京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈……伴隨這些以“群”為單位的規(guī)劃，越來越多地在國(guó)家發(fā)展構(gòu)想中被提及，這預(yù)示著中國(guó)城市群發(fā)展已進(jìn)入集中發(fā)力階段。

從2015年我國(guó)發(fā)布第一個(gè)關(guān)于城市群的引導(dǎo)政策——《國(guó)務(wù)院關(guān)于長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)》至今，國(guó)務(wù)院一共批復(fù)了9個(gè)城市群發(fā)展規(guī)劃。尤其“雄安新區(qū)”的設(shè)立，更釋放了信號(hào)，都市圈與城市群已逐漸成為中國(guó)城市發(fā)展的主流趨勢(shì)。

政策引導(dǎo)順勢(shì)而為

城市群的形成固然有天然內(nèi)生因素，但我國(guó)對(duì)城市群的主動(dòng)規(guī)劃推動(dòng)，同樣是其形成的重要因素。

早在2015年，我國(guó)就發(fā)布了第一個(gè)關(guān)于城市群的引導(dǎo)政策——《國(guó)務(wù)院關(guān)于長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)》，強(qiáng)調(diào)“走新型城鎮(zhèn)化道路，著力推進(jìn)城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)文明、公共服務(wù)‘五個(gè)協(xié)同發(fā)展’”，目的是將長(zhǎng)江中游城市群打造成為“全國(guó)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極和具有一定國(guó)際影響的城市群”。

截至今年初，在國(guó)家層面，國(guó)務(wù)院一共批復(fù)了9個(gè)城市群的發(fā)展規(guī)劃，分別是長(zhǎng)江中游城市群、哈長(zhǎng)城市群、成渝城市群、長(zhǎng)江三角洲城市群、中原城市群、北部灣城市群、關(guān)中平原城市群、呼包鄂榆城市群、蘭州—西寧城市群，這些發(fā)展規(guī)劃給城市群在規(guī)劃編制、體制創(chuàng)新、重大項(xiàng)目建設(shè)、優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置等方面提供了積極引導(dǎo)和政策扶植。

城市群的規(guī)劃各有風(fēng)采，房地產(chǎn)行業(yè)只有消化了指引路徑，才能夠更好地把握增長(zhǎng)時(shí)機(jī)。蘭州—西寧城市群的定位為“為支撐國(guó)土安全和生態(tài)安全格局、維護(hù)西北地區(qū)繁榮穩(wěn)定的重要城市群”；而長(zhǎng)三角則是“共建全球科技創(chuàng)新集群，加快形成國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)”；對(duì)于中原城市群，目的則是“促進(jìn)公共服務(wù)共建共享，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化、開放式、一體化”。

這些明晰的定位給了房地產(chǎn)行業(yè)提供了一條可見的跑道，尋著城市群發(fā)展定位的軌跡，才能夠顯得從容不迫。

城市群的機(jī)會(huì)

“中國(guó)城鎮(zhèn)化的未來，是以城市群作為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的形態(tài)，未來城市群將發(fā)揮更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四線城市的劃分已經(jīng)不合時(shí)宜，未來的城市不是簡(jiǎn)單按‘線’劃分，而是按照你在哪一個(gè)城市群來劃分?！敝袊?guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)馮奎指出。

馮奎認(rèn)為，當(dāng)前一些核心大城市房?jī)r(jià)過高，在城市群發(fā)展的背景下，可以通過大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展來分擔(dān)大城市的一些人口和產(chǎn)業(yè)，起到承接人口與承接產(chǎn)業(yè)的功能?！芭c此相應(yīng)，它們也會(huì)對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到重要作用?！?/span>

在這種情況下，房企的戰(zhàn)略眼光與布局策略顯得尤為重要。從龍頭房企的布局城市來看，京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)等城市群依舊是戰(zhàn)略重點(diǎn)；中型房企或者黑馬型房企，則更多地選擇深耕一到兩個(gè)城市群，在這個(gè)邊界內(nèi)做大做強(qiáng)。

龍頭房企中如萬科，其一直強(qiáng)調(diào)要把握區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略帶來的機(jī)遇，深耕核心城市群。年報(bào)顯示，2017年，在已進(jìn)入的76個(gè)境內(nèi)城市中，萬科在22個(gè)城市銷售金額超百億元；在37個(gè)城市銷售排名位列當(dāng)?shù)厍叭?，其?2個(gè)城市銷售排名第一。

保利的戰(zhàn)略選擇與萬科相類似。據(jù)保利發(fā)展總經(jīng)理劉平介紹，保利未來的布局戰(zhàn)略是，堅(jiān)持深耕三大城市群，堅(jiān)持研判基本面，不盲目追高，堅(jiān)持并購(gòu)與概念拓展，保證當(dāng)前1億多平方米的資源儲(chǔ)備地域分布好，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)，盈利能力強(qiáng)。

中型房企則具有與龍頭房企不一樣的考量。實(shí)際上，如果能夠深耕一個(gè)城市群，并保持均衡發(fā)展，隨著城市群的崛起，也能夠保證規(guī)模的穩(wěn)健增長(zhǎng)。此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興就指出，房企城市群布局是一種順勢(shì)而為，是跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種有效路徑。

而濱江集團(tuán)的布局戰(zhàn)略也十分清晰，其從“三點(diǎn)（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，轉(zhuǎn)向形成“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關(guān)注大灣區(qū)、中西部、京津冀重點(diǎn)城市”的戰(zhàn)略布局。

房企的作為

在城市群崛起過程中，要引導(dǎo)人流與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，基礎(chǔ)建設(shè)是重要一環(huán)。業(yè)界的共識(shí)是，對(duì)于城市群規(guī)劃，要科學(xué)劃定城市群范圍，合理確定城市群及各城市定位，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，著力實(shí)現(xiàn)交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，健全一體化發(fā)展機(jī)制體制。

馮奎的建議是，房企可以更多地參與城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。馮奎指出：“房企應(yīng)該把握城市群發(fā)展的規(guī)律、趨勢(shì)與特征，積極參與、通過各種形式參與到城市群的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，找到自己的位置與角色。”

從當(dāng)前的拍地趨勢(shì)看，很多城市也十分鼓勵(lì)房企參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。9月25日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》，規(guī)定所有城市更新單元均應(yīng)進(jìn)行海綿城市建設(shè)專項(xiàng)研究，強(qiáng)調(diào)所有含住宅的更新項(xiàng)目均應(yīng)配置幼（托）兒園、老年人日間照料中心等。

由此，許多房企踏足多元化領(lǐng)域的邏輯就不難理解，涉足養(yǎng)老、教育和醫(yī)療等領(lǐng)域更是趨勢(shì)。在這一方面，大型房企涉足的范疇更大。

當(dāng)基礎(chǔ)建設(shè)達(dá)到一定高度，人口、產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)就是自然而然的事情。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷描繪了這樣的景象：城市軌交，從上海通到昆山，到嘉善，再到蘇州，這樣我們就連成一片。小孩到了南通以后，仍然可以讀同濟(jì)小學(xué)，高考可以享受上海的高考政策，老人到那邊可以看病，醫(yī)?？梢酝腔?，我們用中小城市的土地與大城市的產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行置換，形成一個(gè)共同發(fā)展的格局。

緊貼城市群一城一策

在城市群中，各個(gè)城市也都有明確增長(zhǎng)極。其中，京津冀以北京、天津占據(jù)絕對(duì)量級(jí)。一直以來，長(zhǎng)三角以上海一城獨(dú)大，長(zhǎng)江中下游各城市都有亮點(diǎn)。珠三角則是廣州和深圳，房企布局城市則是按照增長(zhǎng)極為中心來推進(jìn)。

相對(duì)來說長(zhǎng)三角的紅利最明顯，但例如嘉興、昆山這類上海周邊的城市，這輪賣地較多，以目前地價(jià)和規(guī)模來說，拿地不是很合適，但隨著土地財(cái)政壓力的加大，或推出更多的地塊。這樣的城市就應(yīng)該慎重拿地。

長(zhǎng)三角和大灣區(qū)珠三角的機(jī)會(huì)點(diǎn)也很多，并且各級(jí)城市的博弈顯著——一線城市“虹吸效應(yīng)”非常明顯，二線城市危機(jī)感很強(qiáng)，各級(jí)城市以產(chǎn)業(yè)為帶動(dòng)，各自爭(zhēng)搶人才和企業(yè)資源（如深圳和東莞）。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角作為中國(guó)三大核心城市群，均有機(jī)會(huì)發(fā)展成為具有全球影響力的世界級(jí)城市群，不僅引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，也對(duì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

在這些城市，政策傾斜程度、人口虹吸能力、產(chǎn)業(yè)支撐能力，都是房企考量的因素。

但企業(yè)能否站穩(wěn)一座城市，則要具體分析，要看在哪個(gè)城市群更有資源、更有可能，同時(shí)也要看企業(yè)自身發(fā)展訴求和戰(zhàn)略規(guī)劃。

面向下一個(gè)十年

房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)或許真的到來了。

9月11日，萬科董事會(huì)主席郁亮表示：“2012年我們判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來了?！?/span>

今天，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是收緊的土地供應(yīng)、遇冷的市場(chǎng)反應(yīng)、嚴(yán)苛的融資環(huán)境、壓實(shí)的政策導(dǎo)向，確實(shí)到了必須做出改變的時(shí)候。

脫離單一的住宅開發(fā)已經(jīng)是不爭(zhēng)的趨勢(shì)，但其中的轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)也必須正視。弘陽集團(tuán)執(zhí)行總裁蔣達(dá)強(qiáng)表示，大的房企都在談房地產(chǎn)多元化，但如果是不相關(guān)的多元化，企業(yè)是比較難以駕馭的，因?yàn)樾袠I(yè)屬性不一樣。很多企業(yè)選擇的相關(guān)多元化，是企業(yè)精力不足以去駕馭的，如果把進(jìn)入的行業(yè)當(dāng)作一個(gè)生意去看待，永遠(yuǎn)都是今天做明天不想做；如果把這個(gè)行業(yè)當(dāng)作一個(gè)事業(yè)看待，就會(huì)做得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

應(yīng)當(dāng)看到，城市群經(jīng)濟(jì)形態(tài)的出現(xiàn)，將城市發(fā)展帶入了一個(gè)更高階段。此前，房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為經(jīng)歷了“黃金十年”，但發(fā)展中產(chǎn)生的問題需要在發(fā)展中解決，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的種種問題也將伴隨城市群發(fā)展，成為下一個(gè)十年的價(jià)值內(nèi)潛。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞