剛剛過(guò)去的2017年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額5300億，位居碧桂園之后。

2015-2017年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額已分別落后于綠地、恒大、碧桂園。屈居第二的萬(wàn)科是否變慢了？萬(wàn)科是否還在乎“老大”之位？這樣的疑問(wèn)總是充斥在坊間。

“銷(xiāo)售規(guī)模和排行榜不再重要了。”在去年12月8日廈門(mén)見(jiàn)面會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮公開(kāi)表示，萬(wàn)科的發(fā)展商時(shí)代結(jié)束了；在城市配套服務(wù)商時(shí)代，大家的經(jīng)驗(yàn)都是零，所有房企站在了同一起跑線上。

城市配套服務(wù)商的核心能力是運(yùn)營(yíng)，對(duì)于多種房地產(chǎn)物業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)，是當(dāng)下的房企、未來(lái)的城市運(yùn)營(yíng)商們的新賽道。

5000億之后，在保持一定的銷(xiāo)售規(guī)模基礎(chǔ)上，萬(wàn)科的野心，便是繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)，成為新賽道的王者。

“現(xiàn)在沒(méi)有哪家企業(yè)在運(yùn)營(yíng)方面具有壓倒性的優(yōu)勢(shì)，行業(yè)處在整體洗牌當(dāng)中。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)1月4日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

在2017年萬(wàn)科股東大會(huì)上，郁亮提到，對(duì)于租賃、商業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等細(xì)分物業(yè)運(yùn)營(yíng)，都要做到該領(lǐng)域數(shù)一數(shù)二的位置。

2017年，運(yùn)用資本手段，進(jìn)行多次股權(quán)投資的萬(wàn)科，聯(lián)合收購(gòu)普洛斯成為其第一大股東，借此一躍成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的老大；在最熱門(mén)的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，萬(wàn)科泊寓是開(kāi)發(fā)商品牌的階段性市場(chǎng)第一。

新角色與萬(wàn)億夢(mèng)

過(guò)去的30多年，萬(wàn)科在創(chuàng)始人王石的帶領(lǐng)下，登頂全球最大住宅開(kāi)發(fā)商，一眾房企如綠地、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等緊隨其后，將規(guī)?；_(kāi)發(fā)演繹到極致。

CRIC、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)指出，2017年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額將歷史性突破12萬(wàn)億，銷(xiāo)售面積也可能達(dá)到16億平米的歷史高位，但2018年盛況將不再，規(guī)模增長(zhǎng)的天花板顯現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)大型房企來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下規(guī)?？梢宰龃螅呺H收益在遞減。

對(duì)于2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬(wàn)科在去年11月做出判斷：2018年是個(gè)“小年”，調(diào)控政策放松的可能性很小，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙降，一二線城市房?jī)r(jià)難以上升。

“我們預(yù)計(jì)2018年限價(jià)不會(huì)放松，會(huì)隨行就市推盤(pán)?！鄙钲谌f(wàn)科有關(guān)人士近日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。

該人士透露，萬(wàn)科內(nèi)部還提出了“找活干，賺小錢(qián)”，在開(kāi)發(fā)之外去做更多的新業(yè)務(wù)，尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

早在2012年，萬(wàn)科已提出轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，較早開(kāi)始試水多種物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，很多新業(yè)務(wù)從0到1、1到100，在各個(gè)城市公司和區(qū)域去探索。

目前，萬(wàn)科已衍生的多元化運(yùn)營(yíng)包括長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、物流、教育、養(yǎng)老、滑雪度假等業(yè)務(wù)。

2017年，越來(lái)越多的房企認(rèn)同房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，新的租賃時(shí)代、存量時(shí)代到來(lái)，“開(kāi)發(fā)商”的身份已不完全適用，開(kāi)發(fā)＋運(yùn)營(yíng)成為眾多房企的新選擇。

事實(shí)上，并不是萬(wàn)科一家在淡化開(kāi)發(fā)商的身份，恒大地產(chǎn)早已改名為中國(guó)恒大，華潤(rùn)置地在2017年明確提出轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，招商蛇口定位為城市和園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，中海地產(chǎn)希冀成為“卓越的國(guó)際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)”，保利地產(chǎn)近期內(nèi)部正式確立了開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)的模式。

宣稱“樓市還處于鉆石時(shí)代”的孫宏斌，其收購(gòu)樂(lè)視、萬(wàn)達(dá)文旅的部分業(yè)務(wù)，也有補(bǔ)足多元化和運(yùn)營(yíng)能力的訴求。

2017年，萬(wàn)科在城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略上，又提出了“美好生活場(chǎng)景師”的概念，意圖強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。

1月2日，萬(wàn)科召開(kāi)2018年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)，郁亮最新提出，在城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略下萬(wàn)科要扮演好四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、和諧生態(tài)建設(shè)者、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田。

“萬(wàn)科不是不在乎當(dāng)‘老大’，而是當(dāng)什么樣的‘老大’?！?月4日，一位接近萬(wàn)科的人士表示，萬(wàn)科對(duì)規(guī)模的訴求，是保持一個(gè)合適的水平，繼續(xù)在前三甚至第一的位置沒(méi)有問(wèn)題；在運(yùn)營(yíng)方面，萬(wàn)科不僅要繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)，還要爭(zhēng)第一。畢竟每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，比如商業(yè)、租賃、物流等，未來(lái)都可能是百億級(jí)的利潤(rùn)。

值得注意的是，萬(wàn)科是第一家提出萬(wàn)億計(jì)劃的房企，但這個(gè)萬(wàn)億不是銷(xiāo)售而是市值。2015年，郁亮便拋出了“萬(wàn)億市值”計(jì)劃；創(chuàng)始人王石去年初又稱，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)（開(kāi)發(fā)+新業(yè)務(wù)）營(yíng)收萬(wàn)億只需6年。

擴(kuò)張與盈利之辯

萬(wàn)科的萬(wàn)億市值夢(mèng)，不能建立在沙堤之上，而是建立在多業(yè)務(wù)的擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)夯實(shí)之上。

2017年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮最新提出了萬(wàn)科業(yè)務(wù)的五大分類(lèi)，核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理，優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)為商業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)；拓展業(yè)務(wù)包括長(zhǎng)租公寓、冰雪度假，探索業(yè)務(wù)包括教育、養(yǎng)老，潛力業(yè)務(wù)則是軌道物業(yè)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張主要有兩種路徑，一種是股權(quán)投資進(jìn)行“嫁接”，一種是內(nèi)部培育。

截至目前，萬(wàn)科主要在商業(yè)和物流領(lǐng)域利用資本的力量去整合、嫁接資源，借此快速達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先。

去年3月，萬(wàn)科合作組建兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，并用以收購(gòu)公司旗下42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，打包給印力集團(tuán)統(tǒng)一管理。印力是萬(wàn)科前年底聯(lián)合收購(gòu)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。借助印力，萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)排到了全國(guó)前三，萬(wàn)科印力管理的資產(chǎn)總建筑面積超過(guò)850萬(wàn)平方米。

同樣在2017年，出資170億元參與收購(gòu)普洛斯后，萬(wàn)科成為占股21.4%的第一大股東。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁張旭透露，若計(jì)入普洛斯，萬(wàn)科物流版圖擴(kuò)大到近6000萬(wàn)平方米，占中國(guó)物流市場(chǎng)60%份額。

除了商業(yè)、物流之外，萬(wàn)科還投資了鏈家、華人文化基金等。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年萬(wàn)科的對(duì)外股權(quán)投資在300億以上。

如果說(shuō)利用資本進(jìn)行“嫁接”，可以快速實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)先，那么城市公司各自培育的“賽馬”機(jī)制下的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，萬(wàn)科正面臨多個(gè)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

長(zhǎng)租公寓是萬(wàn)科大力發(fā)展的業(yè)務(wù)。截至2017年三季度末，萬(wàn)科泊寓業(yè)務(wù)覆蓋24個(gè)一線及二線城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)82個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)間數(shù)約2.4萬(wàn)間；萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，到去年底，泊寓已進(jìn)入27個(gè)城市，全國(guó)拓展儲(chǔ)備房源達(dá)10萬(wàn)間。

這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。龍湖、招商蛇口、保利地產(chǎn)、深業(yè)集團(tuán)、碧桂園等房企也在積極發(fā)展長(zhǎng)租公寓。

龍湖明確提出了未來(lái)三年要做到行業(yè)前三；碧桂園則提出了未來(lái)三年發(fā)展100萬(wàn)套的計(jì)劃；招商蛇口、保利地產(chǎn)在租賃資產(chǎn)證券化上，也走在了萬(wàn)科的前面。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，雖然較早開(kāi)始做長(zhǎng)租公寓，但萬(wàn)科目前并未占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

從盈利的角度來(lái)看，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)、商業(yè)、物流發(fā)展較為成熟，盈利模式也已建立；其他業(yè)務(wù)的盈利模式則仍在探索。郁亮坦言，教育、養(yǎng)老的盈利模式是個(gè)問(wèn)題。

大力發(fā)展的長(zhǎng)租公寓，從萬(wàn)科各個(gè)城市公司的口徑來(lái)看，目前也只是戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，盈利性并不強(qiáng)。

廣州泊寓總經(jīng)理張成皓坦言，不論輕重資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓的前期改造投入都較重，基本要達(dá)到較高的出租率才有可能盈利。同時(shí)因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前計(jì)算回本的時(shí)間都較長(zhǎng)，一般輕資產(chǎn)項(xiàng)目需要6到7年左右。

標(biāo)普認(rèn)為，萬(wàn)科在非房地產(chǎn)領(lǐng)域的拿地和投資屬“激進(jìn)”行為，預(yù)計(jì)公司的債務(wù)對(duì)息稅及折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）的比率在2017年底升至3倍左右。

不過(guò)在萬(wàn)科看來(lái)，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售“收成”還不錯(cuò)的時(shí)候，對(duì)新業(yè)務(wù)進(jìn)行投資和培育是必要的，這是對(duì)未來(lái)的投資，也是獲取新核心競(jìng)爭(zhēng)力、成為新時(shí)代王者的代價(jià)。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道