為加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金用于相關(guān)的工程建設(shè)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)預(yù)售商品房雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，2021年6月2日市人民政府辦公室印發(fā)了《襄陽市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（襄政辦發(fā)〔2021〕7號，以下簡稱《辦法》），現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下：

一、起草背景

2011年，為規(guī)范市區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，我市出臺了《襄陽市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（襄陽市人民政府令 第15號，以下簡稱原《辦法》），該文件自2011年6月1日起施行，有效期5年。原《辦法》實施以來，對我市商品房預(yù)售資金專款專用，維護(hù)預(yù)售商品房雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著我市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，原《辦法》監(jiān)管范圍不全面、監(jiān)管職責(zé)不明確、監(jiān)管重點不突出、保底監(jiān)管資金額度偏少、監(jiān)管信息不通暢等問題日益突出，繼續(xù)沿用容易形成市場風(fēng)險，不利于保護(hù)購房者合法權(quán)益。為做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，需要對原《辦法》進(jìn)行修訂和完善。

二、主要內(nèi)容

《辦法》共六部分、二十三條。第一部分（第一條至第五條）為總則，包括制定依據(jù)、使用范圍、概念定義和職能分工。第二部分（第六條至第七條）為商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的開設(shè)規(guī)定。第三部分（第八條）為商品房預(yù)售資金收存規(guī)定。第四部分（第九條至第十七條）為商品房預(yù)售資金的使用管理規(guī)定，包括資金使用、資金解除、資金管理。第五部分（第十八條至第二十一條）為法律責(zé)任，包括違規(guī)行為的懲處情況。第六部分（第二十二條至第二十三條）為附則。

本次修訂的主要內(nèi)容為：

（一）進(jìn)一步明確監(jiān)管范圍。原預(yù)售資金監(jiān)管中僅房屋首付款進(jìn)入監(jiān)管賬戶并得到有效監(jiān)管，按揭貸款普遍未得到監(jiān)管。新修訂的《辦法》明確規(guī)定按揭貸款屬于商品房預(yù)售資金，金融監(jiān)管部門要監(jiān)督指導(dǎo)按揭銀行在按揭貸款發(fā)放后直接將按揭貸款劃轉(zhuǎn)至商品房買賣合同約定的監(jiān)管賬戶；未將按揭貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，金融監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令按揭銀行按照《協(xié)議書》的約定進(jìn)行整改，依法依規(guī)予以處理?！掇k法》對監(jiān)管范圍的進(jìn)一步明確可確保按揭貸款進(jìn)入監(jiān)管賬戶并得到有效監(jiān)管，充分保障資金的專款專用和購房人的合法權(quán)益。

（二）進(jìn)一步明確監(jiān)管職責(zé)。新修訂的《辦法》進(jìn)一步明確和完善了涉及商品房預(yù)售資金監(jiān)管的各部門工作職責(zé)。具體為：市住建局負(fù)責(zé)市區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作；金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對合作銀行和按揭銀行的商品房預(yù)售資金管理行為進(jìn)行監(jiān)督；合作銀行（即監(jiān)管銀行）負(fù)責(zé)處理商品房預(yù)售資金的收存、使用和分級監(jiān)管；按揭銀行負(fù)責(zé)將商品房按揭貸款（包含公積金貸款）存入商品房買賣合同約定的監(jiān)管賬戶。完善后的職責(zé)分工增強了預(yù)售資金監(jiān)管政策的完整性，可督促各部門各司其責(zé)，大大提高市場監(jiān)管力度。

（三）進(jìn)一步突出監(jiān)管重點。新修訂的《辦法》規(guī)定商品房預(yù)售資金實行分級監(jiān)管制度，分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。非重點監(jiān)管資金為項目總預(yù)售款10%以外的部分；使用非重點監(jiān)管資金，由開發(fā)企業(yè)向合作銀行提出用款申請，合作銀行經(jīng)審核后直接向開發(fā)企業(yè)撥付資金。重點監(jiān)管資金為項目總預(yù)售款的10%部分；使用重點監(jiān)管資金，由開發(fā)企業(yè)向市住建局提出用款申請，市住建局經(jīng)審核后出具同意意見，合作銀行憑同意意見向開發(fā)企業(yè)撥付資金。在確保非重點監(jiān)管資金使用安全的情況下，該監(jiān)管模式放開了非重點監(jiān)管資金的使用，有利于提高開發(fā)企業(yè)資金使用效率，符合當(dāng)前優(yōu)化營商環(huán)境、“放管服”改革相關(guān)要求。

（四）進(jìn)一步加大資金監(jiān)管力度。一是新修訂的《辦法》規(guī)定監(jiān)管賬戶保底監(jiān)管資金由原工程造價的4%部分提高至項目總預(yù)售款的2%部分。二是新修訂的《辦法》規(guī)定合作銀行每月將監(jiān)管賬戶內(nèi)商品房預(yù)售資金的使用明細(xì)告知市住建局。作為監(jiān)管部門可及時掌握監(jiān)管賬戶的資金狀況，避免或及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)和合作銀行違規(guī)劃扣資金的行為。三是新修訂的《辦法》規(guī)定各商業(yè)銀行需與市住建局簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議，簽訂合作協(xié)議的商業(yè)銀行方可進(jìn)入合作銀行名錄。此規(guī)定可有效督促并約束合作銀行較好地履行《辦法》和協(xié)議的相關(guān)要求。

（五）進(jìn)一步增強違規(guī)懲處的力度。新修訂的《辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)后的懲處情況，合作銀行、按揭銀行違規(guī)后的懲處情況。兩條懲處條款能對開發(fā)企業(yè)、合作銀行、按揭銀行形成震懾力，督促開發(fā)企業(yè)、合作銀行、按揭銀行認(rèn)真履行《辦法》和協(xié)議規(guī)定，保障預(yù)售資金安全，確保預(yù)售資金?？顚Ｓ?。