??

上周（18/9/22-9/28）主流49城一手房周成交519萬平米，環(huán)比-13%；其中，一二線環(huán)比-15%、三四線環(huán)比-8%；9月截至上周月成交同比-5%，較8月下降11pct，其中一二線同比+8%、三四線同比-28%，分別較8月下降13pct和下降9pct，顯示出樓市金九成色略顯不足，其中一二線城市仍好于三四線，但50家主流房企9月銷售額同比+35%，弱市下龍頭銷售表現(xiàn)仍舊靚麗，推動行業(yè)集中度進一步上行。上周15個重點城市二手房合計周成交87萬平米，環(huán)比-32%，9月截至上周月成交同比-8%，較8月下降13pct。庫存方面，上周16個重點城市推盤環(huán)比-14%，周成交/推盤比0.53倍，9月推盤較多及市場觀望情緒漸起導(dǎo)致9月月成交/推盤比降至為0.71倍。16城可售面積為7,355萬平米，環(huán)比上升2.1%；3個月移動平均去化月數(shù)為8.7個月，環(huán)比上升0.4個月，行業(yè)依然處于低庫存階段、并逐步進入加庫存階段。政策新聞方面，廣東清遠發(fā)文取消關(guān)于“備案價格允許在適當(dāng)區(qū)間上浮和房價備案后申請?zhí)岣邆浒竷r格”相關(guān)規(guī)定，表明當(dāng)?shù)叵迌r進一步趨嚴。廈門市升級人才新政，放寬落戶條件，本科和?？凭陕鋺?，顯示當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策邊際改善對沖近期市場走弱趨勢。北京市東城區(qū)西城區(qū)禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的住宅類項目、大型公建項目,全市禁止新設(shè)立房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的集中辦公區(qū)，料將利好北京存量資源豐富的房企。公司方面，華夏幸福與中國平安建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系而訂立框架性協(xié)議。金地集團股東安邦財險將公司2.65億股轉(zhuǎn)讓至安邦人壽，現(xiàn)安邦人壽持有公司9.22億股股份，占總股本的20.43%。中期來看，我們維持房地產(chǎn)小周期延長框架，并認為本輪供給端調(diào)控導(dǎo)致資源正快速向龍頭集聚，融資集中度>拿地集中度>銷售集中度，將推動頭部房企銷售大增；短期來看，近期成交市場有所走弱，政策更嚴已無必要、甚至穩(wěn)市場或更為關(guān)鍵，同時土地市場正在加速降溫，流拍率和溢價率將進一步惡化，預(yù)計地方政府的財政壓力將大幅加劇，緊隨其后投資也將逐步開始走弱，目前板塊低估值背景下繼續(xù)看多地產(chǎn)龍頭相對和絕對價值，并維持板塊推薦評級，維持推薦：保利地產(chǎn)、新城控股、萬科A、融創(chuàng)中國、招商蛇口、金地集團；二線：中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、華夏幸福。

??支撐評級要點

??房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周49個重點城市新房合計成交519萬平米，環(huán)比下降12.7%；9月截止上周一手房合計成交2,245萬平米，較8月同期環(huán)比下降7.5%，較去年9月同期同比下降4.6%，其中當(dāng)月成交同比較8月下降11.1pct。其中，一、二、三、四線城市上周成交面積分別環(huán)比變化：-17.9%、-13.1%、-16.9%、+10.0%，當(dāng)月月成交同比分別為：+30.3%、+2.0%、-35.5%、-8.0%。16城可售面積為7,355萬平米，環(huán)比上升2.1%；3個月移動平均去化月數(shù)為8.7個月，環(huán)比上升0.4個月。

??主要政策新聞：廣東清遠市發(fā)布關(guān)于進一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知，取消關(guān)于“備案價格允許在適當(dāng)區(qū)間上浮和房價備案后申請?zhí)岣邆浒竷r格”的相關(guān)規(guī)定。廈門市人民政府放寬落戶條件。北京市政府公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（2018年版），東城區(qū)西城區(qū)禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的住宅類項目,禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目,全市范圍內(nèi)禁止新設(shè)立房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的集中辦公區(qū)。中央國家機關(guān)住房資金管理中心公積金貸款政策暫無調(diào)整。

??公司動態(tài)跟蹤：華夏幸福與中國平安建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系而訂立的框架性協(xié)議。金地集團的股東安邦財險將公司2.65億股轉(zhuǎn)讓至安邦人壽，占公司總股本的5.87%，現(xiàn)安邦人壽持有公司9.22億股股份，占公司總股本的20.43%。新城控股公司債券“15新城01”的回售有效申報數(shù)量為190.42萬手，回售金額為人民幣19.04億元。中南建設(shè)擬受讓公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項目公司股權(quán)給中南控股，關(guān)聯(lián)交易金額約10.91億元,占公司2017年股東權(quán)益的77.65%。

??一周板塊回顧：上周SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.80%，滬深300指數(shù)上漲0.83%，相對收益為-4.63%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在28個板塊排名中排第28位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為京糧控股、運盛實業(yè)、中珠控股、長春經(jīng)開、中房股份

??風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金超預(yù)期收緊

   來源：中房網(wǎng)、華創(chuàng)證券