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??2018年對(duì)房企而言堪稱(chēng)“過(guò)山車(chē)”。7月是個(gè)分水嶺，上半年紅紅火火的樓市戛然而止，步入冷清的下半年，年初還高喊著千億甚至萬(wàn)億口號(hào)的開(kāi)發(fā)商們紛紛調(diào)整銷(xiāo)售目標(biāo)，安全比規(guī)模更重要。高周轉(zhuǎn)的激進(jìn)房企們踩下急剎車(chē)，業(yè)績(jī)普遍受挫；老牌房企穩(wěn)扎穩(wěn)打在弱市下凸顯抗壓能力，萬(wàn)保招金、中海、華潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??而作為房企生存之本的土地儲(chǔ)備，25家龍頭房企在2018年合計(jì)拿地2590宗，土地成交金額15600億，同比下調(diào)28%。最后幾個(gè)月更是連續(xù)低于千億，這也是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)。未來(lái)，大型房企拿地依然會(huì)保持一定節(jié)奏，但放緩將是必然趨勢(shì)。

??導(dǎo)讀

??萬(wàn)保招金、中海、華潤(rùn)這些老牌房企還是實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長(zhǎng)，凸顯其弱市下的抗壓力；而恒大、碧桂園、融創(chuàng)這類(lèi)過(guò)去三四年高速增長(zhǎng)的房企，則明顯放緩了腳步。

??2019春節(jié)年關(guān)將至，房地產(chǎn)公司正在緊張忙碌的年終盤(pán)點(diǎn)中。

??2018年是不平靜的一年。2018年三季度以來(lái)，高歌猛進(jìn)三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于感受到了下行壓力，也體現(xiàn)在了房企的年終業(yè)績(jī)上。

??據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，排名前50的房企中共有22家公布了年度銷(xiāo)售額。

??萬(wàn)保招金、中海、華潤(rùn)這些老牌房企還是實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長(zhǎng)，凸顯其弱市下的抗壓力；而恒大、碧桂園、融創(chuàng)這類(lèi)過(guò)去三四年高速增長(zhǎng)的房企，則明顯放緩了腳步。

??“幾家歡喜幾家愁。”雅居樂(lè)、泰禾等未完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，華夏幸福更開(kāi)始變賣(mài)資產(chǎn)以求“過(guò)冬”，激進(jìn)派房企遭遇了發(fā)展瓶頸，甚至是生存危機(jī)。

??跨年之際，雖然貨幣政策釋放了相對(duì)寬松的信號(hào)，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年將是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的頂峰，2019年大概率下滑，行業(yè)拐點(diǎn)將至。

??1月8日，易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)測(cè)，2019年的新房銷(xiāo)售金額將在2018年的基礎(chǔ)上下降。這意味著，在新房年度銷(xiāo)售金額達(dá)到創(chuàng)新高的約14萬(wàn)億之后，將首次迎來(lái)下滑。

??穩(wěn)健型房企的“暖冬”

??房地產(chǎn)企業(yè)間的較量從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)。

??2018年，有30家房企跨越千億大關(guān)，從“萬(wàn)保招金”到“碧萬(wàn)恒融”，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面進(jìn)一步鞏固。

??但是格局演變也有了新的動(dòng)向，那些傳統(tǒng)龍頭、底蘊(yùn)深厚的穩(wěn)健型房企又開(kāi)始活躍，增速和排名相對(duì)上升，在行業(yè)動(dòng)蕩中的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。

??萬(wàn)科是表現(xiàn)最穩(wěn)定的房企。2018年，萬(wàn)科累計(jì)銷(xiāo)售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.54%；累計(jì)銷(xiāo)售面積4037.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.31%，依然排在第二位。

??另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)四大龍頭之一保利發(fā)展在2018年共銷(xiāo)售4066億元，同比增長(zhǎng)32.6%，并提出了重回行業(yè)前三的目標(biāo)。

??同為老牌房企的招商蛇口去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積827.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.15%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1705.84億元，同比增長(zhǎng)51.26%，增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。

??此外，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等知名房企，也實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的增長(zhǎng)，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售2100億重回第九，龍湖首次銷(xiāo)售過(guò)了2000億。

??中海地產(chǎn)在董事會(huì)主席顏建國(guó)回歸后規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，2018年銷(xiāo)售近2700億。1月8日，中海有關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司一直秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度，即使現(xiàn)金回籠充裕，也不急于去投資。

??高周轉(zhuǎn)房企“急剎車(chē)”

??而在行業(yè)趨勢(shì)下滑中，因勢(shì)放緩規(guī)模增速的則有像碧桂園這樣高周轉(zhuǎn)的“大象”。2018年年中以來(lái)，碧桂園降速明顯，8月以436億元的成績(jī)環(huán)比下降11%，并首次出現(xiàn)同比下降，降幅為7%。2018年整個(gè)下半年，碧桂園都延續(xù)了降速之勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)超過(guò)7000億的銷(xiāo)售，而公司年初的內(nèi)部目標(biāo)是8000億。

??盡管降速，但碧桂園、恒大之流仍舊處于金字塔頂尖，而泰禾和華夏幸福就不那么樂(lè)觀了。

??克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，泰禾在2018年實(shí)現(xiàn)了1323.4億元的流動(dòng)銷(xiāo)售金額，這與2017年年底董事長(zhǎng)黃其森定下的2000億目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，泰禾也成為排名前20房企中，目標(biāo)完成度最低的。

??整個(gè)2018年，泰禾在2000億的壓力之中，努力拓展融資渠道、實(shí)行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略加速回款，卻因多個(gè)項(xiàng)目如海南項(xiàng)目、深圳尖崗山“地王”項(xiàng)目等不順，與目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

??華夏幸福受到樓市嚴(yán)控的影響也較大，其主戰(zhàn)場(chǎng)環(huán)京區(qū)域市場(chǎng)下行嚴(yán)重。2018年，華夏幸福完成1680億的銷(xiāo)售額，并于10月將自己手中環(huán)京的10塊土地、5個(gè)項(xiàng)目公司打包賣(mài)給了萬(wàn)科。

??過(guò)去五年中，以碧桂園、融創(chuàng)、華夏幸福等為代表的房企一路高歌猛進(jìn)，高周轉(zhuǎn)模式造就不少傳奇，帶來(lái)更為快速的規(guī)模和盈利增速。

??但在2018年，高周轉(zhuǎn)的房企幾乎都遇到了挑戰(zhàn)，當(dāng)貨幣化安置放緩，當(dāng)市場(chǎng)帶來(lái)的禮物消失，激進(jìn)型房企都重新開(kāi)始反思、調(diào)整。

??三成未達(dá)目標(biāo)

??據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，在公布銷(xiāo)售目標(biāo)的企業(yè)中仍有近三成未實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，其中還有4家完成率不足80%。

??綠地控股、恒泰分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3812.2億、220.32億，完成率為95%、73.34%；泰禾集團(tuán)、華鴻嘉信則分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1303.4億、315.3億，完成率更是只有65.17%、63.06%。

??同樣黯然的還有深耕文旅市場(chǎng)的雅居樂(lè)。公告顯示，雅居樂(lè)2018年銷(xiāo)售完成額約為1025.8億元，未達(dá)到集團(tuán)年初預(yù)定的銷(xiāo)售額年度目標(biāo)1100億。

??海南市場(chǎng)是雅居樂(lè)折戟的重要原因。2017年，雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目完成了178.92億元的銷(xiāo)售額，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)單項(xiàng)目的銷(xiāo)冠，并連續(xù)8年拿下海南銷(xiāo)冠。

??但2018年的狀況卻不容樂(lè)觀。重倉(cāng)海南的雅居樂(lè)先后經(jīng)歷了樓市限購(gòu)政策連續(xù)加碼的影響、4·22“最嚴(yán)調(diào)控”、全域限購(gòu)。2018年，清水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)僅120億，且未完成。

??雅居樂(lè)主席陳卓林在2018年中業(yè)績(jī)會(huì)上指出，海南區(qū)域的銷(xiāo)售下半年會(huì)受到政策的影響，公司對(duì)此已有預(yù)期。

??此外，內(nèi)部文件顯示，雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)海南區(qū)域總裁簡(jiǎn)毓萍和雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)廣州區(qū)域副總裁蔡小鵬因嚴(yán)重廉政違紀(jì)，均被開(kāi)除解雇。

??銷(xiāo)售面臨壓力，負(fù)債率也明顯上升。截至2018年6月30日，雅居樂(lè)總借貸達(dá)到753億元，同比2017年底上漲22%，凈借貸比率87.7%，同比2017年底上升16.3個(gè)百分點(diǎn)。

??除了雅居樂(lè)，在2018遭遇挫折的中型房企不在少數(shù)，濱江集團(tuán)也在其中。在2018初始放言沖刺千億的濱江集團(tuán)，在7月份舉起“白旗”，調(diào)整戰(zhàn)略，將銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)整至850億元。

??公開(kāi)喊停千億目標(biāo)，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興表示，這是出于安全考慮，“10月份市場(chǎng)冷卻很快，特別是杭州以外的市場(chǎng)”，安全問(wèn)題大于規(guī)模。同時(shí)，濱江將設(shè)定回籠資金與拿地資金比例由1:2調(diào)整為前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。

??最終，2018年度，濱江以850.1億的銷(xiāo)售額達(dá)成其“修正后的目標(biāo)”，同比上升了38.2%。

??此外，還有更多在2018年未能完成目標(biāo)的房企，如首創(chuàng)置業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)為800億元，其公告的銷(xiāo)售額為706.4億元；綠城中國(guó)銷(xiāo)售目標(biāo)為1600億元，公告的銷(xiāo)售額為1012億元。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年是過(guò)去多年來(lái)，主流房企未完成銷(xiāo)售目標(biāo)占比最多的一年。

??天花板已現(xiàn)

??無(wú)論是穩(wěn)健型還是激進(jìn)型房企，在2018年都已經(jīng)意識(shí)到，行業(yè)風(fēng)向變了。

??這種變化，在萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮看來(lái)，是“房?jī)r(jià)單邊快速上漲的時(shí)代結(jié)束”；在丁祖昱看來(lái)，則是隨著增量天花板的逼近，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模也將下降。

??丁祖昱預(yù)測(cè)，2019年地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模將下降10%，“銷(xiāo)售的金額會(huì)回到13萬(wàn)億量級(jí)，銷(xiāo)售面積也會(huì)從17億平方米的高位回落”。

??他認(rèn)為，增量市場(chǎng)的天花板會(huì)在三四線(xiàn)城市首先體現(xiàn)。2018年1-8月份，三四線(xiàn)城市的成交面積呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。但從8月開(kāi)始到11月的3個(gè)月里，三四線(xiàn)城市商品住宅成交面積占比下滑，由高點(diǎn)的69.3%下降至66.9%。

??他判斷，2019年三四線(xiàn)城市的壓力會(huì)比過(guò)去的兩年更大，這也將直接影響總體銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積的變化。

??“銷(xiāo)售萬(wàn)億將會(huì)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，”1月10日，深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，前兩年行業(yè)還有大佬樂(lè)觀判斷會(huì)很快出現(xiàn)銷(xiāo)售萬(wàn)億的公司，但現(xiàn)在看，到了七八千億的規(guī)模，再增長(zhǎng)非常困難。

??供職于大型央企金融投資部、近期參加了多場(chǎng)券商策略會(huì)的劉燃告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，券商機(jī)構(gòu)們對(duì)于2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都偏向于悲觀，但樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商則較多。劉燃和龍湖等人士均認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)“見(jiàn)底”，不會(huì)再壞到哪去。

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