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)融資仍會以偏緊為主，房企大概率后續(xù)還是需要通過降價促銷的方式來實(shí)現(xiàn)資金的回籠。

??龍頭房企拿地更為謹(jǐn)慎

??拿地方面，克而瑞研究中心報告顯示，三季度土地市場形勢較二季度更加嚴(yán)峻，成交量同比和環(huán)比均下跌，溢價率持續(xù)回落。整體來看，百強(qiáng)房企拿地同樣保持謹(jǐn)慎，四成企業(yè)拿地銷售比低于行業(yè)平均水平。此外，三季度以來，房企在二線城市拿地步伐有所放緩。

??《證券日報》文章指出，前三個季度中仍有少部分土儲較少的房企拿地力度與去年大幅下滑，未來或?qū)⒚媾R銷售業(yè)績增長后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問題?？傮w來看，大部分規(guī)模房企的土儲去化保持在行業(yè)平均水平，因此行業(yè)周期下行之際謹(jǐn)慎投資并不會對未來業(yè)績造成影響。

??“從企業(yè)本身來講，其實(shí)是非常愿意拿地的，但一般企業(yè)拿地投資要根據(jù)回籠的現(xiàn)金流定，因此資金鏈狀況決定了房企的補(bǔ)倉力度，尤其對中型房企來說，主觀上拿地意愿很強(qiáng)烈，擴(kuò)大規(guī)模和提升業(yè)績的目標(biāo)明確，哪怕錢貴一點(diǎn)，如果融資到位就會去土地市場找機(jī)會?！眹?yán)躍進(jìn)表示，目前來看，全國土地市場底價成交地塊增加，可謂拿地的窗口期，但房企仍要根據(jù)自身戰(zhàn)略和資金鏈狀況布局。

??事實(shí)上，龍頭房企投資更為謹(jǐn)慎。從拿地單價上就可見一斑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企前9個月新增土儲平均成本為4646元/平方米，低于百強(qiáng)平均值近300元/平方米；相比之下11名-20名的房企新增土儲平均成本為5838元/平方米，對于這部分企業(yè)來說，拿地同時還應(yīng)該注意控制成本，保證盈利空間。

??對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，拿地投資力度多取決于銷售情況和融資情況，即是企業(yè)現(xiàn)金流水平。保持好的投資節(jié)奏的企業(yè)，都是根據(jù)現(xiàn)金流“量入為出”式拿地，才能保證企業(yè)安全。

??“現(xiàn)金流是房企發(fā)展至關(guān)重要的一部分，可以視作房企的‘血液’，現(xiàn)金流管理的好壞，直接關(guān)系到房企的生死存亡?！钡谝惶酱骶S斯估價及顧問服務(wù)部華北區(qū)高級董事胡建明表示。

??不過，仍有一部分房企拿地相對積極，既有華潤、龍湖、招商蛇口等老牌企業(yè)，拿地銷售比在0.6左右，顯著高于行業(yè)平均水平，也有一些千億元房企如中梁、融信等，拿地相對積極主動。土地儲備底氣稍有不足，是這些房企在尋求規(guī)模進(jìn)階和擴(kuò)張拿地積極的因素之一。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，結(jié)合房企自身銷售和市場環(huán)境兩方面因素來看，四季度大多房企任務(wù)重心會在銷售上，投資力度還會進(jìn)一步下滑。對于確實(shí)有較大納儲需求的房企而言，建議通過多元化的拿地方式增加土地儲備，降低拿地成本及風(fēng)險。

??業(yè)界繼續(xù)看好四季度銷售

??雖然樓市“金九銀十”風(fēng)光不再，但業(yè)內(nèi)人士依舊看好四季度房地產(chǎn)市場。

??天風(fēng)證券表示，百強(qiáng)房企銷售韌性超預(yù)期，高推盤疊加低基數(shù)，四季度銷售韌性有望繼續(xù)保持。2018年10月至12月銷售額分別為8213億元、8956億元、12819億元，而今年9月單月銷售額已超過1萬億元。隨著行業(yè)竣工回升，預(yù)計房企四季度業(yè)績有望再超預(yù)期。

??根據(jù)此前的一項(xiàng)統(tǒng)計，按照已公布2019年銷售目標(biāo)的52家房地產(chǎn)企業(yè)，結(jié)合克而瑞研究中心統(tǒng)計的全口徑銷售金額數(shù)據(jù)測算，已公布銷售目標(biāo)的房企前九月完成年銷售目標(biāo)率均值為70.77%，超過五成的企業(yè)目標(biāo)完成率在均值以上。

??另外從房企的中期披露來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)集中在四季度，將為業(yè)績沖刺提供有力保障?？硕鹫J(rèn)為，在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度的情況下，四季度房企整體銷售規(guī)模會繼續(xù)提升。

??多家券商研報表示，房地產(chǎn)行業(yè)基本面總體走弱，政策再度收緊的概率較小，但明顯放松的可能性也不大。穩(wěn)仍是房地產(chǎn)未來1至2年的主基調(diào)。在城鎮(zhèn)化推進(jìn)、城市間人口遷移、住房消費(fèi)升級、居住條件改善等因素影響下，我國房地產(chǎn)市場仍有巨大潛力。

??來源：上海證券報、證券日報、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報，中房網(wǎng)綜合整理