2018年上半年，中國樓市這邊爆漲，那邊爆跌，調(diào)控大戲頻頻上演，讓人目不暇接。波瀾壯闊的表象下，有眾多的關(guān)鍵詞值得大家重點關(guān)注。

為此，我們進(jìn)行了半年盤點，歸納以下10大樓市關(guān)鍵詞，對上半年樓市進(jìn)行概括性小結(jié)，幫助大家對樓市演化軌跡及走向有一個清晰認(rèn)識。

1、最嚴(yán)厲！半年調(diào)控192次

據(jù)統(tǒng)計，僅在2018年6月，全國就有超過25個城市發(fā)布調(diào)控政策，累計房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)32次。2018年上半年，樓市調(diào)控政策累計高達(dá)192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，上漲幅度高達(dá)65%。樓市調(diào)控繼續(xù)升級！

2018年下半年房地產(chǎn)市場將開始嚴(yán)打時代！房地產(chǎn)開啟2016年930后的第6輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)政策密集發(fā)布的最核心原因，還是部分城市房價出現(xiàn)了波動，雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn)，但三四線城市房價出現(xiàn)波動，是密集調(diào)控政策發(fā)布的最核心原因。

點評：

逢漲必查成為了2018年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策歷史最密集的最主要原因。下半年，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢。

2、最寬松！搶人大戰(zhàn)白熱化

2018年各地繼續(xù)上演搶人大戰(zhàn)，甚至到了白熱化的程度。先是南京、武漢、成都、西安、長沙等二線城市放出“送戶口”、“送房補”、“免費租借辦公區(qū)”等大招來吸引人才。再是力求控制人口規(guī)模的北上廣深等一線城市，分別出臺針對高端和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人才引進(jìn)辦法。最后階段，天津全面放開落戶政策的發(fā)布，將這場搶人大戰(zhàn)推向了高潮，據(jù)稱第1天就收到了30萬人的落戶申請。

點評：

搶人大戰(zhàn)最后演變?yōu)閾尫看髴?zhàn)，實在背離初衷。高層顯然也注意到了這個問題，最近通過媒體頻頻放風(fēng)。

6月19日，《湖南日報》大篇幅批評長沙樓市亂象，并談到了搶人大戰(zhàn)?！耙蛔环績r綁架的城市，四處‘搶人’又有何用?萬千優(yōu)秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住?而是要“通過房價洼地，打造人才高地。”。然后又連發(fā)四篇社論，劍指樓市。

作為湖南省委機(jī)關(guān)報，將炒房客、黑中介、部分開發(fā)商、以及相關(guān)部門的“內(nèi)奸”視為“敵人”，《湖南日報》如此嚴(yán)厲地批評本地的政策，其風(fēng)向意義絕不簡單。

果然，幾天后，重磅消息來臨。6月25日，長沙出臺了一套被業(yè)內(nèi)人士稱為全國最嚴(yán)厲的樓市新政——《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。無論是在限購、限售，還是首付比例、購房資格等方面，《通知》都有大幅度收緊。

高層都嚴(yán)厲發(fā)話房住不炒了，地方政府還變著花樣助推房價。顯然，這是嚴(yán)重的“政治不正確”。我們認(rèn)為，未來，將有更多城市像長沙這樣，出臺嚴(yán)厲措施。通過搶人來助推房價的行為，將漸遠(yuǎn)矣。

3、最深遠(yuǎn)！棚改貨幣政策退出

6月25日，市場傳聞稱棚改項目合同簽訂審批權(quán)回收總行，今年將以實物安置為主。當(dāng)天晚間，國開行更是側(cè)面回應(yīng)了棚改貸款的傳言，稱并未暫停所有棚改項目，進(jìn)行中的項目仍在持續(xù)執(zhí)行，但總行收回了棚改項目的合同審批權(quán)限，早前在分支行可簽訂的合同，現(xiàn)在也必須由總行審批。一時間市場上，風(fēng)聲鶴唳。房產(chǎn)股市更是綠成慘案！

過去兩年，三、四線城市房地產(chǎn)出人意料的成為最火的市場。特別是一線城市房地產(chǎn)價格增速長期弱于三四線城市，而且持續(xù)時間已經(jīng)將近一年。

“棚改貨幣化”功不可沒。

點評：

此番棚改貨幣化政策調(diào)整，可以說抑制房地產(chǎn)泡沫將成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)對資本市場的重中之重，也預(yù)示房地產(chǎn)“去庫存”政策將逐步退出。一些無人口流入，供需并不緊張的三四線城市，樓市將迎來風(fēng)險。

4、最震動！全民搖號買房

自3月以來，針對搶房大戰(zhàn)，以公證搖號為主要特征的新一輪調(diào)控潮再度來襲。上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等城市相繼發(fā)布了公證搖號政策，千里挑一，甚至萬里挑一的賺錢機(jī)會，也讓搖號買房的隊伍，不論是從成都到武漢，還是從杭州到上海，都排了好幾公里長。

特別是在西安、南京等地實施中還出現(xiàn)搖號作弊等丑聞，震動全國。

點評：

搖號買房的政策初衷是好的，然而供需的極大不平衡，搖中買到就賺到顯然對市場有著非理性的刺激。這也讓各地在執(zhí)行中變了味，很多歪嘴和尚把經(jīng)念歪了。這說明，樓市調(diào)控的對象，不應(yīng)僅僅瞄準(zhǔn)市場，除了治標(biāo)，更要治本，供需平衡才是關(guān)鍵。

5、最稱贊！停止企業(yè)購房

6月下旬，緊跟西安和長沙的腳步，杭州也快速出臺了企業(yè)買房的限制性政策，暫停向企事業(yè)單位和其他機(jī)構(gòu)銷售住房，堵住了以公司名義繞過限購的方式進(jìn)行買房。與此同時，上海表態(tài)也在商討研究要對企業(yè)買房的相關(guān)問題進(jìn)行限制。

7月3日，上海市出臺樓市新政：企業(yè)購房須滿5年才能再次上市交易。并需同時滿足：設(shè)立年限已滿5年、在上海市累計繳納稅款金額已達(dá)100萬人民幣、職工人數(shù)10名及以上且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年等條件。

點評：

不少上市公司打著各種幌子，通過子公司或者分公司投資房地產(chǎn)，趁機(jī)炒房，涉及金額之多實在觸目驚心。此番將企業(yè)作為新一輪樓市限購的主角，勢必會在更大范圍內(nèi)推廣，也宣告了中國企業(yè)房產(chǎn)限購時代的到來。預(yù)計下半年，更多的限制企業(yè)購房將成為政策特點。

6、最爭議！10年180萬租金

今年4月，北京首批企業(yè)自持租賃房項目萬科翡翠書院啟動預(yù)租。其兩種主要戶型：90㎡三居室月租金1.5-1.8萬元（周邊同等位置同等戶型月租僅6000元左右），十年租金180萬起價，需一次性付清；180㎡復(fù)式四居室月租金為3-4萬元，十年租金至少360萬。如此豪氣的收租金，讓全國人民為之震驚。

點評：

高出市場租價二三倍，這么離譜的長租價都夠買房首付了。一方面，萬科給租房客上了一節(jié)“買房必須”課；另一方面，本次事件正式宣告一線城市進(jìn)入租房時代，租金也并非就會便宜，只怕會越來越高。

7、最傷錢！房貸利率全面提高

數(shù)據(jù)顯示，2018年以來房貸利率持續(xù)走高，5月份，全國首套房貸款平均利率為5.60%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.143倍，環(huán)比上升0.72%，同比上升18.39%。全國首套房貸款平均利率自2017年1月份起連續(xù)17個月上升。

北京地區(qū)首套房貸款平均利率為5.45%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.112倍，較上月上漲9個基點，其中光大銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等銀行則上浮程度較高，最高已超基準(zhǔn)利率30%。

點評：

為調(diào)控樓市、防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，提高利率本也無可厚非，但確實不少剛需因此被誤傷?？紤]到未來大洋彼岸的美聯(lián)儲加息步伐不停，中國房貸利率的持續(xù)提高仍是大概率事件，錢會越來越緊張。

8、最危機(jī)！房企高負(fù)債率

6月22日，中國人民銀行發(fā)布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區(qū)域金融運行報告(2018)》，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高，償債壓力較大。據(jù)統(tǒng)計， A股128家上市房企負(fù)債合計達(dá)到6.51萬億，平均資產(chǎn)負(fù)債率64.56%，其中63家房企負(fù)債超過百億，34家房企資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過80%。

點評：

房企負(fù)債率高是規(guī)模擴(kuò)張的必然結(jié)果。在融資渠道收緊的大環(huán)境下，房企如果不顧自身實力，追求無限擴(kuò)張，資金鏈很容易出現(xiàn)斷裂風(fēng)險。一定程度上利好有規(guī)模效應(yīng)的房企發(fā)展，接下來，也將進(jìn)入房企并購高發(fā)期，強者越強。

9、最關(guān)心！6月不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)

6月16日，自然資源部最新消息稱，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運行階段。自然資源部最新統(tǒng)計顯示，目前全國335個地市、2853個縣區(qū)共設(shè)立3001個不動產(chǎn)登記辦事大廳，平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產(chǎn)登記服務(wù)。針對一些地方在不動產(chǎn)登記工作中存在的“辦證難”等問題，自然資源部在全國部署了不動產(chǎn)登記窗口作風(fēng)問題專項整治。

點評：

不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)后可以減少甚至杜絕不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登的現(xiàn)象發(fā)生，更好地厘清當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界線，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)。

10、最相關(guān)！個稅改革增加住房租金抵扣

備受關(guān)注的個人所得稅法修正案草案于6月19日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議，這是個稅法自1980年出臺以來第七次大修，也將迎來一次根本性變革：工資薪金、勞務(wù)報酬、稿酬和特許權(quán)使用費等四項勞動性所得首次實行綜合征稅；個稅起征點由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）。

同時，首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除；優(yōu)化調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大較低檔稅率級距。

6月29日，《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》在中國人大官網(wǎng)上公開征求意見，意見征集時間為一個月。征求意見稿對執(zhí)行時間做出規(guī)定，修正案內(nèi)容自2019年1月1日起施行；而在2018年10月1日至2018年12月31日，工薪所得可先行適用5000元起征點（不進(jìn)行專項附加扣除），經(jīng)營所得可先行適用新稅率表。

點評：

住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除是不是包含在5000以內(nèi)，還是額外扣除？如果可以在5000免稅額以上，抵扣貸款利息：那么對于購房者來說，將是非常大的刺激。

2018上半年的中國樓市是波瀾壯闊的。漲到天上，跌到山谷，就在數(shù)月之間，誰也不能裝作無動于衷。

2018年的下半場，只會更加刺激。

讓我們拭目以待。

來源：樓市資本論、鳳凰網(wǎng)、澎湃新聞等