剛剛閉幕的“十九大”會(huì)議提出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。作為今年地產(chǎn)界最大的風(fēng)口，長(zhǎng)租公寓目前正受到各級(jí)政府的大力支持。中介服務(wù)商與酒店運(yùn)營(yíng)服務(wù)商在此政策支持下，也在不斷完善自身長(zhǎng)租公寓品牌。

01  發(fā)展現(xiàn)狀

服務(wù)商長(zhǎng)租公寓主要以中介背景企業(yè)

以及酒店運(yùn)營(yíng)背景企業(yè)為主

現(xiàn)已參與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的中介服務(wù)商不多，仍以幾家大的中介公司為主，如鏈家旗下的自如，世聯(lián)行旗下的紅璞。世聯(lián)行從2014年開(kāi)始試水公寓， 15年最先做的是短租類(lèi)型租賃產(chǎn)品，例如假日型、禮遇型短租房，同年推出紅璞公寓，主打長(zhǎng)租。目前已完成24個(gè)城市布局，截止2017年7月，紅璞公寓運(yùn)營(yíng)近2萬(wàn)間，簽約4.5萬(wàn)間。自如成立于2011年5月，最早是鏈家的一個(gè)事業(yè)部，定位于國(guó)內(nèi)首家提供高品質(zhì)租住產(chǎn)品和服務(wù)的O2O互聯(lián)網(wǎng)公司，以“服務(wù)和產(chǎn)品”為核心。一般，自如會(huì)和業(yè)主簽訂協(xié)議，簽訂3-5年左右合約，然后集中進(jìn)行設(shè)計(jì)、改造，房東老舊的家具、電器一般都會(huì)被撤出，換上新的。

而如家的雅住公寓和鉑濤的窩趣WOWQU是酒店運(yùn)營(yíng)企業(yè)旗下長(zhǎng)租公寓品牌發(fā)展規(guī)模較大，較為典型的案例。雅住公寓成立于2015年年初，同時(shí)運(yùn)營(yíng)青巢公寓、逗號(hào)公寓、逗號(hào)之家三個(gè)品牌，目前已進(jìn)駐城市19個(gè),為公寓業(yè)內(nèi)進(jìn)駐城市最多的品牌；窩趣輕社區(qū)成立于2014年11月，是鉑濤集團(tuán)旗下首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌。

02  布局選址

集中布局一二線(xiàn)，選址靠近地鐵站

服務(wù)商旗下長(zhǎng)租公寓在城市布局上，主要集中布局于一二線(xiàn)城市。一二線(xiàn)城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，租賃需求較大，適宜于面向青年人群的長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。

中介服務(wù)商旗下長(zhǎng)租公寓鏈家自如和世聯(lián)紅璞，目前進(jìn)入的一二線(xiàn)城市多達(dá)26個(gè)，三四線(xiàn)城市僅有7個(gè)。在兩家家租賃公司中，目前城市布局?jǐn)?shù)量最多的當(dāng)屬世聯(lián)紅璞，共進(jìn)入到了24個(gè)城市，在長(zhǎng)三角、珠三角、中西部和環(huán)渤海地區(qū)均有分布。而鏈家自如目前布局城市數(shù)量較少，主要以環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角幾個(gè)核心城市為主。

而酒店運(yùn)營(yíng)服務(wù)商旗下長(zhǎng)租公寓中，雅住公寓現(xiàn)布局城市較多，現(xiàn)已布局運(yùn)營(yíng)25個(gè)城市，主要集中在一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市以及環(huán)一線(xiàn)城市的三四線(xiàn)城市，為公寓業(yè)內(nèi)進(jìn)駐城市最多的品牌；窩趣WOWQU現(xiàn)已開(kāi)業(yè)12家門(mén)店，集中布局廣州、深圳、北京、上海、重慶、杭州、珠海等一二線(xiàn)城市。

在區(qū)位選址方面，服務(wù)商的長(zhǎng)租公寓主要以交通便捷，周邊商業(yè)配套較完善作為優(yōu)先區(qū)位選擇。在交通方面，服務(wù)商長(zhǎng)租公寓較多的選擇靠近地鐵站或大型公交車(chē)站的位置，與之最短距離普遍小于500米；在配套方面，主要選擇的是生活配套完善區(qū)域，如有大型商場(chǎng)、高校、科技園、餐館、銀行、娛樂(lè)場(chǎng)所等的地區(qū)。此外，在區(qū)域選擇上還對(duì)周邊環(huán)境具有一定要求。例如，中介自如的房源一般選擇在離地鐵站10分鐘，周?chē)涮椎纳倘蜕鐓^(qū)較為成熟的地方，房源收取有多達(dá)30項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，例如違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的房源不能收取、業(yè)主產(chǎn)權(quán)不明，歸屬有爭(zhēng)議的房源不能收取，臨近飛機(jī)場(chǎng)、加油站、高壓電線(xiàn)、垃圾處理廠等附近的房源不能收取。

03  產(chǎn)品定位

客群較廣，鏈家自如還面向商旅客

目前服務(wù)商下長(zhǎng)租公寓品牌，在產(chǎn)品定位上注重細(xì)化產(chǎn)品線(xiàn)，既有面向社會(huì)新人、公司基層員工等的普通產(chǎn)品也有面向企業(yè)金領(lǐng)、部分白領(lǐng)等高凈值人群的高端產(chǎn)品。

四家服務(wù)商長(zhǎng)租公寓中，在產(chǎn)品線(xiàn)上劃分最細(xì)也最有特色的便是鏈家自如。其分為六大產(chǎn)品線(xiàn)，已形成覆蓋高中低端、包含客戶(hù)衣食住行各項(xiàng)服務(wù)的整個(gè)租賃周期的產(chǎn)品線(xiàn)，滿(mǎn)足租客靈活變動(dòng)空間布局的需求。其中自如友家定位面向客戶(hù)以剛畢業(yè)的大學(xué)生、年齡20-30歲的青年白領(lǐng)為主；自如整租面向客戶(hù)以情侶、新婚夫婦、家庭為主；自如寓面向客戶(hù)以高收入白領(lǐng)為主。另外針對(duì)商旅人群推出的自如驛和自如民宿，前者面向的是青年旅居者，后者面向的青年或家庭旅行用戶(hù)。

04  戶(hù)型設(shè)計(jì)

戶(hù)型面積大小不等，存在大戶(hù)型三房

服務(wù)商旗下長(zhǎng)租公寓主要有中介類(lèi)企業(yè)和酒店運(yùn)營(yíng)企業(yè)，其中，酒店運(yùn)營(yíng)服務(wù)商長(zhǎng)租公寓在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，形式比較自由，戶(hù)型大小主要以小戶(hù)型為主，如雅住公寓、窩趣WOWQU面積范圍普遍在18-25平米左右。

不同于酒店運(yùn)營(yíng)服務(wù)商以及其他企業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓一般在戶(hù)型上注重標(biāo)準(zhǔn)化，戶(hù)型一般較小，中介服務(wù)商旗下長(zhǎng)租公寓，主要以分散式為主，既有散租，也有整租，受到的資金壓力較小，戶(hù)型面積更加自由，既有小戶(hù)型，也有120平米以上的大戶(hù)型。

05  獲取方式

中介依靠門(mén)店或合作對(duì)象

酒店基于住宿業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)“直營(yíng)托管”

中介服務(wù)商主要依靠自身門(mén)店、營(yíng)銷(xiāo)代理方面的優(yōu)勢(shì)去獲取房源。其中，鏈家自如獲取方式則主要包括三個(gè)方式，一是門(mén)店，包括業(yè)主主動(dòng)到門(mén)店委托以及經(jīng)紀(jì)人在門(mén)店向業(yè)主推薦；二是社區(qū)，落地在每個(gè)社區(qū)的管家輻射以及自如服務(wù)的影響力；三是口碑傳播，主要是業(yè)主的相互推薦。而世聯(lián)紅璞憑借在營(yíng)銷(xiāo)代理上的行業(yè)口碑，主要通過(guò)合作對(duì)象去獲取房源，主要渠道包括地方政府、地方國(guó)企、開(kāi)發(fā)商和城中村。世聯(lián)行以其與地方政府、國(guó)企、城中村的良好合作關(guān)系，使得這些主體在有資產(chǎn)盤(pán)活、項(xiàng)目改造需求時(shí)，會(huì)首先考慮世聯(lián)行，使世聯(lián)行有機(jī)會(huì)獲取整棟房源。

酒店運(yùn)營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)租公寓則以“直營(yíng)托管”的加盟模式作為公寓運(yùn)營(yíng)模式。窩趣輕社區(qū)是鉑濤集團(tuán)旗下首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌，首創(chuàng)了公寓行業(yè)的加盟模式“直營(yíng)托管”，并以此作為窩趣的運(yùn)營(yíng)模式。對(duì)于后期的盈收，窩趣收取一定比例的管理費(fèi)用，用于支付運(yùn)營(yíng)成本和品牌推廣，其余絕大部分的盈收都是歸投資人所有；如家旗下的逗號(hào)公寓是如家酒店集團(tuán)與紅杉資聯(lián)手進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)的品牌，公寓本基于多年的住宿業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，為公寓提供專(zhuān)業(yè)的日常管理。

06  盈利方式

以租金為主，嘗試金融理財(cái)收入

目前服務(wù)商長(zhǎng)租公寓的盈利模式主要以租金收入為主，其次是增值服務(wù)費(fèi)。而根據(jù)具體公司運(yùn)營(yíng)方式的不同，中介服務(wù)商鏈家自如和世聯(lián)紅璞的盈利模式又稍有不同。

自如做的事是收房—裝修—出租，對(duì)于業(yè)主是資產(chǎn)增值管理，對(duì)于租客則是提供標(biāo)準(zhǔn)化的公寓式租房服務(wù)。這其中關(guān)鍵的一點(diǎn)，自如不僅是房屋，還有服務(wù)。除了租金收入，自如在租賃期間為自如業(yè)主和租客提供多樣的增值服務(wù)，如資產(chǎn)查驗(yàn)、定期報(bào)告、租客認(rèn)證、裝修、搬家、保潔和維修等。世聯(lián)紅璞根據(jù)長(zhǎng)租公寓出租面臨租客資金不足的問(wèn)題，提供租金消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，并且推出了長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)金融業(yè)務(wù)新產(chǎn)品：租金貸。租金貸期限多、金額少、風(fēng)險(xiǎn)低，可增加公司金融業(yè)務(wù)收入。

酒店運(yùn)營(yíng)服務(wù)商長(zhǎng)租公寓中看出雅住公寓其中兩條產(chǎn)品線(xiàn)青巢公寓、逗號(hào)之家定價(jià)較低，反映出其產(chǎn)品針對(duì)客群的支付能力一般。因?yàn)檠b修、包租等成本遠(yuǎn)大于散客的出租房源，因此長(zhǎng)租公寓在定價(jià)方面均沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)的考驗(yàn)更大。

07  營(yíng)銷(xiāo)策略

中介服務(wù)商更偏重內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo)

服務(wù)商長(zhǎng)租公寓公司在營(yíng)銷(xiāo)上與房企自營(yíng)長(zhǎng)租公寓類(lèi)似，主要分為對(duì)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)和對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)兩方面，對(duì)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)主要為了構(gòu)建社區(qū)社交圈子，增強(qiáng)客戶(hù)粘性；對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)在于向外傳播公司品牌，吸引青年客戶(hù)入住。從側(cè)重點(diǎn)來(lái)看，中介服務(wù)商長(zhǎng)租公寓更側(cè)重于內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo)，酒店運(yùn)營(yíng)服務(wù)商則更加內(nèi)外兼顧。

總體而言，服務(wù)商長(zhǎng)租公寓公司主要依托自身門(mén)店、住宿管理經(jīng)驗(yàn)等原有資源發(fā)展長(zhǎng)租公寓，主要以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)。不同于國(guó)外，目前我國(guó)熱點(diǎn)城市的租售比普遍偏低，因此導(dǎo)致了企業(yè)在拓展長(zhǎng)租公寓時(shí)，獲取項(xiàng)目的成本普遍較高，但在出租時(shí)租金收入難以達(dá)到期望。即使在政策春風(fēng)支持下，服務(wù)商長(zhǎng)租公寓想要回本，一般也需要3-5年時(shí)間。

（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）