在經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。但從量?jī)r(jià)來看，全國(guó)樓市整體進(jìn)入下行通道，無論是銷售面積、銷售金額，還是房地產(chǎn)投資，由增轉(zhuǎn)降的趨勢(shì)似乎無可避免，住房正在向理性居住需求回歸。

而業(yè)內(nèi)更加關(guān)注的是，從緊的調(diào)控政策，在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下，是否會(huì)在未來靈活調(diào)整？

拐點(diǎn)隱現(xiàn)

臨近年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已定。從宏觀數(shù)據(jù)來看，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持穩(wěn)定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降，但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億元而言，今年全年數(shù)據(jù)不會(huì)相差太遠(yuǎn)，整體保持平穩(wěn)。

企業(yè)層面，大部分公司仍然保持了銷售金額和面積的穩(wěn)定提升?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的2018年1~11月房地產(chǎn)業(yè)銷售金額榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)以6645.5億元、5422.3億元、5391.4億元、4163.1億元的銷售額分列行業(yè)前四。

不過，在宏觀數(shù)據(jù)之外，市場(chǎng)上仍有許多信號(hào)透露出陣陣寒意。

11月的樓市依舊在低位徘徊。盡管11月土地供應(yīng)、住宅成交稍有抬頭上漲之勢(shì)，但最新公布的70城房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，成交價(jià)漲幅不高，尤其是多個(gè)城市二手房成交價(jià)均持續(xù)下跌。

在業(yè)內(nèi)人士看來，二手房?jī)r(jià)格的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新建住宅價(jià)格也將逐漸開始調(diào)整。

而一手房市場(chǎng)的疲軟在"金九銀十"就已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

與之相對(duì)應(yīng)的是，大多數(shù)房企的推貨高峰期都在三、四季度，市場(chǎng)不給力的現(xiàn)實(shí)，給了房企沉重一擊，導(dǎo)致不少公司前11個(gè)月的銷售總額與其年初確定的銷售目標(biāo)相比仍有較大差距。

如果按照中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，今年公布銷售目標(biāo)的56家房企中，至少有10%以上的企業(yè)無法完成此前制定的目標(biāo)，其中不乏排名在TOP20以內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

作為行業(yè)龍頭企業(yè)萬科，其董事會(huì)主席郁亮在12月14日面對(duì)媒體時(shí)，依然保持了對(duì)市場(chǎng)前景的"悲觀"判斷。他認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過去的增長(zhǎng)速度。郁亮的如此判斷，正是來源于市場(chǎng)上的諸多信號(hào)。

房企壓力凸顯

留給房企的時(shí)間已經(jīng)不多。市場(chǎng)上，房企積極推出新盤或低價(jià)促銷的案例越來越多。

一家總部位于廣州的TOP10房企營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人表示，行業(yè)的整體氛圍還是偏悲觀，因此大多數(shù)公司都會(huì)加速去化以回籠資金，采取現(xiàn)金為王的策略。年底這一波促銷沖刺早在11月就已經(jīng)開始，最后幾天應(yīng)該還會(huì)有一些比較特殊的促銷案例出現(xiàn)。

而對(duì)于明年的市場(chǎng)，目前大多數(shù)行業(yè)人士并不持樂觀的態(tài)度，有分析人士更預(yù)測(cè)市場(chǎng)整體成交量將下降10%左右。

而除了銷售數(shù)據(jù)放緩之外，房地產(chǎn)投資增幅也逐漸出現(xiàn)放緩跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示，2019年房地產(chǎn)投資取決于很多因素，比如明年的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)的走勢(shì)，企業(yè)拿地的積極性等很多因素。"綜合起來看，企業(yè)整體預(yù)期也還是比較穩(wěn)定的。從最近幾個(gè)月看，土地的成交略有放緩，明年房地產(chǎn)投資大體來講還能夠比較平穩(wěn)，但是穩(wěn)中略降的概率可能更高一點(diǎn)。"毛盛勇預(yù)計(jì)。

此外，企業(yè)籌資的壓力也逐漸顯露。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1~11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1~10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21807億元，下降3.7%；利用外資102億元，下降30.4%；自籌資金50619億元，增長(zhǎng)10.0%；定金及預(yù)收款49551億元，增長(zhǎng)15.7%；個(gè)人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

這組數(shù)據(jù)說明，房企到位資金仍以銷售回款為主，貸款融資同比延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，融資壓力仍然不小。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計(jì)，開發(fā)商的現(xiàn)金流趨緊，壓力可能會(huì)日益加劇。據(jù)測(cè)算，2019年房地產(chǎn)債券還款總額（包括計(jì)劃回售和到期）可能達(dá)7000億~8000億元人民幣，估計(jì)為2018年實(shí)際還款規(guī)模的2倍有余。

第一太平戴維斯華北區(qū)高級(jí)董事、評(píng)估部負(fù)責(zé)人胡建明（JamesWoo）表示，2018年，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。整體來看，除資產(chǎn)證券化融資方式外，房企傳統(tǒng)的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現(xiàn)。

政策走向引關(guān)注

7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

在此前后，深圳等地持續(xù)出臺(tái)"三價(jià)合一"、"限售"等輕量級(jí)的行政手段，加碼調(diào)控力度的預(yù)期管理，警惕投資投機(jī)情緒的死灰復(fù)燃。

調(diào)控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國(guó)土地流拍數(shù)量也大幅增加，甚至超過近年來土地市場(chǎng)最冷的2014年。

10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價(jià)限售政策的消息，隨后官方人士回應(yīng)對(duì)外限售沒有取消，同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。這被市場(chǎng)迅速解讀為"限價(jià)放松"。

與此同時(shí)，其他地市也發(fā)布人才新政，對(duì)人才落戶購(gòu)房給予補(bǔ)貼，曲線爭(zhēng)取放松空間。就連銀行也嘗試下調(diào)房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮12%。

近日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知》，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的影響也引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。而今年以來交易所地產(chǎn)公司債審批速度也已加快，前11月通過交易所審批的地產(chǎn)公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發(fā)被視作房地產(chǎn)融資進(jìn)一步放松的信號(hào)。

對(duì)此，國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋在回應(yīng)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債問題時(shí)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家發(fā)改委貫徹落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控決策部署的態(tài)度是堅(jiān)決的、一貫的，在核準(zhǔn)企業(yè)債券過程中將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。

胡建明表示，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)企業(yè)債目前只支持有關(guān)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不能因此認(rèn)為房企融資開始松動(dòng)了。

華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱，目前調(diào)控政策已見成效，政策無從緊必要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)也存在波動(dòng)壓力，目前形勢(shì)下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。他預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境有所改善。

今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會(huì)議，在研究和部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)只字未提房地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著調(diào)控政策方向不會(huì)發(fā)生改變。

國(guó)金證券的一份研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策邊際放松仍需等待。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格仍處于較高水平，通過"房地產(chǎn)"來穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的成本較高，房?jī)r(jià)的約束依然存在。短期來看，房地產(chǎn)政策難以全面放松，調(diào)控整體仍將保持緊縮態(tài)勢(shì)。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將以"短期行政限制退出"+"長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)"組合的方式展開。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，新房與二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持倒掛，但倒掛壓力得到緩解，這表明中央政府的政策效果逐步顯現(xiàn)。未來，房地產(chǎn)價(jià)格仍需得到有力調(diào)控，避免過快上漲或大幅下跌，實(shí)現(xiàn)整體穩(wěn)定的目標(biāo)。

京東金融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光預(yù)計(jì)，政府仍會(huì)堅(jiān)持房住不炒的表態(tài)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的確立?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)銷售回落、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款與按揭貸款增速仍在下降，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將整體處于調(diào)整通道。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊表示，考慮到未來基建補(bǔ)短板的穩(wěn)增長(zhǎng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)和政策不會(huì)有明顯變化，其間房地產(chǎn)投資增速會(huì)持續(xù)下行。

而明年年中之后是否會(huì)重新調(diào)整房地產(chǎn)政策？章俊認(rèn)為主要取決于基建投資效應(yīng)衰減的速度和中美貿(mào)易談判的進(jìn)程。

章俊預(yù)計(jì)，"房子是用來住的，不是用來炒的"這一政策底線不會(huì)變，但可能會(huì)調(diào)整部分城市限購(gòu)限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。

梁紅也表示，2019年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-10％~-5％之間。鑒于地產(chǎn)周期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域的深遠(yuǎn)影響，當(dāng)前地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資的相關(guān)政策亟須調(diào)整，且政策調(diào)整宜早不宜遲。

來源：中房網(wǎng)