建筑是軀體，科技是手段，提供人們更有品質(zhì)的生活方式才是根本。

“在不遠的未來，沒有綠色智能家居系統(tǒng)的住宅就像不能上網(wǎng)的房子一樣不合潮流。”比爾蓋茨在1995 年出版的《未來之路》中描寫了他在那個時代對于未來居住的想象。如今23年過去，科技已經(jīng)以超乎預(yù)言的速度深刻嵌入我們的生活，我們居住的房子也在科技的賦能下進化出各種新功能：三恒科技、五恒系統(tǒng)、綠金住宅、“5G科技”、AI智慧住宅……隨著近年來房地產(chǎn)市場競爭的加劇，“科技”更是成了不少開發(fā)商樂于提及的概念。那么，科技的介入究竟在多大程度上實現(xiàn)了我們的居住理想？作為科技住宅的開發(fā)商，什么才是它們占位未來居住時代的核心技能？

科技地產(chǎn)的突圍之路

科技地產(chǎn)的歷史最早可以追溯到上世紀(jì)60-70年代，不過在中國市場，它的時間線要短得多。直到2003年前后，第一批科技地產(chǎn)企業(yè)才開始進入人們的視野。根據(jù)北京中研華泰研究院發(fā)布的《中國科技地產(chǎn)市場前瞻及投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告（2013~2018）》顯示：2005年前后，科技地產(chǎn)的發(fā)展主要集中在長三角和北京等地，代表企業(yè)是朗詩集團和當(dāng)代置業(yè)，當(dāng)時的綠色科技住宅主要是通過地源熱泵+輻射系統(tǒng)，來實現(xiàn)戶內(nèi)的恒溫恒濕。顯然，成本較高的科技地產(chǎn)并不在此列，上述兩家房企也因此少有同行者。

“綠色科技建筑已經(jīng)比較成熟，對于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)來說，并沒有太多進入的障礙，關(guān)鍵的問題是，科技地產(chǎn)的開發(fā)成本難以降低，一般消費者較難以承擔(dān)。”北京中研華泰研究院在其研究報告中亦指出。因此，彼時的科技地產(chǎn)更多出現(xiàn)在中高端住宅市場中，且建設(shè)規(guī)模都比較有限。

直到2013年左右，當(dāng)霧霾等問題已經(jīng)嚴(yán)重影響人們生活時，科技地產(chǎn)才迎來其第一輪生長周期。當(dāng)時市場上不少住宅項目以新風(fēng)系統(tǒng)作為突破口，進入到了科技地產(chǎn)的領(lǐng)域，并且取得了良好的市場反應(yīng)?！靶嘛L(fēng)系統(tǒng)等于科技地產(chǎn)”這樣的概念卻也隨著開發(fā)商們的營銷攻勢開始深入人心。

事實上，新風(fēng)系統(tǒng)只是科技地產(chǎn)的一小部分。發(fā)展至今，科技地產(chǎn)的概念已經(jīng)涵蓋人們居住品質(zhì)的方方面面。中國葛洲壩地產(chǎn)綠色科技研發(fā)負(fù)責(zé)人于昌勇表示：“如今的科技地產(chǎn)概念實際上涵蓋了綠色建筑和智能建筑，它的主要指標(biāo)包括室內(nèi)空氣的溫度、濕度、潔凈度、噪音、能耗控制，以及智能化等等，以科技手段改善人們的居住品質(zhì)是這一類產(chǎn)品出現(xiàn)的最主要目的。”

在房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境以及市場居住觀念的升級下，科技地產(chǎn)顯然也正在成為越來越多開發(fā)商的突圍方向。因此，市場上不僅有如當(dāng)代、朗詩一樣身上打著明確科技地產(chǎn)標(biāo)簽的企業(yè)。還有像萬科、龍湖、中國金茂等品牌房企也在嘗試構(gòu)筑自己的科技地產(chǎn)產(chǎn)品線。此外，像中國葛洲壩地產(chǎn)這樣的企業(yè)則將綠色科技地產(chǎn)為企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略，以“綠色、科技、智慧”為核心競爭力，在行業(yè)探索出一條新的發(fā)展道路。

技術(shù)集成能力才是“護城河”

科技地產(chǎn)的技術(shù)含量究竟有多高？是不是有大量所謂的“黑科技”？這是許多行業(yè)外人士對于科技地產(chǎn)慣有的疑問。然而，與技術(shù)設(shè)備高速更新?lián)Q代的情況不同，科技地產(chǎn)所使用的技術(shù)大多是成熟可靠的技術(shù)。尤其是在硬件上，很多技術(shù)雖然在不斷地迭代更新，但是技術(shù)原理卻是經(jīng)過十幾年、甚至幾十年驗證的。

“在技術(shù)層面，建筑技術(shù)不是像IT技術(shù)一樣是絕對研發(fā)驅(qū)動型，建筑技術(shù)是應(yīng)用集成型的。所以在某個單項來說，運用到建筑上的技術(shù)都是相對成熟的?！痹诰G色科技地產(chǎn)領(lǐng)域深耕了十多年的于昌勇表示，“做科技地產(chǎn)成本確實是會高一點，但并不是說將大量實驗性質(zhì)的技術(shù)向上堆砌。”

事實上，在科技地產(chǎn)領(lǐng)域，從前端的定位策劃、建筑設(shè)計，再到采購施工、調(diào)試運維、優(yōu)化和改造，都是一個完整閉環(huán)。對于項目的開發(fā)者來說，當(dāng)每個環(huán)節(jié)由不同的人來完成時，問題就會變得復(fù)雜起來。

（葛洲壩·北京中國府實景圖）

“建筑是傳統(tǒng)行業(yè)，所有的技術(shù)都是公開的，誰都可以拿去用，所以這個行業(yè)似乎沒有壁壘。但要真正用好這些技術(shù)，將它們系統(tǒng)化，卻不是簡單的事情。由于建筑是一個超級復(fù)雜的系統(tǒng)，真正的壁壘實際是在完成好其中的每一個細節(jié)，考究的是整個鏈條的運營能力，比如說輻射制冷技術(shù)，控制不好結(jié)露點，屋頂會滴水?！笨萍嫉禺a(chǎn)行業(yè)的元老人物陳音說。

“科技地產(chǎn)如果論獨立的單項技術(shù)，其技術(shù)護城河并沒有人們想像的那么高。但科技地產(chǎn)是一個龐大的系統(tǒng)性工程，真正的難點在于集成這些龐大的技術(shù)系統(tǒng)，并不斷圍繞客戶價值進行創(chuàng)新研發(fā)?！庇诓乱脖硎?。

“我們在做的事情涉及到整個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，集成是最大的壁壘，原因有別于傳統(tǒng)建筑設(shè)計、施工，為項目增添“綠色科技”之后，復(fù)雜性并非簡單的1+1=2，施工難度會呈幾何倍數(shù)的增加。很多項目做得不成功，都是過程中出現(xiàn)了不可控的因素，整體統(tǒng)一旦出現(xiàn)了問題，很多環(huán)節(jié)便不能銜接順暢，最后呈現(xiàn)的結(jié)果必然會出大問題?！?/span>

（葛洲壩·南京中國府實景圖）

產(chǎn)品和技術(shù)？科技地產(chǎn)該怎樣配平？

如何在產(chǎn)品和技術(shù)之間取得平衡？這是每一個涉足科技地產(chǎn)領(lǐng)域的從業(yè)者都想尋找的答案。

這些企業(yè)所需面對的并非單純的技術(shù)集成問題。如何在市場化的環(huán)境下，既保障科技地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量，又保證足夠的利潤率。

對此，于昌勇在接受36氪專訪時表示：“成本一直以來的確是科技地產(chǎn)必須面對的一個問題。平均算下來，綠色科技項目僅在施工、交付階段就延長數(shù)月工期。這就限制了科技地產(chǎn)的產(chǎn)品定位很難脫離中高端人群。不過，隨著越來越多的企業(yè)關(guān)注科技住宅，大量的預(yù)制件進行量產(chǎn)，其建造成本還會進一步下降。產(chǎn)業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化能夠讓我們產(chǎn)品越來越接近社會平均成本?！?/span>

2016年，葛洲壩地產(chǎn)提出“5G科技”戰(zhàn)略，其實質(zhì)就是將產(chǎn)品品質(zhì)的把控上升到了企業(yè)戰(zhàn)略的高度，讓綠色科技項目能夠更具普適性。在于昌勇看來，葛洲壩地產(chǎn)選擇了一個合適的市場切入點，一方面他們堅持整個企業(yè)的產(chǎn)品走綠色科技之路，而另一方面公司同樣注重中國傳統(tǒng)的居住文化和生活方式營造。這二者的結(jié)合，讓葛洲壩地產(chǎn)從如今市場上琳瑯滿目的科技地產(chǎn)產(chǎn)品中突圍成功。

（葛洲壩·合肥中國府實景圖）

“與其他做科技地產(chǎn)的企業(yè)相比，葛洲壩地產(chǎn)無疑在綜合實力上更占優(yōu)勢?！币晃粰C構(gòu)分析師評價稱：“既不像一些企業(yè)將“科技”局限在產(chǎn)品營銷的層面，作為一個營銷噱頭而存在，也不像市場上一些代表性的科技地產(chǎn)企業(yè)一樣，將技術(shù)置于主導(dǎo)地位，而忽略了建筑空間與居住文化本身?！?/span>

建筑是軀體，科技是手段，提供人們更有品質(zhì)的生活方式才是根本，這是科技地產(chǎn)應(yīng)該遵循的打造邏輯。于昌勇告訴36氪：“我們不愿意為了技術(shù)而忽略建筑和空間營造，更不能舍本逐末，忽略人們在居住領(lǐng)域的精神需求，我們希望的是在建筑與技術(shù)之間尋找到平衡點，從硬件到軟件去全方位滿足人們的居住需求，構(gòu)建一種真正高品質(zhì)的生活方式?！睆倪@一點來說，葛洲壩地產(chǎn)的“5G科技”戰(zhàn)略通過高新技術(shù)與高品質(zhì)建模的整合將這一理念進行了貫徹，并且在北京中國府、南京中國府、合肥中國府等項目上進行了落地。這些嘗試，也將科技地產(chǎn)從單純的營銷附屬或者技術(shù)主導(dǎo)層面剝離出來，為市場提供了一個均衡發(fā)展的企業(yè)樣本。

來源：36氪