2018年土地市場(chǎng)流拍的現(xiàn)象屢次出現(xiàn)，與此同時(shí)，土拍成交未有下跌，顯示在融資緊張、流拍出現(xiàn)背景下，房企發(fā)力土地交易市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)分化格局依然在持續(xù)。

2016年7月27日，當(dāng)日最高氣溫近40°C，一樣熱的還有上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。這塊靠近浦東機(jī)場(chǎng)的地塊，地價(jià)從22億元多被一路推高，最終，歷經(jīng)2個(gè)半小時(shí)，400余輪報(bào)價(jià)后，金地豪擲88億元將此地塊納入囊中。

這只是2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上高價(jià)拍地頻出的一個(gè)縮影而已。

2018年7月23日，原定于8月22日拍賣(mài)的上海楊浦區(qū)江浦社區(qū)B2-03地塊終止轉(zhuǎn)讓，這意味著該地塊遭遇了流拍。同日里虹口區(qū)也有一地塊終止轉(zhuǎn)讓，競(jìng)買(mǎi)期間只有一家地產(chǎn)商報(bào)名。

不過(guò)兩年時(shí)間，上海的土地拍賣(mài)市場(chǎng)已是天堂地獄之差別。其實(shí)，出現(xiàn)土地流拍的不止是在上海，蘇州、杭州等重點(diǎn)城市土地流拍、撤牌也是頻頻。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-7月，一線城市土地流標(biāo)13宗;二線城市土地流標(biāo)154宗;三四線城市土地流標(biāo)629宗。

合計(jì)下來(lái)全國(guó)前7個(gè)月土地流拍近800宗，從歷史上來(lái)看，這是土地招拍掛制度推行以來(lái)從未有過(guò)的情形，遠(yuǎn)勝于2014年那個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬時(shí)分。

2014年2月，從杭州開(kāi)始的房?jī)r(jià)下跌潮，在短短4個(gè)月內(nèi)波及到包括一線城市在內(nèi)的很多個(gè)城市，但就是在那樣的一年里，全國(guó)土地市場(chǎng)總流拍宗數(shù)也只有345宗。

從成交金額來(lái)看，也很難想象，2018年上半年全國(guó)土地出讓出現(xiàn)火熱局面，尤其是三四線城市。財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入約2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)43%。

土地拍賣(mài)從序幕到狂奔

1981年11月，深圳特區(qū)首先開(kāi)始對(duì)部分土地使用征收費(fèi)用，揭開(kāi)了新中國(guó)土地走向市場(chǎng)的序幕。但直到1987年9月，深圳才以協(xié)商議標(biāo)形式出讓有償使用的第一塊國(guó)有土地。1996年第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)上海市土地發(fā)展中心成立，1997年杭州市土地儲(chǔ)備中心成立，杭州這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上數(shù)次充當(dāng)先行者的城市，在土地收儲(chǔ)運(yùn)作中嘗到了甜頭，也逐漸摸索出一條生財(cái)之道。

這條生財(cái)之道當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)稱為杭州經(jīng)驗(yàn)，并且在全國(guó)土地集約利用市長(zhǎng)研討班上得到了推廣。于是，到了2003年年末，收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)基本在全國(guó)各個(gè)城市得到了普及。

真正把土地出讓推進(jìn)市場(chǎng)化大潮的，是2002年推行的土地招拍掛制度。當(dāng)年5月9日，國(guó)土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，從當(dāng)年7月1日正式實(shí)行。當(dāng)時(shí)被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”，算來(lái)至今推行已有16年了。

2002年以來(lái)，全國(guó)土地成交宗數(shù)走勢(shì)顯示，2003年5月土地成交宗數(shù)突破100，到了2015年12月土地成交宗數(shù)高達(dá)10411。12年之間，峰值相差高達(dá)百倍。

土地招拍掛制度的推行，并不是一蹴而就的，2004年3月31日國(guó)土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)文件，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓，也就是所謂的“8·31大限”。

“8·31大限”說(shuō)明，2002-2003年并未嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度?！?·31大限”之后，意味著土地定價(jià)方式的轉(zhuǎn)變，此前非市場(chǎng)價(jià)格獲得土地儲(chǔ)備，而此后需要經(jīng)過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)價(jià);也意味著收益歸屬人的轉(zhuǎn)變，先前由土地所有者獲得的土地收益轉(zhuǎn)化為資本收益，成為地產(chǎn)商的超額利潤(rùn)，即“制度性土地紅利”。

土地招拍掛制度給一些地產(chǎn)商提供了彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)，2003年地產(chǎn)商順馳從天津崛起，僅僅用了一年多時(shí)間，土地儲(chǔ)備就高達(dá)1200萬(wàn)平方米。膨脹的土地帶來(lái)膨脹的狂妄，在2004年8月，順馳的孫宏斌高調(diào)挑戰(zhàn)萬(wàn)科，當(dāng)然結(jié)果也符合戲劇性，后來(lái)順馳帝國(guó)坍塌了。

土地財(cái)政之殤，19年39萬(wàn)億

價(jià)格是最表象的，也是最便于觀察的。

土地拍賣(mài)的口子一旦打開(kāi)，土地價(jià)格也就一發(fā)不可收拾了。2000年之時(shí)，重點(diǎn)城市的地價(jià)均價(jià)只有923元/平方米，2002年7月起地價(jià)開(kāi)始緩慢上升。

但在“8·31大限”的1年后，低地價(jià)一去不復(fù)返。

當(dāng)?shù)胤秸酝恋厥找孀畲蠡癁闆Q策目標(biāo)，則其理性選擇就是通過(guò)控制土地供給量推高城市土地價(jià)格，而經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，高地價(jià)將最終傳導(dǎo)形成高房?jī)r(jià)，由競(jìng)價(jià)市場(chǎng)產(chǎn)生的高地價(jià)信號(hào)將立即拉高當(dāng)期房?jī)r(jià)。

土地招拍掛制度邏輯就是“價(jià)高者得”，于是輪番競(jìng)價(jià)導(dǎo)致地價(jià)高漲，成為高價(jià)地塊誕生的溫床。先看個(gè)競(jìng)價(jià)輪數(shù)的記錄，2010年11月25日，廣鐵南站地塊經(jīng)過(guò)222輪競(jìng)拍，最終被廣鐵珠光聯(lián)合體以86億元拿下。

高價(jià)地塊不斷，房?jī)r(jià)上漲不止。

這在2016年達(dá)到了高潮。易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市2016年全年土地溢價(jià)率分別達(dá)到38%、73%、37%和149%。

2016年6月8日，深圳光明新區(qū)公開(kāi)出讓一宗商住地塊，建筑面積50.9萬(wàn)平方米，底價(jià)54.12億元，最終龍光以總價(jià)140.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率159.79%。

2016年8月17日，上海靜安不夜城板塊的一幅住宅地拍賣(mài)中，融信以110億元的總價(jià)摘得，溢價(jià)率139%，樓板價(jià)單價(jià)14.3萬(wàn)元/m2，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上單價(jià)紀(jì)錄。

僅在2016年1-8月份，全國(guó)各大城市總價(jià)最高、單價(jià)最高等211宗，拿地總金額高達(dá)4874.59億元，總價(jià)超50億元的地王共19宗。

2016年全國(guó)土地出讓面積20.82萬(wàn)公頃，同比下降5.9%，但合同成交價(jià)款3.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.3%。簡(jiǎn)而言之，量減價(jià)增。

十幾年中，全國(guó)土地出讓收入狂飆40倍，這是一個(gè)巨大的財(cái)富重新分配，也是一個(gè)深刻的過(guò)程。

綜合統(tǒng)計(jì)得出，自1999年至2018年上半年，全國(guó)土地出讓收入總額已經(jīng)突破38.89萬(wàn)億元。有意思的是，2015年之后，財(cái)政部不再發(fā)布“全國(guó)土地出讓收支情況”。

土地拍賣(mài)未來(lái)還會(huì)有，而且還將延續(xù)一段時(shí)間，但在當(dāng)下的宏觀經(jīng)濟(jì)與財(cái)稅改革中，土地盛宴將進(jìn)入果盤(pán)時(shí)刻。

(作者為某納斯達(dá)克上市金融機(jī)構(gòu)首席內(nèi)容官、研究所所長(zhǎng)，本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn))

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融