?   相比往年，2019年春節(jié)，梅成亮回鄉(xiāng)除了可以陪伴父親過(guò)節(jié)，他也在縣城開(kāi)拓了自己的生意。

??他的家鄉(xiāng)在皖南大別山深處的一個(gè)縣城——宿松縣，受轄于安徽省安慶市，地處皖鄂贛三省交界。

??從20歲左右開(kāi)始，梅成亮就離開(kāi)家鄉(xiāng)在外打拼，現(xiàn)在合肥、滁州、南京等城市創(chuàng)辦了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，從事新房銷售代理業(yè)務(wù)。

??宿松縣是一個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣，為了實(shí)現(xiàn)該縣脫貧，安慶市擬定了不少機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國(guó)營(yíng)企業(yè)、學(xué)校醫(yī)院、銀行商會(huì)逐一和宿松縣貧困鄉(xiāng)鎮(zhèn)與村落結(jié)對(duì)幫扶。

??但這樣一個(gè)中部省區(qū)的貧困縣，縣城核心區(qū)的新房?jī)r(jià)格，從5000元/平方米左右，漲至7000元/平方米以上，卻只用了兩年時(shí)間。

??受益于房?jī)r(jià)上漲，合肥一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得以進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。距離縣城核心區(qū)往北10公里的鎮(zhèn)區(qū)，這家合肥地產(chǎn)商拿地開(kāi)發(fā)了一個(gè)商品房項(xiàng)目。這個(gè)鎮(zhèn)區(qū)與縣城核心區(qū)之間，則是縣城里提供了最多工作崗位的工業(yè)園區(qū)。

??梅成亮在合肥拓展的客戶關(guān)系，讓他有機(jī)會(huì)獨(dú)家代理了這個(gè)商品房項(xiàng)目。預(yù)計(jì)一直到2019年上半年項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)售，他招募的經(jīng)紀(jì)人都有了一份新的工作——留在縣城賣房。于他而言，2019年將多了些回家的機(jī)會(huì)。

??“主要業(yè)務(wù)和項(xiàng)目還會(huì)繼續(xù)在合肥、滁州等地，但會(huì)有意識(shí)地?cái)U(kuò)大一些縣城樓盤的銷售代理?！泵烦闪粮嬖V《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“以前縣城樓盤銷售很慢，現(xiàn)在房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，庫(kù)存去化比較快，銷售代理的利潤(rùn)也比較穩(wěn)定?！?/span>

??高達(dá)數(shù)億元的地價(jià)

??皖南大別山深處的縣城里，難得出現(xiàn)一次大新聞。而在過(guò)去一年里，縣城的土地市場(chǎng)卻連續(xù)搞出了兩次“大動(dòng)靜”，無(wú)不轟動(dòng)。

??2018年8月份，宿松縣東北新城一宗商住用地出讓成交，地塊面積3.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積8.16萬(wàn)平方米，成交價(jià)格接近3億元，平均樓面地價(jià)接近3600元/平方米。

??2019年初，宿松縣東北新城又一宗商住用地出讓成交，地塊面積8.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積逾18萬(wàn)平方米，成交價(jià)格約5億元，平均樓面地價(jià)超過(guò)了2700元/平方米。

??不過(guò)，這宗地塊出讓時(shí)設(shè)置了限制性條件，地塊當(dāng)中約15%的計(jì)容建筑面積將建成商業(yè)部分，且要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)部分的自持比例不低于75%。因此，如果僅按照可售商住面積分?jǐn)偟貎r(jià)，成交樓面地價(jià)約為3200元/平方米。

??這是當(dāng)?shù)卣幸忾_(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)，對(duì)于這樣一個(gè)縣城而言，購(gòu)物中心與商場(chǎng)總是十分稀缺，且又十分必要。據(jù)記者了解，拿地的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)計(jì)劃將這宗地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)成“未來(lái)中心廣場(chǎng)”綜合性項(xiàng)目。

??宿松縣東北新城出讓的兩宗地塊，合計(jì)成交地價(jià)接近8億元。根據(jù)宿松縣政府官方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息，2018年全縣一般公共預(yù)算收入為12.56億元，其中地方財(cái)政收入7.46億元，地方財(cái)政收入稅收收入4.55億元。

??這意味著東北新城兩宗地塊土地出讓金，相當(dāng)于2018年宿松縣一般公共預(yù)算收入的2/3，也超過(guò)了該縣全年的地方財(cái)政收入；后一宗東北新城地塊近5億元土地出讓金，則超過(guò)了宿松縣2018年地方財(cái)政收入的稅收收入。

??2018年宿松縣一般公共預(yù)算支出為51.9億元，與當(dāng)期該縣的一般公共預(yù)算收入形成巨大的“剪刀差”，而土地出讓金（政府性基金預(yù)算收入）則成為當(dāng)?shù)卣A(yù)算外收入的重要來(lái)源與補(bǔ)充。

??幾億元土地出讓價(jià)格，這在之前宿松縣土地市場(chǎng)的成交記錄上，無(wú)跡可尋。幾年前，宿松縣對(duì)東北新城的劃區(qū)開(kāi)發(fā)，使得該區(qū)域的土地與新房?jī)r(jià)格水漲船高，財(cái)政上對(duì)土地出讓的依賴度提升。

??東北新城毗鄰縣城最好的高中學(xué)校，同時(shí)規(guī)劃興建了政務(wù)服務(wù)中心、體育中心與縣委黨校等之后，新城名都、御園小區(qū)、龍溪山莊、新城華府等多個(gè)商品房項(xiàng)目相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)。

??過(guò)去兩年間，東北新城的新房?jī)r(jià)格也從5000元/平方米左右，穩(wěn)步上漲到7000元/平方米，部分樓盤價(jià)格報(bào)價(jià)甚至接近8000元/平方米。

??“宿松縣東北新城的房?jī)r(jià)，比碧桂園在安慶市的商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格還高，安慶碧桂園項(xiàng)目報(bào)價(jià)也只有6000元/平方米左右。”一位在縣城政府部門任職的人士告訴記者，他們的印象里，碧桂園等全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商，代表著區(qū)域的高房?jī)r(jià)水平。

??但是，目前主導(dǎo)這個(gè)縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，仍然是本地企業(yè)，而合肥等省內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)也已經(jīng)嗅到了機(jī)會(huì)，開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

??2018年8月份以近3億元代價(jià)獲取宿松縣東北新城一宗地塊的開(kāi)發(fā)企業(yè)，是一家名為“宿松趙記永芳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”的地產(chǎn)商。這家由自然人股東出資的民營(yíng)地產(chǎn)公司，它的實(shí)際控制人在宿松縣深耕已久，早年從事商貿(mào)物流業(yè)務(wù)，進(jìn)而拓展至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售業(yè)務(wù)。

??而在2019年初以近5億元代價(jià)獲取宿松縣東北新城另一宗地塊的開(kāi)發(fā)企業(yè)，則是“宿松海藍(lán)藍(lán)置業(yè)有限公司”，同樣是一家本地民營(yíng)地產(chǎn)商。而當(dāng)時(shí)與其一同競(jìng)買該宗地塊的開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括碧桂園等4家地產(chǎn)商。

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