導讀

業(yè)內(nèi)認為，這一輪調(diào)控結(jié)束，真正下跌的城市不會太多。

從去年北京3·17新政開始，多輪樓市調(diào)控已經(jīng)顯效，部分一線城市和熱點城市出現(xiàn)房價下跌，而更多的城市，則還在上漲。

在這樣的背景下，7月底中央定調(diào)“堅決遏制房價上漲”，8月住建部開始約談房價環(huán)比上漲城市，部委和地方都在積極落實調(diào)控精神。

事實上，7月份已有部分此前房價漲幅較大的城市出現(xiàn)下跌，比如上海、南京等城市均同比、環(huán)比下跌。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年控房價成為各部委、各城市調(diào)控核心，限售、限價、嚴禁企業(yè)購房等將被普及，而地方政府的房價問責制也將從嚴，預(yù)計更多城市的房價將進入下跌通道。

約談控房價

國家統(tǒng)計局70城市房價數(shù)據(jù)公布后，很快，住建部對漲幅冒尖的部分城市，開始了新一輪的約談行動。

8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴厲打擊投機炒作，堅決遏制房價上漲。

三亞、煙臺、宜昌、揚州在70城中，新房環(huán)比漲幅排前6，且同比均超過8%。三亞以3.7%的環(huán)比漲幅位居70城市之首，?？诃h(huán)比漲幅只有2.3%，但同比漲幅是70城里最高的，達19%。

目前，三亞、?？谝验_始整頓樓市秩序。三亞方面表示，將從加強商品房售價備案管理、加大整治力度、提高有效供給、加強市場預(yù)期管理等5個方面，遏制房價。

據(jù)海南省政府官網(wǎng)消息，三亞已在近期查封3個售樓部，關(guān)閉其網(wǎng)簽系統(tǒng)；檢查了53家房產(chǎn)中介機構(gòu)， 其中已有31家被取消經(jīng)紀備案。

?？诘呐e措則比三亞更為嚴格：建立問責機制，強化“一房一價”備案管理，對存在價格虛高備案的在售項目“回頭看”，重新調(diào)整備案價格。

揚州、煙臺雖未提出具體措施，但已有了相關(guān)信號。

8月19日，揚州有關(guān)方面表示，要“研究制定遏制房價上漲的具體舉措”；業(yè)內(nèi)也預(yù)計，被住建部約談影響重大，煙臺肯定也會大力整治市場，如果調(diào)控政策出臺，市場將迅速退燒。

事實上，在7月份，還有不少城市房價上漲明顯，比如濟南環(huán)比上漲3.0%，昆明等環(huán)比漲幅也超過2%，杭州環(huán)比上月上漲0.8%，它們?yōu)槭裁床辉谶@次約談之列？

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，沒有被約談的城市和住建部工作安排有關(guān)。昆明此前已經(jīng)有過各類督查了，在原來的政策基礎(chǔ)上已經(jīng)收緊，相對約談的幾率?。欢鵁熍_、宜昌等城市，屬于這一輪比較熱的城市，而且代表三四線，所以是需要約談的。

嚴躍進表示，預(yù)計揚州等地后續(xù)各類新的調(diào)控政策會出臺。

嚴躍進強調(diào)，住建部的約談不光是為了調(diào)控房價，還要落實地方政府房價調(diào)控責任制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，對于漲幅過快的城市，后續(xù)都會調(diào)整限制性政策、供應(yīng)政策，繼續(xù)加碼調(diào)控。

更多城市或下跌？

張大偉指出，2016年8-9月房價全面上漲后，當年的9·30新政開啟了持續(xù)1年半的調(diào)控；從2018年7-8月，全國又啟動了一輪強度最大的調(diào)控執(zhí)行潮。

前面一年半的調(diào)控事實上已經(jīng)發(fā)生了作用。在7月份70大中城市創(chuàng)下了65個、房價上漲最多城市的紀錄背后，城市之間的房價其實已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化，房價下跌已現(xiàn)。

從數(shù)據(jù)上可以看出，一線城市如上海、北京等樓市已經(jīng)趨冷，房價尤其是二手房出現(xiàn)了實質(zhì)性下跌；前兩年房價漲幅很高的廈門、南京等熱門二線城市，也正在冷卻。

如上海、南京，新房、二手房均環(huán)比下降0.1%；廈門新房價格與上月持平，二手房價格則環(huán)比下降0.4%；天津新房價格與上月持平，二手房價格環(huán)比下降0.2%。

而另外一些城市，如三亞、杭州等，則仍然表現(xiàn)出很強的熱度。

對于三個多月前才被約談，7月仍然明顯上漲的三亞，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，三亞房價漲幅走高，主要是海南自由貿(mào)易港政策的后續(xù)效應(yīng)。

嚴躍進則指出，類似杭州這樣的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、基礎(chǔ)設(shè)施完善吸引資金、人口不斷進入，引發(fā)居住價值提升，導致房地產(chǎn)市場的交易活躍。

宋丁認為，由于城市本身供需關(guān)系、貨幣總量、經(jīng)濟發(fā)展與人口等差異，城市分化已是常態(tài)現(xiàn)象。未來全國各地政策調(diào)控應(yīng)“因城施策”，政策目標將聚焦于控房價。

張大偉認為，當前房價普漲依然存在，部分城市上漲幅度較大，預(yù)計后續(xù)調(diào)控加碼的可能性將加大。

多位業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商對此已有預(yù)期，“‘五限’政策現(xiàn)在已是房地產(chǎn)市場調(diào)控標配，預(yù)計未來很多城市都將補足缺失的一項或幾項，其中限制企業(yè)、公司購房，很大概率將在更多城市普及；更關(guān)鍵的是，限價不會取消還會在更多城市實施，我們公司對此已有準備。”華南一位大型地產(chǎn)商人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，從7月末中央政治局會議和8月初住建部會議傳出的信息來看，房價在“金九銀十”大面積上漲的趨勢將會減弱，各地短期調(diào)控也將更加聚焦到對房價上漲的控制。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹認為，在目前的政策目標下，各城市新房數(shù)據(jù)上的平均價格下跌是可能會出現(xiàn)的，但不代表全部樓盤的價格均下跌。

嚴躍進則表示，房地產(chǎn)調(diào)控其實更多堅持房價穩(wěn)定的導向，或者說小漲，最后到這一輪調(diào)控結(jié)束，真正下跌的城市數(shù)量不會太多。

來源：21世紀經(jīng)濟報道