繼新城悅成功登陸港交所后，佳兆業(yè)服務(wù)、旭輝永升物業(yè)等也進(jìn)入上市倒計(jì)時(shí)，物業(yè)上市潮正在開(kāi)啟。問(wèn)題在于，為何這些房企開(kāi)始發(fā)展原本不起眼的物業(yè)？是“造殼”還是搶占物業(yè)服務(wù)地盤(pán)？

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11月6日，新城悅上市，這也是在港交所主板上市的第九家物業(yè)公司。

在港上市物業(yè)公司將破十家

11月6日，新城集團(tuán)旗下的物業(yè)公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務(wù)之后，今年第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

據(jù)悉，新城悅創(chuàng)立于1996年，目前已發(fā)展成為布局全國(guó)的綜合性專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)商。在服務(wù)面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項(xiàng)目涵蓋21個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的53個(gè)城市，總合約管理面積達(dá)7334萬(wàn)平方米，總在管面積達(dá)3703萬(wàn)平方米。

值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業(yè)公司，前八家分別是彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)、浦江中國(guó)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)。

繼新城悅之后，旭輝旗下永升生活、佳兆業(yè)物業(yè)等物業(yè)公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務(wù)集團(tuán)有限公司向港交所提交了招股書(shū)，擬赴港上市。據(jù)悉，永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡(jiǎn)稱為“永升物業(yè)”。

據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達(dá)1.98億元。今年3月9日，永升物業(yè)發(fā)布公告稱，根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃需要，申請(qǐng)公司股票在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌。

目前新三板上市的物管公司數(shù)量在不斷攀升，永升生活為什么在新三板上市后又退出呢？業(yè)內(nèi)人士指出，大部分物業(yè)企業(yè)凈利率在3%-7%，物業(yè)公司的資產(chǎn)就是一紙合同，是地地道道的輕資產(chǎn)公司。而通過(guò)新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤(rùn)也難以支撐利息負(fù)擔(dān)。對(duì)此，記者向旭輝方面求證，截至記者發(fā)稿前，并未得到相關(guān)回應(yīng)。

佳兆業(yè)物業(yè)IPO生變

新城悅之后，佳兆業(yè)旗下拆分的佳兆業(yè)物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但較為波折。

今年6月，佳兆業(yè)就向港交所遞交了物業(yè)公司上市申請(qǐng)表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積約為2400萬(wàn)平方米，共計(jì)119個(gè)物業(yè)，包括100個(gè)住宅社區(qū)和19個(gè)非住宅物業(yè)。

然而，11月8日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨(dú)立上市事項(xiàng)稱，中國(guó)港股通投資者為非合資格股東，不得通過(guò)深港通及滬港通交易機(jī)制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準(zhǔn)、董事會(huì)及佳兆業(yè)物業(yè)董事會(huì)最終決定、市場(chǎng)狀況及其他因素，故建議分拆不一定實(shí)行。

這給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進(jìn)程增加了不確定性?！邦愃茮](méi)有優(yōu)先發(fā)售權(quán)屬于同股不同權(quán)的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過(guò)中國(guó)結(jié)算公司來(lái)間接持有股票的，換而言之，股東名冊(cè)上是沒(méi)有此類投資者名字，所以本身也會(huì)限制部分股票權(quán)益。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此類約束會(huì)使投資者相對(duì)顧慮，進(jìn)而在認(rèn)購(gòu)股份上比較遲疑?？傮w上說(shuō)，這也需要佳兆業(yè)適當(dāng)對(duì)類似分拆上市的策略，做新的調(diào)整。

不過(guò)，在協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)，不允許深港通和滬港通的投資者參與優(yōu)先發(fā)售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來(lái)買公司股份，其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。

“佳兆業(yè)用自己的邏輯去解析上市規(guī)則，未必能獲得聯(lián)交所的認(rèn)可，聯(lián)交所可能以其沒(méi)有公平對(duì)待股東，不同意該安排。接下來(lái)，要看佳兆業(yè)能否獲得聯(lián)交所和證監(jiān)會(huì)的同意。”黃立沖表示。

在外界看來(lái)，對(duì)佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對(duì)物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)多了條“來(lái)血”的通道。但在黃立沖看來(lái)，除非佳兆業(yè)拼命擴(kuò)張，否則不需要向物業(yè)輸血，佳兆業(yè)是希望分拆物業(yè)，多一個(gè)資本平臺(tái)?！笆聦?shí)上物業(yè)分拆并不會(huì)幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個(gè)籃子’的作用。”

對(duì)于佳兆業(yè)物業(yè)的上市情況，記者向佳兆業(yè)相關(guān)人士核實(shí)，對(duì)方表示，暫不方便對(duì)外公布。

爭(zhēng)相上市“搶地盤(pán)”

傳統(tǒng)物管企業(yè)一直都在房地產(chǎn)母公司的庇護(hù)下生存發(fā)展，是什么原因致使它們從幕后走向臺(tái)前，紛紛追求上市？

在58安居客首席分析師張波看來(lái)，現(xiàn)在是物業(yè)公司“搶地盤(pán)”的階段，也是它們對(duì)資金需求最大的時(shí)候。但如果這個(gè)時(shí)期企業(yè)能夠上市，未來(lái)活下來(lái)的概率才能大大提升，進(jìn)而才有后期“瓜分市場(chǎng)”的資格。

諸葛找房副總裁苑承建指出，物業(yè)本身帶有金融屬性，是其業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)，但就企業(yè)運(yùn)營(yíng)而言，其實(shí)并不強(qiáng)。物業(yè)公司上市可以規(guī)范公司運(yùn)營(yíng)與管理、獲得的資金支持，還可以提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。

不過(guò)，在黃立沖看來(lái)，物業(yè)管理公司上市更多的是造殼行為。“很多開(kāi)發(fā)商希望持有更多的上市公司資源，物業(yè)管理公司實(shí)際上在IPO發(fā)行等方面，投資人的興趣并不大，開(kāi)發(fā)商基本上是從一個(gè)殼資源的角度來(lái)操作?！?/span>

為什么房企紛紛選擇港股上市？記者了解到，截至目前，登陸A股的物管公司今年僅有2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業(yè)。南都物業(yè)的上市，一度燃起了物業(yè)公司A股上市的欲望。不過(guò)，從過(guò)去物業(yè)公司沖擊IPO的經(jīng)歷來(lái)看，普遍存在業(yè)績(jī)規(guī)模較小、關(guān)聯(lián)交易占比高、上市公司分拆、獨(dú)立性等問(wèn)題，A股獨(dú)立上市難度著實(shí)不小。

“物業(yè)公司只要滿足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市審批比較謹(jǐn)慎?！秉S立沖表示。

以碧桂園服務(wù)為例，A股排隊(duì)多年后也最終折戟而歸。早在2015年8月，碧桂園便對(duì)外透露了其有意分拆集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)于上交所上市。2016年8月31日，碧桂園首次報(bào)送《廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票招股說(shuō)明書(shū)》，并于2017年12月1日再次申報(bào)。然而，籌備了近兩年的A股上市計(jì)劃于2017年12月11日暫停。當(dāng)時(shí)，碧桂園發(fā)布公告稱，因?qū)徍吮O(jiān)管機(jī)關(guān)近期的政策變動(dòng)，碧桂園服務(wù)決定撤回其建議分拆的申請(qǐng)。3個(gè)月后，碧桂園于2018年3月19日宣布將物業(yè)板塊分拆到香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

萬(wàn)科、龍湖物業(yè)按兵不動(dòng)

值得玩味的是，在物管公司頻頻登陸資本市場(chǎng)的背景下，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量美譽(yù)度很高的萬(wàn)科物業(yè)、龍湖物業(yè)卻沒(méi)有上市動(dòng)作。

記者了解到，龍湖物業(yè)現(xiàn)已升級(jí)品牌名稱為“龍湖智慧服務(wù)”。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉明確表示，龍湖智慧服務(wù)尚無(wú)獨(dú)立上市計(jì)劃，也不會(huì)分拆。實(shí)際上，在物業(yè)拆分上市成為資本市場(chǎng)主流的前兩年，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍就曾表示，并不選擇加入物業(yè)資本化大軍，因?yàn)橐坏┥鲜?，“它跟地產(chǎn)接軌的彈性就將大打折扣?！?/span>

那么，不分拆上市的龍湖智慧服務(wù)，是基于什么考慮？邵明曉表示，下一步，智慧服務(wù)的數(shù)據(jù)對(duì)于四大主航道數(shù)據(jù)打通非常關(guān)鍵，“我們要把它們放在一個(gè)大池子里，以便各業(yè)務(wù)相互之間協(xié)同?！?/span>

萬(wàn)科方面，雖然萬(wàn)科管理層對(duì)物業(yè)板塊的發(fā)展寄予厚望，但在今年年初業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科副總裁張旭表示，萬(wàn)科物業(yè)沒(méi)有上市計(jì)劃。

值得注意的是，在面對(duì)市場(chǎng)日益細(xì)分、多元化、個(gè)性化的服務(wù)需求，近期，萬(wàn)科物業(yè)正式對(duì)外推出“住宅商企 兩翼齊飛”戰(zhàn)略，還推出獨(dú)立子品牌“萬(wàn)物商企”，以商寫(xiě)物業(yè)管理、政企設(shè)施管理為主業(yè)務(wù)。此外，萬(wàn)科物業(yè)還將業(yè)務(wù)延伸至二手房市場(chǎng)尋求突破，建立子品牌“樸鄰”。

在分析萬(wàn)科和龍湖的物業(yè)為何不上市時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，物業(yè)公司的定位有所差異。部分企業(yè)上市是為了加快融資，而不是配合地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，而且上市后也會(huì)存在很多問(wèn)題，會(huì)影響具體的物業(yè)工作的開(kāi)展，基于此，部分企業(yè)保守對(duì)待上市，也是值得肯定的。

實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士對(duì)房企拆分物業(yè)上市持兩種不同的看法：看好的一方認(rèn)為，上市可提升品牌形象，利遠(yuǎn)大于弊；“潑冷水”的一方則認(rèn)為，物業(yè)公司上市弊大于利。

奧克斯物業(yè)總經(jīng)理林志偉就不看好物業(yè)公司的上市。在他看來(lái)，物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)，多半是跟風(fēng)，資金使用會(huì)被嚴(yán)格監(jiān)管，很多投資行為反而容易被約束。

“物業(yè)公司上市后，服務(wù)有可能變差，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有兩種做法，一種是不讓物業(yè)公司賺錢，提升服務(wù)品質(zhì)、從而提高美譽(yù)度，獲得更好的售價(jià)；另一種做法是各自賺錢，但這么做，就會(huì)有損美譽(yù)度。”黃立沖說(shuō)。

物管大戰(zhàn)悄然打響

不過(guò)，在新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，物業(yè)公司上市雖是把雙刃劍。但是資本驅(qū)動(dòng)，大勢(shì)所趨。

實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，物業(yè)管理的市場(chǎng)蛋糕還在不斷增加。在此背景下，眾多房企更加注重物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和模式創(chuàng)新。

來(lái)自天風(fēng)證券研究所的一份報(bào)告指出，在中期物業(yè)管理面積方面，物業(yè)覆蓋率僅約50%，政策驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)幾年物業(yè)覆蓋率有望顯著提升，在物業(yè)費(fèi)收繳方面，百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)收繳率從2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。

長(zhǎng)期看，物業(yè)服務(wù)有望擺脫傳統(tǒng)的單一運(yùn)營(yíng)模式，真正發(fā)揮流量入口屬性，疊加各類社區(qū)場(chǎng)景，完成運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變。類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務(wù)，有望成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要利潤(rùn)增長(zhǎng)板塊。

一些物業(yè)公司也對(duì)行業(yè)起到了激勵(lì)作用。以第一家登陸資本市場(chǎng)的彩生活為例，自2014登陸資本市場(chǎng)以來(lái)，在互聯(lián)網(wǎng)化轉(zhuǎn)型，盈利結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)規(guī)模等方面均取得了不錯(cuò)的成果。截至今年上半年，彩生活收入17.6億元，毛利潤(rùn)6.2億元，同比分別增長(zhǎng)135.3%與82.5%。在轉(zhuǎn)型成果方面，其增值服務(wù)快速成長(zhǎng)，收入達(dá)2.1億元，同比增長(zhǎng)91.7%，在分布溢利中占比達(dá)35.8%。

值得注意的是，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)也屬于“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”，對(duì)資本市場(chǎng)而言，規(guī)模也是其關(guān)注的一個(gè)重要指標(biāo)。苑承建指出，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)營(yíng)收與利潤(rùn)的增加，主要依賴管理規(guī)模的提升，即使按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)想，未來(lái)為業(yè)主提供的增值服務(wù)可以成為收入與利潤(rùn)的重要組成部分，也需要服務(wù)管理規(guī)模作為基礎(chǔ)支撐。

外延式并購(gòu)已成為物業(yè)公司增加在管面積、拓展多元化業(yè)務(wù)的首選。在此過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2014年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積的均值約為1600萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額為19.5%；2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積的均值超3000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額達(dá)到32%以上。2014年，TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額僅為4.37%，2017年達(dá)到11.06%。2017年，TOP10企業(yè)管理面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.82倍，TOP11-30企業(yè)管理面積是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的1.57倍，馬太效應(yīng)越來(lái)越明顯。

“物業(yè)管理行業(yè)還處于一個(gè)‘混沌’狀態(tài)，多數(shù)中小企業(yè)還沒(méi)有看清大勢(shì)，在市場(chǎng)增長(zhǎng)的紅利之上，它們沒(méi)有看到物業(yè)管理行業(yè)的集中度在提升?！睔W陽(yáng)捷指出，一些優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)接踵上市，加速了物業(yè)企業(yè)的分化，行業(yè)小而散、混而亂的格局將逐漸改變，小物業(yè)公司就會(huì)像中小開(kāi)發(fā)商一樣，加速退出物業(yè)江湖。

增值服務(wù)能否解決運(yùn)營(yíng)難題？

登陸資本市場(chǎng)只是第一步。隨著資本市場(chǎng)的日漸成熟，投資者越來(lái)越強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)，這就要求上市公司有持續(xù)穩(wěn)健的盈利能力和強(qiáng)勁有力的市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能。

目前大多數(shù)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)模式仍較為傳統(tǒng)，以“保潔保安綠化”為代表的基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)為主，存在運(yùn)營(yíng)成本高、收入來(lái)源匱乏，增長(zhǎng)乏力等問(wèn)題。不過(guò)，記者注意到，百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司中，雖然基礎(chǔ)物業(yè)收入占比超八成，但物業(yè)管理服務(wù)已出現(xiàn)服務(wù)類型多元和個(gè)性化、利潤(rùn)空間增厚的趨勢(shì)。在增值服務(wù)中，就包括工程服務(wù)、房屋經(jīng)紀(jì)、案場(chǎng)服務(wù)、空間運(yùn)營(yíng)、家政服務(wù)等內(nèi)容。

來(lái)自天風(fēng)證券的報(bào)告指出，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)占比不斷提升，2015年底為16.73%，2017年增長(zhǎng)到18.2%。增值服務(wù)的利潤(rùn)空間也更大，2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)以18.20%的收入貢獻(xiàn)了41.68%的利潤(rùn)，成為企業(yè)盈利的重要增長(zhǎng)力。

不過(guò)，在黃立沖看來(lái)，物業(yè)管理公司需要回歸服務(wù)本源，“很多業(yè)主還是希望社區(qū)有一定的私密性，不需要有太多互動(dòng)，此外，在社區(qū)開(kāi)拓增值服務(wù)，投入產(chǎn)出未必成正比?！?/span>

在林志偉看來(lái)，物業(yè)公司增值服務(wù)不可能成為物業(yè)的支撐性收入，原因在于，無(wú)法通過(guò)銷量形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘，也無(wú)法控制上下游。此外，物業(yè)服務(wù)在人才環(huán)境、技術(shù)應(yīng)用、資金效率等方面的劣勢(shì)，也制約了行業(yè)的創(chuàng)新能力和動(dòng)力。

來(lái)源:新京報(bào)