十年前，萬科創(chuàng)始人王石提出“拐點論”；十年后，萬科董事會主席郁亮再提“大轉(zhuǎn)折”。

9月22日，郁亮在萬科南方區(qū)域的月度例會講話紀要流出，將萬科對于當前市場的判斷真實呈現(xiàn)。

郁亮指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。

這是萬科首次就當前樓市發(fā)表觀點，郁亮提出要重新梳理開發(fā)業(yè)務，堅決完成6300億的年度回款目標。

郁亮透露，6300億回款目前完成不到一半，今年任務艱巨；而作為龍頭房企，萬科一向是行業(yè)的風向標。如果連財務穩(wěn)健、資金充沛的萬科也感受到了壓力，其他房企的資金鏈問題將更為嚴峻。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道調(diào)查，受按揭貸款放慢等因素影響，今年以來開發(fā)商的回款率普遍下滑，僅有萬科、中海、龍湖等少數(shù)房企能達到85%以上，其他主流房企大多在85％以下。

接下來的四季度，將是開發(fā)商們加緊銷售回款、回籠現(xiàn)金過冬的關鍵一季。

樓市突然轉(zhuǎn)涼

高歌猛進的房地產(chǎn)銷售在8月迎來拐點?！颁N售速度可能入秋。不僅熱點城市二手房市場出現(xiàn)明顯降溫，新房開盤去化率也明顯下降。”9月25日，中信證券分析師陳聰接受記者采訪時表示。

8月份，商品房銷售面積增速、開發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，環(huán)比分別下降7.5、3.9個百分點。

據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月單月商品房銷售面積1.25億平方米，較7月下降7.5個百分點；1-8月商品房銷售面積累計10.25億方，較1-7月下降0.2個百分點。

而興業(yè)證券在調(diào)研中也感受到了樓市的“涼意”，北京、上海、深圳和部分三、四線城市7、8月成交均有所回落。

深圳具體表現(xiàn)是，開發(fā)商去化壓力大，給中介的傭金費率提高，部分開發(fā)商降價。

廣州量價均有所下降，月成交量不足正常年份的7成，開盤去化率從之前的5、6成降低為4成，增城、黃埔區(qū)有拿特價房做促銷的現(xiàn)象，平均有500-1000元/平方米的降價。

作為布局全國的龍頭，萬科也感受到了市場的寒意。“當前房地產(chǎn)調(diào)控的限制非常多，已經(jīng)超出了公司2012年的研究。”郁亮稱，如果按照目前的銷售情況，集團年末會有1000 億的長期庫存。

郁亮檢討反思了開發(fā)業(yè)務。他指出，萬科很多人對最基本的市場信號沒有反應，失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱。

包括萬科在內(nèi)，碧桂園、恒大、龍湖等大型房企8月份的銷售增速均已放緩。

與此同時，二手房交易也面臨下跌的壓力。易居研究院監(jiān)測了北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門等10城，二手房成交共計6.1萬套，環(huán)比下降5%；1-8月累計成交套數(shù)同比已連跌20多個月。

一線城市中，8月份上海二手房加速向下調(diào)整，月成交量處于較低水平，中介關店明顯；一向堅挺的深圳二手房放盤量大幅增加，二手房價格下降了2%左右。

“房地產(chǎn)銷售速度可能入秋?！敝行抛C券認為，持續(xù)上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房價上漲預期，和各地陸續(xù)出臺的調(diào)控政策，都是市場走冷的主要原因。未來幾個月銷售速度將繼續(xù)下降，去化難度增加。

易居研究院研究員王瑾釗認為，購房者受持續(xù)性的政策打壓和信貸政策影響，入市的積極性減弱。同時，部分城市新房供應有所增加，部分購房者或放棄二手房認購，而轉(zhuǎn)向一手房市場，讓此前的一二手倒掛有所拉平。

王瑾釗預計，隨著中央對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控、全國整體信貸環(huán)境的收緊，下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。

開發(fā)商對未來投資的預期也并不樂觀。1-8月，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增長6.9%、增速提高0.5個百分點的情況下，投資意愿卻呈下降趨勢。8月單月，開發(fā)投資同比增長9.3%，增幅環(huán)比下降3.9個百分點。

“現(xiàn)金為王”時代

在銷售增速下行、融資收緊的壓力下，銷售回款及回款率作為考核房企現(xiàn)金流的重要指標，顯得尤為重要。

廣發(fā)證券表示，今年以來，隨著信貸政策收緊、銀行放款周期拉長，開發(fā)商的回款速度受到制約，回款率普遍下滑。

去年實現(xiàn)90%以上回款率的碧桂園，今年要求全年保持在80%以上；中海、龍湖、保利等過往回款率優(yōu)秀的公司，今年也有所下滑，如中海上半年的銷售回款率為89%。

根據(jù)萬科歷年財報，銷售年景好時，公司的回款率往往在95%以上。而2018年上半年，萬科的銷售滾動回款率在93%以上；萬科今年目標回款6300億元，郁亮稱目前完成不到一半。

這意味著，在剩余百天的日子里，萬科還需要完成超3000億元的回款任務，壓力可想而知。當前，南方區(qū)域的回款壓力比較大。

在檢討中，郁亮表示，公司的管理動作沒有考慮如何應對政策調(diào)控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別，更沒意識到回款延遲或沒有回款帶來的損失。

郁亮強調(diào)，6300億的回款目標是所有業(yè)務的起點、基礎和保障，“如果6300億回款目標沒有達成，萬科所有的業(yè)務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去?！?/span>

感受到資金和生存壓力的開發(fā)商，不止萬科一家。此前，部分房企已通過裁員“瘦身”，減少現(xiàn)金支出。

8月25日，泰禾集團各個區(qū)域公司的設計研發(fā)人員進行統(tǒng)一考試，員工的考試分數(shù)在60分以下屬于不及格，將被集團裁員；8月23日，華夏幸福天津事業(yè)部因戰(zhàn)略收縮已就地解散；另綠地、長江實業(yè)上海公司等均有此類動作。

不過，對開發(fā)商而言，下半年的銷售回款率才是關鍵指標。

廣發(fā)證券分析師樂加棟指出，2018年上半年樣本房企開工明顯前置，新開工同比增70.8%，將支撐下半年的供貨能力。

為加大回款率，目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現(xiàn)降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科、金地等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨。

其中，恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，而如果全部優(yōu)惠進行疊加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。此外，碧桂園個別項目出現(xiàn)8折優(yōu)惠。

從城市來看，此前火爆的廈門、杭州、南京、西安等地，均出現(xiàn)多個項目降價。

綠地首席營運官兼執(zhí)行董事侯光軍在中期業(yè)績會上表示，今年綠地對回款的考核和把控是最嚴格的，簽約只占30%，回款占到60%。據(jù)悉，這是當前開發(fā)商的普遍做法。

來源：21世紀經(jīng)濟報道