剪影一

早晨的G市地鐵和所有城市無(wú)異，因?yàn)榭土髁窟^(guò)大，地鐵已經(jīng)早早地設(shè)置好限流屏障，掐著時(shí)間上班的人群即使擔(dān)心遲到，也只能無(wú)奈地掏出手機(jī)，若無(wú)其事地打發(fā)等候中的分秒。

地鐵口外，等候的人早已經(jīng)滿滿實(shí)實(shí)地繞上一圈，只等工作人員“開閘”，便可以名正言順地過(guò)安檢、刷卡、進(jìn)站，即使候車的時(shí)候還是難免要再經(jīng)過(guò)一番貼身肉搏，但終究是進(jìn)來(lái)了。

這里是距離城中心8.5公里遠(yuǎn)的城中村，城市化進(jìn)程中暫時(shí)被遺忘的產(chǎn)物，雖然居住環(huán)境差一些，但是好在租金便宜，到市中心也只需要半個(gè)小時(shí)的地鐵車程。也因此，聚集在這里的年輕上班群，一到上班時(shí)間就人潮如螞蟻行。

住在A街的租戶上周剛剛搬走，一大家子在這里住了2年多，6個(gè)錢袋終究是攢夠了。擺脫擁擠的上班人群后，新的問(wèn)題又接踵而至。

業(yè)主微信群里，新加進(jìn)來(lái)的住戶和他透露了最新的行情，這個(gè)樓盤的最新成交價(jià)比自己當(dāng)初買時(shí)足足便宜了8000元/平方米。對(duì)于湊足首付就已經(jīng)花費(fèi)近乎半生時(shí)間的他來(lái)說(shuō)，自然心中不忿。

房?jī)r(jià)只漲不跌，這是過(guò)去幾十年樓市行情譜寫的趨勢(shì)，也刻進(jìn)普通大眾的腦海中。于是，他著急地想討說(shuō)法，做了從小到大最高調(diào)的一次決定，呼吁其他買虧了的業(yè)主一起去拉橫幅，可惜響應(yīng)的寥寥無(wú)幾。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，房屋新開工面積、房企到位資金、各地區(qū)商品房銷售等數(shù)據(jù)多呈現(xiàn)下降或增速回落態(tài)勢(shì)。為了度過(guò)最慘的“金九銀十”，不少房企只能祭出大招，竭盡所能地加快銷售，回籠資金。也因此，上述的降價(jià)個(gè)案是不得已而為之的“求全”。

剪影二

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，普通人就像是這副軀干中的神經(jīng)末梢，對(duì)變化的感受永遠(yuǎn)是最晚的。當(dāng)危機(jī)傳導(dǎo)到自身時(shí)，多數(shù)人只能茫然無(wú)措默默承受。和購(gòu)房者身受其害，卻不懂得是什么在作祟不同，房地產(chǎn)從業(yè)者的感受或許會(huì)更敏感一些。

研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年已有超過(guò)1900名高管離任，創(chuàng)下近5年以來(lái)高管離職人數(shù)最高峰，涉及上市公司1278家。其中，房地產(chǎn)、建筑裝飾行業(yè)高管離職人數(shù)增長(zhǎng)較多，有超過(guò)40%的上市公司高管離任。而離職原因，則多數(shù)為身體原因、工作調(diào)動(dòng)、家庭原因等。

11月14日，有媒體報(bào)道稱，2018年1月11日正式加盟俊發(fā)集團(tuán)的張海民已經(jīng)辭去總裁一職，但并未披露去向以及接班人選。關(guān)于請(qǐng)辭的原因，有接近俊發(fā)集團(tuán)的人士表示，張海民表示需要將更多時(shí)間照顧家庭。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，張海民在去年11月因個(gè)人原因辭去陽(yáng)光城總裁職務(wù)。隨后于今年1月11日正式加入俊發(fā)集團(tuán)。在加盟陽(yáng)光城之前，張海明曾在萬(wàn)科擁有十年工作履歷，離開萬(wàn)科后又相繼加入融科地產(chǎn)、星月投資及沿海地產(chǎn)。

隨著政府部門推進(jìn)金融監(jiān)管收緊防范風(fēng)險(xiǎn)，放緩債務(wù)擴(kuò)張速度，各種調(diào)控政策不斷出臺(tái)，過(guò)去一直占據(jù)發(fā)展利好的房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn)，高光時(shí)刻不復(fù)存在。

僅從某房企的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去的3年多時(shí)間里，其北京區(qū)域的合約銷售從2015年的84.08億元下降至2018年上半年的3.49億元，在總銷售中所占的比重，也由最高時(shí)候的39.5%下降到不足6%。而巧合的是，最近改房企也發(fā)生了人事變動(dòng)，該區(qū)域事業(yè)部總裁因個(gè)人原因離職了。

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更像是身陷A股囹圄的投資者。當(dāng)行情好的時(shí)候，牛市考驗(yàn)的是你的賺錢能力，而熊市考驗(yàn)的則是生存能力。過(guò)去幾十年貫之以定律的“貸款-拿地-蓋房-賣房”模式，已經(jīng)走到盡頭。而從消費(fèi)端來(lái)說(shuō)，過(guò)去的2016年和2017年，需求大量釋放，市場(chǎng)的供需訴求得到了相應(yīng)滿足。更為重要的是，一系列的調(diào)控政策，也讓消費(fèi)者對(duì)樓市持觀望態(tài)度，因此上漲動(dòng)力出現(xiàn)了疲軟。

因此在土地、資金兩大要素已經(jīng)不能自如控制的情況下，房企只能尋找人才上的突破，通過(guò)挖掘人才的極致價(jià)值達(dá)到“活下去”的目標(biāo)。只是，房地產(chǎn)今年所經(jīng)受的環(huán)境和過(guò)去有很大的不同，在行業(yè)承受高強(qiáng)度監(jiān)管壓力的大背景下，高管們的業(yè)績(jī)壓力也是如影隨形。

當(dāng)然不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)依然很賺錢，只是未來(lái)要想賺更多的錢就難了。因此，不少或主動(dòng)或被動(dòng)請(qǐng)辭的高管們，實(shí)際上也折射出了房地產(chǎn)行業(yè)的涼意。

剪影三

相比消費(fèi)者和房企，學(xué)者似乎更愿意站在歷史的角度看問(wèn)題，他們更愿意在人類的文明史中找到類比的對(duì)象。廣場(chǎng)協(xié)議后的日本、1997年金融危機(jī)中國(guó)的香港以及2008年的美國(guó)是三大標(biāo)的。

20世紀(jì)80年代初期，美國(guó)財(cái)政赤字劇增，對(duì)外貿(mào)易逆差大幅增長(zhǎng)。美國(guó)希望通過(guò)美元貶值來(lái)增加產(chǎn)品的出口競(jìng)爭(zhēng)力。于是開啟了“薅羊毛”行動(dòng)。于1985年的9月22日，與日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)以及英國(guó)在紐約廣場(chǎng)飯店達(dá)成協(xié)議，五國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問(wèn)題的協(xié)議。

隨即的兩年里，日元對(duì)美元升值超過(guò)50%,日本央行將基準(zhǔn)利率從5%降至2.5%，日本股價(jià)每年以30%、地價(jià)每年以15%的幅度增長(zhǎng)。股市、樓市泡沫越吹越大。

在擔(dān)心泡沫膨脹帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)后，1989年日本金融系統(tǒng)監(jiān)管層緊急提高利率，收緊金融政策，并通過(guò)監(jiān)督商業(yè)銀行來(lái)限制不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的融資。泡沫被戳破，1991年，東京房?jī)r(jià)迎來(lái)最悲情時(shí)刻，房?jī)r(jià)3個(gè)月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間，購(gòu)買房產(chǎn)的千萬(wàn)富翁變成了千萬(wàn)負(fù)翁。

同樣出現(xiàn)過(guò)千萬(wàn)負(fù)翁的還有金融危機(jī)時(shí)期的美國(guó)和香港。2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，信貸環(huán)境出現(xiàn)惡化，最終導(dǎo)致了歷史上最嚴(yán)重的金融危機(jī)。

而1997年席卷亞洲的金融危機(jī)爆發(fā)，香港房?jī)r(jià)暴跌接踵而來(lái)。在1997年到2002年的6年時(shí)間里，跌幅達(dá)到57%。在樓市崩盤前，香港的銀行一度將房貸的標(biāo)準(zhǔn)降得很低。有不少房子是首付一成，貸款九成。

歷史的教訓(xùn)值得反思，相類似的是，在這一波房地產(chǎn)寒意之前，我們也經(jīng)過(guò)2015年A股大漲突破5000點(diǎn)，地價(jià)、樓價(jià)雙雙大漲。在2008年金融危機(jī)紀(jì)實(shí)性電影《大而不倒》中，有一段關(guān)于危機(jī)為何爆發(fā)的總結(jié)，房地產(chǎn)太賺錢，以至于沒(méi)有人想過(guò)房地產(chǎn)有一天會(huì)向下，走向崩盤。也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)太賺錢，而導(dǎo)致沒(méi)有人監(jiān)管。

過(guò)去幾十年的發(fā)展，我國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)成為暴利的行業(yè)，其他實(shí)業(yè)企業(yè)的資金資源向房地產(chǎn)傾斜。而消費(fèi)端則不乏投機(jī)取巧者，將炒房作為致富的手段。當(dāng)這成為一種社會(huì)風(fēng)氣時(shí)，其實(shí)也意味著監(jiān)管亟須到位，地產(chǎn)蕭條不遠(yuǎn)矣。

歷史值得借鑒，所幸當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始調(diào)整……

來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)