棚改，一場(chǎng)改變過(guò)去三年房地產(chǎn)行業(yè)格局尤其是三四線城市樓市格局的風(fēng)，轉(zhuǎn)向在即。

7月12日，住建部召開(kāi)棚戶區(qū)改造工作吹風(fēng)會(huì)時(shí)指出，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；而商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

這被行業(yè)視為政策釋放出的明確信號(hào)。在去庫(kù)存任務(wù)基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會(huì)降低。

在討論棚改貨幣化安置退潮可能帶來(lái)的行業(yè)影響前，需要先行討論棚改試驗(yàn)的成果。

須知，棚改貨幣化安置肩負(fù)三四線去庫(kù)存的重任，在三四線城市成交冷清的背景下被提出，如今任務(wù)已接近完成。

來(lái)自恒大研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年~2017年，三四線通過(guò)棚改貨幣化去庫(kù)存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，占銷售面積的14.8%和18%。而三四線商品住宅去化周期降至7.6個(gè)月，這個(gè)數(shù)據(jù)甚至低于多個(gè)一二線城市。

個(gè)別庫(kù)存極高的城市，如鄂爾多斯在棚改貨幣化安置的背景下，庫(kù)存得到消化，成功解套。

興證固收研究團(tuán)隊(duì)指出，2015~2017年，貨幣化安置對(duì)住宅銷售的貢獻(xiàn)從14%上升至24%，而本輪地產(chǎn)銷售上行周期至14個(gè)月，下行周期或?qū)㈤L(zhǎng)于前兩輪。

2016年下半年至今，昔日房企避之不及的三四線城市迎來(lái)春天，這不僅導(dǎo)致房企調(diào)整戰(zhàn)略下沉到三四線城市，更是直接推高三四線城市房?jī)r(jià)。

也正因如此，業(yè)內(nèi)對(duì)棚改貨幣化安置的評(píng)價(jià)出現(xiàn)分化，也有所保留。相關(guān)結(jié)果或仍需付諸更多時(shí)間以驗(yàn)證，但對(duì)比兩三年前，房地產(chǎn)行業(yè)格局已然大變，棚改政策到了調(diào)整的時(shí)候。

衣食住行，關(guān)心棚改政策調(diào)整帶來(lái)的實(shí)質(zhì)改變不僅是房地產(chǎn)行業(yè)范疇，更是牽涉廣泛的民生性議題。

從目前情況看來(lái)，2018年全國(guó)棚改計(jì)劃新開(kāi)工580萬(wàn)套，其中一二線城市113萬(wàn)套、三四線城市467萬(wàn)套。

恒大研究院按照85平方米/套、70%的貨幣化安置商品房購(gòu)買率計(jì)算，當(dāng)三四線城市貨幣化安置比例維持2017年的63%時(shí)，帶動(dòng)商品房銷售面積1.7億平方米，帶動(dòng)2018年商品房銷售增速16%。

若分地域看，當(dāng)前東北、西北和西南省份對(duì)棚改貨幣化依賴度較大。過(guò)去三年，去庫(kù)存政策也對(duì)相關(guān)城市住房需求、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間、居民購(gòu)買力造成一定的透支?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這些區(qū)域的三四線城市的房地產(chǎn)交易銷售將受到向下拉扯的影響，并需要數(shù)年時(shí)間進(jìn)行修復(fù)、調(diào)整。

但在東部沿海的三四線城市，特別是一線城市周邊的三四線城市，本身有重點(diǎn)城市人口、產(chǎn)業(yè)、購(gòu)買力外溢的優(yōu)勢(shì)，棚改退潮對(duì)其影響不大。

開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的主體即房企方面，即使前期已有部分開(kāi)發(fā)商調(diào)整政策，到三四線城市甚至五六線的小縣城拿地，但主流房企的重要布局和主要貨值來(lái)源仍是一二線城市。

不過(guò)，由于中小房企尤其是三四線城市本土房企，對(duì)棚改貨幣化依賴度較大，政策調(diào)整后，中小房企將面臨市場(chǎng)份額、銷售規(guī)模、融資渠道收緊的多重壓力。

作為影響本輪周期的重要變量，棚改對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的塑造和影響仍在進(jìn)行中。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)