今天我們來(lái)聊聊2018年地產(chǎn)必懂的詞匯

讓我們用最輕松的方式一點(diǎn)一點(diǎn)

從詞匯里，窺見(jiàn)未來(lái)

1招拍掛

建國(guó)開始，我們的土地不能買賣

那時(shí)候的土地，是用行政劃撥的

由政府無(wú)償、無(wú)限期的劃撥出去

拿地，靠的是關(guān)系和“暗箱操作”

這樣的操作，自然很容易出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象

直到1987年，土地買賣的第一錘子落下，

土地拍賣開始了

萬(wàn)科就是這個(gè)年代進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)

后來(lái)土地拍賣制度逐漸完善

2002年《土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度》頒布

土地買賣制度才正式確立

招拍掛的實(shí)施

有人稱之為中國(guó)的“土地革命”

招拍掛，具體來(lái)說(shuō)是招標(biāo)、拍賣、掛牌

公開招拍掛以后

“暗箱操作”問(wèn)題一下子解決了不少：

（1）避免了明面上的腐敗滋生

（2）減少了開發(fā)商倒買倒賣的空間

PS：憑關(guān)系拿地，常有超低價(jià)倒手買賣的情況

（3）開發(fā)商開始了良性競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰

當(dāng)然，招拍掛的實(shí)行也有缺點(diǎn)

招拍掛過(guò)程中，價(jià)格是唯一考慮因素

由于價(jià)高者得的規(guī)則

開發(fā)商會(huì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，從而炒高房?jī)r(jià)

PS：美國(guó)的招拍掛，價(jià)格是最后一項(xiàng)考慮因素

另一方面，為了增加稅收

政府也會(huì)盡可能地增加土地收益

從而推高房?jī)r(jià)。

但是，相比行政劃撥和協(xié)議出讓

土地招拍掛是相對(duì)公開和透明的做法了。

目前還沒(méi)有想到更好的方法……

拿地賣房是最傳統(tǒng)的開發(fā)商盈利方式。

現(xiàn)在

隨著土地放量越來(lái)越少，價(jià)格越來(lái)越高

開發(fā)商沒(méi)那么多地好拿（土地流拍也越來(lái)越多）

如果要發(fā)展，想持續(xù)盈利的新渠道

所以，越來(lái)越多的開發(fā)商開始

布局長(zhǎng)租公寓

2長(zhǎng)租公寓

關(guān)注最近新聞的地產(chǎn)人

應(yīng)該對(duì)這個(gè)詞很熟了

我聊了幾個(gè)很有理想的置業(yè)顧問(wèn)

都說(shuō)要轉(zhuǎn)型做長(zhǎng)租公寓

但是，長(zhǎng)租公寓是啥，你知道嗎？

長(zhǎng)租公寓有兩種類型

第一種：集中式的長(zhǎng)租公寓

這種方式下

營(yíng)業(yè)者將整棟買或者租下來(lái)，再作為公寓出租

主要盈利點(diǎn)在租金和不動(dòng)產(chǎn)增值

比如萬(wàn)科的泊寓產(chǎn)品、龍湖的冠寓、招商蛇口的壹棧、壹間……

第二種：分散式的長(zhǎng)租公寓

這就需要業(yè)務(wù)員挨家挨戶談委托租賃

所以主要的贏利點(diǎn)，在租金差價(jià)，和服務(wù)費(fèi)

代表品牌比如，自如友家、蘑菇公寓等

集中式的優(yōu)點(diǎn)，就是拿房子快，運(yùn)營(yíng)效率高

而且還能享受房子的增值收益

分散式的優(yōu)點(diǎn)，就在于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

投入少，效益高

這也是很多開發(fā)商不愿意涉足商業(yè)地產(chǎn)的原因

周轉(zhuǎn)太慢了，收益比賣房差遠(yuǎn)了！

但是對(duì)開發(fā)商而言

卻又不得不布局長(zhǎng)租公寓

所以

為了解決持有資產(chǎn)資金占用大、周轉(zhuǎn)慢的問(wèn)題

地產(chǎn)REITS應(yīng)運(yùn)而生

3地產(chǎn)REITS

實(shí)際上，對(duì)國(guó)外的房企而言

除了拿地造房子，更大的盈利點(diǎn)

在于“存量房”的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)

比如長(zhǎng)租公寓、共享辦公、共享空間……

他們解決資金占用問(wèn)題的方法

就是地產(chǎn)REITS

REITS是啥意思呢，

其實(shí)就是一個(gè)房產(chǎn)基金

它把大家的錢集中起來(lái)

用于投資一些經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)項(xiàng)目

這樣，開發(fā)商可以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

投資者可以獲得豐富分紅

花點(diǎn)小錢就可以享受房?jī)r(jià)上升的福利

具體操作過(guò)程中

有三類主體

由于這樣的分工

投資者也可以足不出戶擁有五星級(jí)酒店的收益

國(guó)外很多REITS基金非?；鸨?/span>

只是由于國(guó)內(nèi)法規(guī)和制度還不完善

現(xiàn)在的REITS還在試水階段

試水項(xiàng)目有中信起航項(xiàng)目，萬(wàn)科鵬華前?；鸬取?/span>

它們每一個(gè)都是頗具中國(guó)特色的REITS

都有量身定制的核心點(diǎn)和亮點(diǎn)

但都還不是REITS的完全體

因?yàn)樗麄兊牡讓淤Y產(chǎn)并不完全是不動(dòng)產(chǎn)

還會(huì)投資賣點(diǎn)股票什么的

不過(guò)，為了解決資金問(wèn)題

確實(shí)越來(lái)越多的開發(fā)商開始布局金融

跨界求生

可能是每個(gè)地產(chǎn)人未來(lái)都將面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

4結(jié) 語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高

做地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)會(huì)越來(lái)越少

大的那幾家數(shù)字會(huì)非常大，小的就會(huì)被淘汰

鹿其君預(yù)判

未來(lái)純粹靠拿地賣房增長(zhǎng)的模式已經(jīng)到頭

土地和資產(chǎn)未來(lái)會(huì)變得越來(lái)越均衡

很多開發(fā)商也在從開發(fā)到持有資產(chǎn)

從持有資產(chǎn)到運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化

今天講的這三個(gè)詞，就是這個(gè)趨勢(shì)的縮影

它們分別照應(yīng)著地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)

拿地賣房，是地產(chǎn)的傳統(tǒng)思路

布局長(zhǎng)租公寓等存量市場(chǎng)持有資產(chǎn)，是現(xiàn)在的戰(zhàn)略

借力金融打組合拳做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是行業(yè)的未來(lái)

未來(lái)的地產(chǎn)發(fā)展

我們一起拭目以待！

來(lái)源:今日頭條