借“房租抬升”風(fēng)波，長(zhǎng)租公寓在近期話題十足。被解讀為房企謀變之法的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，在近幾年熱度一直不減。但值得注意的是，租賃住宅的盈利難與回報(bào)周期長(zhǎng)等問(wèn)題始終縈繞，長(zhǎng)租公寓這一萬(wàn)億級(jí)存量藍(lán)海，在吸引著眾多房企競(jìng)相挖掘的同時(shí)也面臨市場(chǎng)的一次次考驗(yàn)。

房企扎堆入局

“龍湖冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量超過(guò)2萬(wàn)間，已開(kāi)業(yè)的冠寓項(xiàng)目整體出租率為76.2%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月的項(xiàng)目平均出租率為90.1%。今年下半年將再開(kāi)業(yè)5萬(wàn)間，預(yù)計(jì)年底累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量將達(dá)到6.5萬(wàn)間?！痹?月21日舉辦的半年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉如此介紹龍湖在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域內(nèi)的發(fā)展。

龍頭房企萬(wàn)科在長(zhǎng)租領(lǐng)域內(nèi)的投資則更早，規(guī)模也更大。發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)顯示，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋 30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò) 16萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)4萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。此外，萬(wàn)科方面還表示，2018年將把租賃住宅業(yè)務(wù)確定為核心。

實(shí)際上，在今年年中報(bào)上，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域投資幾乎已經(jīng)成為各大房企新業(yè)務(wù)中的重要板塊之一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP 30中的房企已有三成進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。其中萬(wàn)科于2014年率先試水，泊寓因此應(yīng)運(yùn)而生；龍湖、旭輝等房企緊隨其后，相繼推出的冠寓、領(lǐng)寓現(xiàn)已較具規(guī)?！L(zhǎng)租公寓入局者、房企之名仍在增加。

長(zhǎng)租公寓AB面

政策紅利以及中長(zhǎng)期收益預(yù)期，一直被外界視為長(zhǎng)租公寓的核心吸引力。房地產(chǎn)市場(chǎng)“白銀時(shí)代”，房企已然將長(zhǎng)租公寓作為角逐的新戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論是為了盤(pán)活尾盤(pán)亦或是轉(zhuǎn)型之需，快速擴(kuò)張繼而搶占住房租賃市場(chǎng)份額，成為眾多房企謀求發(fā)展的又一籌碼。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，房企將長(zhǎng)租公寓作為創(chuàng)新業(yè)務(wù)大力發(fā)展，不僅是進(jìn)入樓市下半場(chǎng)之后轉(zhuǎn)型的迫切需要，更是出于打通上下游資源、增加客戶黏性、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流甚至實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的戰(zhàn)略考量。

然而在硬幣的相反面，也有業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域火熱并不意味著盈利可觀，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓行業(yè)普遍面臨盈利難的發(fā)展窘?jīng)r。

據(jù)了解，盈利難主要受出租率制約。目前長(zhǎng)租公寓平均出租率在90%以下，而據(jù)行業(yè)人士透露，長(zhǎng)租公寓若想盈利，則需將整體出租率提升至95%以上。最早進(jìn)入市場(chǎng)的萬(wàn)科泊寓，至今尚未實(shí)現(xiàn)盈利；龍湖此前則對(duì)外公開(kāi)表示三年內(nèi)不考慮盈利。

此外，投資大、回報(bào)率低且回報(bào)周期長(zhǎng)等問(wèn)題，導(dǎo)致房企在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法快速回籠資金，房企的擴(kuò)張步伐也因此受限。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企在布局之初雖可憑借資金、資源的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)快速擴(kuò)張，但在其重資產(chǎn)、集中式為主的運(yùn)營(yíng)模式下，房企在項(xiàng)目盈利、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)證券化退出三個(gè)環(huán)節(jié)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

“長(zhǎng)租公寓若想盈利，規(guī)模與成本控制缺一不可。長(zhǎng)租公寓未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，就是規(guī)模和成本的競(jìng)爭(zhēng)?！眹?yán)躍進(jìn)如是補(bǔ)充道。

未來(lái)“錢(qián)”景可期

盡管當(dāng)前盈利狀況不盡如人意，但長(zhǎng)租公寓仍被業(yè)界寄予厚望。

一方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓尚處起步階段，盈利能力的體現(xiàn)只是時(shí)間問(wèn)題，叫好不叫座的尷尬不會(huì)持續(xù)過(guò)久。另一方面，日漸廣闊的租賃市場(chǎng)正為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展“搭臺(tái)”。

貝殼研究院此前發(fā)布的《2018中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》指出，我國(guó)共計(jì)13.7億人口，租賃人口1.68億。從我國(guó)住房租賃現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)目前租賃市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴(kuò)大為新動(dòng)力，我國(guó)租賃市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)億規(guī)模的長(zhǎng)足發(fā)展。

有從業(yè)人士告訴記者，3萬(wàn)億的潛在租賃市場(chǎng)規(guī)模，在房企眼中等同于無(wú)盡的變現(xiàn)可能。此外，入局長(zhǎng)租公寓的房企也能通過(guò)資產(chǎn)證券化達(dá)到套現(xiàn)的目的。

值得一提的是，市場(chǎng)有觀點(diǎn)稱(chēng)，當(dāng)前多數(shù)房企以重資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，但輕資產(chǎn)模式相比重資產(chǎn)而言資金沉淀較少、，投資回收期較短，此外還有利于擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)占有率，提升品牌知名度。因而房企可以在發(fā)展前期選擇“輕重資產(chǎn)并舉”的方式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，未來(lái)視情況逐步增大重資產(chǎn)項(xiàng)目比例，以便于以較小的投入、較低的風(fēng)險(xiǎn)快速回收成本。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)能為資產(chǎn)本身帶來(lái)未來(lái)升值空間和價(jià)值，而資產(chǎn)打包上市（發(fā)行 REITs）以及資產(chǎn)證券化，對(duì)于房企的吸引力則更大?！百Y產(chǎn)打包上市（發(fā)行 REITs）、資產(chǎn)證券化等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式將是未來(lái)投資者比較青睞的融資及退出方式。當(dāng)前資產(chǎn)證券化通道已經(jīng)打開(kāi)，持地塊房企在未來(lái)可通過(guò)發(fā)行類(lèi)REITs出售收益權(quán)，收回資金完成退出?！?/span>

來(lái)源：北京商報(bào)