房地產(chǎn)庫存成為社會(huì)各界高度關(guān)注的問題。

自2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫存”以來，全國商品房待售面積持續(xù)下降。

成效顯著

百城住宅庫存規(guī)?；芈渲疗吣昵八?/strong>

中新網(wǎng)文章指出，商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫存水平的指標(biāo)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年后的2015年末，商品房待售面積至71853萬平方米，漲幅超2.6倍。

面對(duì)如此大的庫存規(guī)模，2015年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“化解房地產(chǎn)庫存”。之后，各地相繼出臺(tái)降低首付比例、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房、減少交易稅費(fèi)等政策。受此影響，市場交易頻繁，樓市庫存明顯減少，至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米。

對(duì)于去庫存效果，國家統(tǒng)計(jì)局在上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上稱，房地產(chǎn)去庫存成效突出。中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)粗略測算，7月末商品房待售面積已處于近34個(gè)月最低值。如果單從住宅待售面積來看，該數(shù)值已經(jīng)處于近46個(gè)月低點(diǎn)。

同樣，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告，也證實(shí)了去庫存成效的顯著。

這份名為《100城住宅庫存報(bào)告》顯示，截至2018年7月底，易居研究院監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%。

從歷史數(shù)據(jù)來看，2015年以來全國100城庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢。充分體現(xiàn)了近三年全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。報(bào)告顯示，當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅似吣昵暗乃健?/span>

該報(bào)告提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，7月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比為9.6。這代表市場僅需9.6個(gè)月就能消化完這些庫存。從歷史數(shù)據(jù)來看，該數(shù)據(jù)總體處于歷史低位運(yùn)行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國百城庫存水平繼續(xù)下跌，說明當(dāng)前市場正步入“缺貨”階段，此類市場特征與近期房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象也是關(guān)聯(lián)的，應(yīng)該說庫存市場的基本面正在發(fā)生根本性變化。

部分城市明確提出停止去庫存

政策轉(zhuǎn)向？

實(shí)際上，面對(duì)房地產(chǎn)庫存不斷減少的現(xiàn)狀，一線城市已經(jīng)行動(dòng)起來?！?00城住宅庫存報(bào)告》顯示，從同比增幅看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后，在今年6月份首次出現(xiàn)同比正增長，7月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存的階段。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方應(yīng)當(dāng)明確提出停止去庫存政策。隨著房地產(chǎn)市場的變化，調(diào)控政策已經(jīng)從去庫存轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫存和遏制房價(jià)上漲階段。

據(jù)新華社報(bào)道，為落實(shí)中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的精神，呼和浩特市于近日出臺(tái)全面停止去庫存調(diào)控措施。據(jù)介紹，去庫存政策實(shí)施以來，呼和浩特通過培育房屋租賃市場，發(fā)展創(chuàng)客地產(chǎn)，推進(jìn)棚改貨幣化安置回遷購買，發(fā)揮住房公積金作用，拓寬公積金使用范圍等具體措施取得明顯成效，庫存住宅面積從2016年的1698.39萬平方米下降到507.65萬平方米，庫存房屋截至6月底已趨于合理消化周期，供需關(guān)系趨于合理。

呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局長楊萬邦介紹，2016年以來，按照國家相關(guān)政策，呼和浩特市開展房地產(chǎn)去庫存工作，住房土地供應(yīng)量相對(duì)較少，按土地部門提供數(shù)據(jù)顯示全市近三年的住房土地供應(yīng)不足2000畝，造成近兩年上市銷售房源較少；并且呼和浩特市實(shí)施棚戶區(qū)三年改造，共安置30311戶，完成征拆面積606萬平方米，按照“先安置、后征拆”的原則，約95%的棚戶區(qū)改造實(shí)施了貨幣化補(bǔ)償安置，進(jìn)一步釋放了市場購買力，因此造成去年以來呼和浩特市房價(jià)上漲較快。

此外，引進(jìn)人才計(jì)劃、資本和勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移導(dǎo)致需求較大，改善性住房和剛需購房比例逐步升高，以及公共服務(wù)資源和配套設(shè)施的完善，也是導(dǎo)致呼和浩特房價(jià)上漲的因素。

鑒于以上情況，呼和浩特方面表示，將增加住房用地有效供應(yīng)、加大保障性住房供應(yīng)力度，繼續(xù)落實(shí)商品住房開發(fā)項(xiàng)目配建3%的公共租賃住房任務(wù)。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右；加快實(shí)施公租房租售并舉政策。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，呼和浩特今年以來的庫存規(guī)模和去庫存周期總體在變小，但房價(jià)有所反彈，重新審視既有的庫存政策并積極做出調(diào)整，非常關(guān)鍵。“停止去庫存或?qū)⑹窍掳肽晷路较?。和呼和浩特情況類似的還有西南、西北的部分城市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

易居研究院報(bào)告認(rèn)為，2018年下半年相關(guān)城市的庫存政策會(huì)有所調(diào)整，這也是為了促進(jìn)供求關(guān)系的再平衡和房價(jià)的穩(wěn)定。

因城施策

構(gòu)建“去庫存”措施新思路

事實(shí)上，認(rèn)真研究庫存問題，找出其變化規(guī)律，制定相應(yīng)的預(yù)警和管理對(duì)策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日舉辦的一場論壇上，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長沈正超認(rèn)為，造成房地產(chǎn)商品庫存過多的原因是多方面的。因此，"去庫存"也應(yīng)因城施策，切忌生搬硬套國家規(guī)定。他提出，當(dāng)前一線二線城市在"去庫存"的同時(shí)，特別要防止出現(xiàn)新的庫存。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《房地產(chǎn)庫存問題研究》報(bào)告顯示，從結(jié)構(gòu)上看，2012年至2017年，35個(gè)大中城市商品房實(shí)際庫存中住宅占比振蕩下行，從56.6%下降到44.6%，這表明商品房實(shí)際庫存從以住宅為主轉(zhuǎn)為以非住宅為主，意味著商辦用房的庫存問題變得更加突出。

換言之，在全國平均層面商品住宅庫存已處于合理水平，但以商辦用房為主的非住宅商品房庫存規(guī)模遠(yuǎn)超合理規(guī)模區(qū)間。另外，從2005年至2017年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對(duì)主力是住宅，商辦用房銷售占比非常低，這在一定程度上反映了商辦用房受自身特性影響，“去庫存”難度更高。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，庫存問題的解決，既改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，也有效化解相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。這一切符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大方向，也有助于房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制的更好建立。

來源：上海易居房地產(chǎn)研究院、新華社、中新網(wǎng)，中房網(wǎng)綜合整理