經(jīng)過幾年狂歡、幾年調(diào)控之后，房地產(chǎn)又走到了十字路口。

未來樓市會(huì)怎么走，是大家非常關(guān)心的事情。都說中國(guó)樓市是政策市，因此，正在召開的“兩會(huì)”格外引人關(guān)注。

昨天召開的十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作了政府工作報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。

明源君重點(diǎn)研讀了《報(bào)告》中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)雖然其整體上表述比較中性，但還是有不少亮點(diǎn)。

讀懂這些政策，房企和地產(chǎn)人就不會(huì)踏錯(cuò)周期、走錯(cuò)方向！讀懂這些政策，購(gòu)房者就能更加清晰地知道，去哪些城市發(fā)展，才能能更好抓住紅利更好實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。

以下，是明源君對(duì)《報(bào)告》的解讀（其中，藍(lán)字為報(bào)告原文，黑字為解讀）：

01

宏觀層面：

經(jīng)濟(jì)仍然在高速增長(zhǎng)

減稅政策是直接利好

今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6%－6.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右……

解讀：

如果和自己比，過去幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速確實(shí)有所回落。然而，放眼全球，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速依然位居前列。

▲中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在主要經(jīng)濟(jì)體中依然位居前列

2018年，我國(guó)GDP總量超過90萬(wàn)億人民幣（增速為6.6%），折合約13萬(wàn)億美元，相當(dāng)于美國(guó)2000年的經(jīng)濟(jì)體量，當(dāng)年美國(guó)的GDP增速為4.1%。相比之下，同等經(jīng)濟(jì)體量的中國(guó)領(lǐng)先2.5個(gè)百分點(diǎn)。

2019年，我國(guó)GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)是6%－6.5%。按照6%左右的速度再增長(zhǎng)4年左右，大約在2022年前后中國(guó)將跨越中等收入陷阱、跨入發(fā)達(dá)國(guó)家俱樂部（按世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家人均GDP門檻約為1.25萬(wàn)美元）。

為達(dá)成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，今年有一系列的政策為其保駕護(hù)航：

1、積極的財(cái)政政策：今年赤字率擬按2.8%安排，比去年預(yù)算高0.2個(gè)百分點(diǎn)；

2、貨幣政策由去年的“保持中性”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，并強(qiáng)調(diào)“廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要”；

3、實(shí)施大規(guī)模的減稅，將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%，全年減輕企業(yè)稅收和社保繳費(fèi)負(fù)擔(dān)近2萬(wàn)億元，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、激發(fā)市場(chǎng)活力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)……

只要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)，房地產(chǎn)就沒問題——即便局部市場(chǎng)可能存在泡沫（房?jī)r(jià)高），只要分母（收入）大了，自然也就消化掉了。

各行業(yè)減稅，將顯著提升人們的購(gòu)買力，自然也可以拉升住房需求。

另外，對(duì)建筑業(yè)減稅，將直接對(duì)建筑、房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生刺激作用！

02

人口層面：

每年一千多萬(wàn)人進(jìn)城

城鎮(zhèn)化紅利還有10年

（2018年）新型城鎮(zhèn)化扎實(shí)推進(jìn)，近1400萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。

（2019年）深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。

解讀：

與往年相比，今年《報(bào)告》對(duì)于房地產(chǎn)的表述，置于“城鎮(zhèn)化”的章節(jié)中，不再單列，次數(shù)較少，整體基調(diào)相對(duì)平穩(wěn)。

這其實(shí)一點(diǎn)也不違和。過去20年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最大的動(dòng)力，就是城鎮(zhèn)化。國(guó)外率先完成城市化的國(guó)家之經(jīng)驗(yàn)表明：城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，才會(huì)放緩。

截至2018年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為59.58%。按照一年提高1個(gè)百分點(diǎn)的速度，我國(guó)的城鎮(zhèn)化，還有10年左右的高速增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

根據(jù)《報(bào)告》中的數(shù)據(jù)，去年近1400萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。這些人都是想要在城里買房子的。這也是很多房企依然將三四線作為其主戰(zhàn)場(chǎng)的底層邏輯。

2019年，仍然會(huì)有一千多萬(wàn)的農(nóng)民成為市民。他們的首套置業(yè)需求，以及先前進(jìn)城的市民的改善需求，都是實(shí)實(shí)在在的。

此外，《報(bào)告》還要求，更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。這對(duì)布局保障住房建設(shè)和舊改的房企來說，這也是實(shí)實(shí)在在的機(jī)會(huì)。

03

區(qū)域?qū)用妫?/span>

長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略

  三大城市群仍有紅利待釋放

京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。

落實(shí)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，促進(jìn)規(guī)則銜接，推動(dòng)生產(chǎn)要素流動(dòng)和人員往來便利化。

將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃綱要。

解讀：

前不久，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布，引發(fā)巨大關(guān)注。

《報(bào)告》要求在深入推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，要堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。

結(jié)合前不久，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見。意見中指出，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn)，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進(jìn)本地人口和外來人口市民化，促進(jìn)人口有序流動(dòng)、合理分布和社會(huì)融合。

這意味著，都市圈/城市群的紅利還將持續(xù)釋放。

過去幾年，眾多城市開啟了“搶人大戰(zhàn)”。

人的聚集會(huì)讓知識(shí)更加容易傳播，人們更容易分工合作與協(xié)同，還會(huì)產(chǎn)生大量的需求——這其中購(gòu)房的需求也是毋庸置疑的。小學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)越快的城市，房?jī)r(jià)越堅(jiān)挺。

未來，如果大都市圈內(nèi)都像粵港澳大灣區(qū)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的那樣，城際客運(yùn)公交化運(yùn)營(yíng)，推廣“一票式”聯(lián)程和“一卡通”服務(wù)。

那么，一小時(shí)可通達(dá)的范圍內(nèi)都可以成為剛需客群的購(gòu)房地，其中的價(jià)值洼地，也是房企可以布局的好去處，就看誰(shuí)快了。

因?yàn)?，交通距離不重要，交通時(shí)間才重要。推進(jìn)公交化運(yùn)營(yíng)以后，發(fā)車頻次會(huì)更高，票價(jià)會(huì)更便宜。

例如，之前很多在深圳工作的人，跑到東莞去買房，每天通勤很痛苦，如果未來深圳和東莞之間的交通公交化軌道化，這個(gè)問題就將迎刃而解。

04

能力層面：

擁有綠建核心能力

以及精裝能力強(qiáng)的房企

未來將會(huì)更有優(yōu)勢(shì)

壯大綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)……促進(jìn)資源節(jié)約和循環(huán)利用，推廣綠色建筑。

解讀：

《報(bào)告》明確要求，促進(jìn)資源節(jié)約和循環(huán)利用，推廣綠色建筑。

根據(jù)上海建筑科學(xué)院的報(bào)告，我國(guó)建筑能耗占全國(guó)總能耗的40%！要節(jié)能減排、走向綠色低碳，發(fā)展綠色建筑勢(shì)在必行。

綠色建筑既節(jié)能，又健康、舒適，是廣大追求綠色和生活品質(zhì)客群的剛需，是未來的趨勢(shì)所在?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020）》文件中早就要求，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。

前不久，住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中，在驗(yàn)收環(huán)節(jié)明確提出：城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)該全裝修交付……

這都是為了減少資源的浪費(fèi)。

擁有綠建核心能力或做精裝修的房企，未來無(wú)疑將擁有更大的優(yōu)勢(shì)。比如朗詩(shī)，雖然規(guī)模不是很大，但是憑借其綠建的核心能力，就不愁拿不到項(xiàng)目，產(chǎn)品溢價(jià)能力還會(huì)很強(qiáng)。而恒大等，很早就開始推行精裝交房了。

05

趨勢(shì)層面：

存量改造將大有可為

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。

解讀：

我國(guó)在改革開放之后，各地進(jìn)行了幾輪舊改，大規(guī)模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，本質(zhì)上跟一般的房地產(chǎn)開發(fā)沒有區(qū)別。

近年來，非拆除式的更新受到越來越多的認(rèn)可和追捧。

此次，《報(bào)告》指出“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯……”

這里面有兩個(gè)機(jī)會(huì)：一是部分實(shí)在過舊的老舊小區(qū)得拆除重建，給開發(fā)商帶來增量開發(fā)的機(jī)會(huì)；二是非拆除式的改造（畢竟連裝電梯都談了）。

在一般人的印象里，非拆除式的改造，遠(yuǎn)不如拆了重建賺錢。這并不正確。

事實(shí)上，非拆除式做得好利潤(rùn)不比做開發(fā)低，而且還可以快周轉(zhuǎn)。

目前全國(guó)有大約5億平米的物業(yè)被低估，主要是由于外觀陳舊、設(shè)備設(shè)施老化、能耗大、缺少配套服務(wù)設(shè)施等，導(dǎo)致出租率及租金低、管理運(yùn)營(yíng)成本居高不下，亟待改造。

對(duì)房企來說，如果具備存量改造能力，一可以參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，賺取利潤(rùn)；二可以在一二線城市拿項(xiàng)目時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，畢竟一二線城市的建設(shè)用地已不多；三可以在開發(fā)之外延展出存量運(yùn)營(yíng)的新業(yè)務(wù)，助力自身轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)中小房企來說，這也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的點(diǎn)。

06

產(chǎn)業(yè)層面：

提前布局養(yǎng)老的房企將獲益

要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，對(duì)在社區(qū)提供日間照料、康復(fù)護(hù)理、助餐助行等服務(wù)的機(jī)構(gòu)給予稅費(fèi)減免、資金支持、水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠等扶持，新建居住區(qū)應(yīng)配套建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，改革完善醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策，擴(kuò)大長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)……

解讀：

養(yǎng)老地產(chǎn)概念，早在幾年前就熱鬧過一輪。不過，由于做普通商品住宅開發(fā)太賺錢，政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度又不大，真正將養(yǎng)老地產(chǎn)做起來的鳳毛麟角。

然而，長(zhǎng)期來看，明源君非?？春灭B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：

首先，我國(guó)老年群體龐大，目前我國(guó)60歲以上人口已達(dá)2.5億，65歲及以上老齡人口達(dá)到1.6億人；預(yù)計(jì)到2050年，65歲以上的老人將達(dá)3.9億，60歲以上的更多。

其次，目前五六十歲，即將進(jìn)入老年的群體，和以前精打細(xì)算的一代老人，有完全不同的消費(fèi)習(xí)慣和邏輯，只要能滿足他們需求，他們?cè)敢獬龈邇r(jià)養(yǎng)老。

最后，據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2017年底，全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施15.5萬(wàn)個(gè)，市場(chǎng)供應(yīng)仍嚴(yán)重不足。隨著人口老齡化的高峰快速來臨，養(yǎng)老問題逐漸加??；同時(shí)，未來養(yǎng)老廣闊的市場(chǎng)空間也有待挖掘。

▲來源：民政部、中國(guó)指數(shù)研究院

此次，《報(bào)告》明確提出要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，同時(shí)“對(duì)在社區(qū)提供日間照料、康復(fù)護(hù)理、助餐助行等服務(wù)的機(jī)構(gòu)給予稅費(fèi)減免、資金支持、水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠等扶持”，對(duì)推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無(wú)疑是一劑強(qiáng)心劑……

事實(shí)上，眾多標(biāo)桿房企早已布局養(yǎng)老。2018年的千億房企中，已有28家布局康養(yǎng)（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)。

07

突破層面:

農(nóng)村集體用地想象空間巨大

全面深化農(nóng)村改革。推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果。深化集體產(chǎn)權(quán)、林權(quán)、國(guó)有林區(qū)林場(chǎng)、農(nóng)墾、供銷社等改革。

解讀：

去年12月23日，提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，刪去了現(xiàn)行土地管理法中關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。

這意味著，一旦草案審議通過，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不用經(jīng)過征收，就可以直接入市。

這不僅可以讓農(nóng)民也可以享受到城鎮(zhèn)化帶來的紅利，減小貧富差距，加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，還可以增大土地的供應(yīng)。

當(dāng)然，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上蓋的房子不能直接用來賣，但用于出租是可以的，目前，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，已經(jīng)在18個(gè)城市試點(diǎn)了。

此次《報(bào)告》提出要推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果。未來，試點(diǎn)的城市有望進(jìn)一步增多。對(duì)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等的房企是利好。

08

政策層面：

房地產(chǎn)稅沒那么快來

健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

解讀：

相比去年政府工作報(bào)告中的“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，今年關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述從“穩(wěn)妥”變成“穩(wěn)步”。

這一字的更改，代表了房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。

然而，《報(bào)告》并沒有給出房地產(chǎn)稅立法的時(shí)間表。而且，在十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議3月4日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，大會(huì)發(fā)言人張業(yè)遂在介紹2019年立法任務(wù)時(shí)也未提到房地產(chǎn)稅法。

明源君認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立法依然還有大量的細(xì)節(jié)性內(nèi)容需要斟酌，而且過程中必然要參考現(xiàn)實(shí)情況。

換句話說，房地產(chǎn)稅沒那么快來。

其實(shí)即便來了，也不用害怕。世界各國(guó)的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)稅很多時(shí)候并不能影響房?jī)r(jià)漲跌，更多的時(shí)候，是為地方政府提供穩(wěn)定持久的財(cái)政收入來源。

作者：明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編、存量地產(chǎn)首席研究員 艾振強(qiáng)