??導(dǎo)讀

??另外一些先知先覺(jué)的地產(chǎn)商則認(rèn)為，地產(chǎn)股作為風(fēng)向標(biāo)，其連續(xù)下跌傳遞出的信號(hào)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)3年多來(lái)的首次真正調(diào)整來(lái)臨了。

??與6月份房企銷(xiāo)售飄紅形成反差的是，地產(chǎn)股近期的表現(xiàn)不盡如人意。

??6月25日，市場(chǎng)傳聞棚改將實(shí)行審批權(quán)“一刀切”，即便當(dāng)日有降準(zhǔn)利好，地產(chǎn)股也應(yīng)聲下跌，至今未有明顯回升。

??申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)顯示，年初至7月2日，房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)約5000億，市凈率創(chuàng)出五年新低。

??下跌帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)隱現(xiàn)。如泰禾集團(tuán)股票被重復(fù)質(zhì)押融資，令股價(jià)承壓，華人置業(yè)投資恒大的浮盈也跌去不少，另外一些地產(chǎn)股已跌破凈資產(chǎn)。

??一些券商機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前地產(chǎn)股的跌勢(shì)還未停止。

??另外一些先知先覺(jué)的地產(chǎn)商則認(rèn)為，地產(chǎn)股作為風(fēng)向標(biāo)，其連續(xù)下跌傳遞出的信號(hào)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)3年多來(lái)的首次真正調(diào)整來(lái)臨了。

??從實(shí)體的市場(chǎng)來(lái)看，雖然房企上半年仍然銷(xiāo)售不錯(cuò)，但近期房地產(chǎn)調(diào)控密集加強(qiáng)，多城收緊公司購(gòu)房，龍頭房企普遍現(xiàn)金為王，如碧桂園正在退出一些非主流城市的財(cái)務(wù)投資型項(xiàng)目。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年將是房企4年來(lái)資金最為緊張的一年。

??下跌通道

??盤(pán)面上看，6月底至今地產(chǎn)股走勢(shì)疲弱。申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)顯示，從6月25日開(kāi)始下跌，地產(chǎn)股短短8日下跌約5%，而從年初至今已跌去20%。

??截至7月4日收盤(pán)，中珠醫(yī)療、泛?？毓伞⒅泻牍煞莸?8只地產(chǎn)股跌幅超過(guò)3%，南都物業(yè)、新城控股等6個(gè)股跌超5%；泛?？毓傻鹊?。

??連續(xù)下跌令地產(chǎn)股市值大幅縮水。年初一度漲近四成的萬(wàn)科A，現(xiàn)跌超26%，市值縮水超過(guò)800億元。此外，保利地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城A等多只股票年內(nèi)跌幅達(dá)20%。保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口等10股A股市值縮水超過(guò)百億元。

??根據(jù)申萬(wàn)近五年的房地產(chǎn)指數(shù)，截至7月3日，地產(chǎn)股市凈率為1.39倍，較7月2日的1.38倍略有回升，但總體仍處于極低的水平，跌破了五年最低值。該指數(shù)上一次處于低水平狀態(tài)是在2014年，市凈率在1.46-2.39倍間浮動(dòng)，最低點(diǎn)在3月10日與5月9日，均為1.46倍。

??其中，信達(dá)地產(chǎn)和福星股份市凈率均為0.65倍，世茂股份、北京城建、鐵嶺新城等10股市凈率在0.8倍及以下，冠城大通、黑牡丹、光明地產(chǎn)等6股市凈率在0.9倍以下，天?；?、迪馬股份、廣東明珠等8股在1倍以下。

??截至目前，已有超過(guò)20只地產(chǎn)股跌破凈資產(chǎn)。

??就市盈率來(lái)看，最近的數(shù)據(jù)也是逼近五年低點(diǎn)。7月3日，房地產(chǎn)板塊市盈率為10.63倍，與近五年最低水平——2014年3月10日的10.22倍相差不大。

??隨著板塊的下跌，疊加股東的一些動(dòng)作，令一些地產(chǎn)股股價(jià)壓力更大。7月2日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布關(guān)于股東股份質(zhì)押的公告。泰禾集團(tuán)第一大股東泰禾投資集團(tuán)有限公司將持有的1.24%的股權(quán)質(zhì)押。

??在此前不久，泰禾已進(jìn)行了兩輪質(zhì)押。泰禾投資持有泰禾集團(tuán)6.094億股，占后者總股本的48.97%，截至7月2日，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)量為6.048億股，占泰禾集團(tuán)總股本的48.60%，總質(zhì)押率為99.24%。

??市場(chǎng)傳聞，泰禾投資向在職人員高息借款。7月2日，泰禾集團(tuán)7月2日在互動(dòng)平臺(tái)表示，泰禾集團(tuán)沒(méi)有向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品，也沒(méi)有相關(guān)計(jì)劃。公司現(xiàn)有資金能夠滿(mǎn)足償還到期借款和經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要。

??此外，近期H股地產(chǎn)公司股價(jià)也持續(xù)低迷，中國(guó)恒大、碧桂園等今年以來(lái)也跌去了20%多，去年因投資部分內(nèi)房股而大賺的機(jī)構(gòu)浮盈開(kāi)始縮水。

??7月3日晚間，華人置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，截至2017年12月31日，華人置業(yè)累計(jì)出資132億港元購(gòu)買(mǎi)恒大股份，2017年12月31日賬面值為231億港元。其間并無(wú)購(gòu)買(mǎi)或出售恒大股份。華人置業(yè)表示，受近期股市大跌的影響，公司投資的中國(guó)恒大股票累計(jì)未變現(xiàn)收益由2017年年底的99億港元，減少至2018年6月30日約40億港元，虧損約59億港元。

??截至6月30日，華人置業(yè)集團(tuán)持有中國(guó)恒大集團(tuán)合共857541000股股份，占已發(fā)行股本總數(shù)約6.5%。

??拐點(diǎn)來(lái)臨？

??近期地產(chǎn)股的走勢(shì)，與房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況并不一致，上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)一路高歌。

??據(jù)克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)，2018年上半年，TOP100房企整體銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。

??龍頭房企中，碧桂園憑超4000億元的銷(xiāo)售額位居第一，緊隨其后的是恒大和萬(wàn)科，分別為3040億元、3030.2億元，較去年同期分別增長(zhǎng)24.5%和9.3%。

??但隱憂(yōu)已經(jīng)出現(xiàn)。從歷史來(lái)看，地產(chǎn)股一向領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)，股價(jià)會(huì)率先反映市場(chǎng)回暖，或調(diào)整開(kāi)始。

??6月25日，受“棚改將被暫?！?、“棚改要停止貨幣化安置”的消息影響，投資者擔(dān)憂(yōu)三四線(xiàn)房地產(chǎn)降溫，悲觀情緒蔓延，地產(chǎn)股開(kāi)啟跌勢(shì)，至今未止。

??從政策層面看，房地產(chǎn)調(diào)控還在持續(xù)收緊。6月26日開(kāi)始，杭州、西安、長(zhǎng)沙等地，先后暫停向企事業(yè)單位和其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房，成為調(diào)控的一種新手段。

??此外，住建部在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

??中金公司分析師張宇指出，房地產(chǎn)板塊短期仍提示超跌風(fēng)險(xiǎn)，主要因房企資金面風(fēng)險(xiǎn)尚未充分釋放。

??當(dāng)前監(jiān)管層面對(duì)房企境內(nèi)信用債、海外債、非標(biāo)融資等融資渠道均有趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)，而三季度起境內(nèi)信用債又將進(jìn)入償付高峰期，房企下半年現(xiàn)金流壓力不容小覷。類(lèi)似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能發(fā)生，進(jìn)一步壓制本就相對(duì)脆弱的市場(chǎng)情緒。

??此外，中美貿(mào)易摩擦背景下人民幣匯率波動(dòng)加劇，可能導(dǎo)致部分資金恐慌之下拋出地產(chǎn)股，并引發(fā)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

??不過(guò)，由于公募基金地產(chǎn)股持倉(cāng)比例處于歷史底部（預(yù)計(jì)不足3%），張宇認(rèn)為板塊拋壓有限。

??從個(gè)股來(lái)看，多位分析人士指出，此輪行業(yè)融資集中度的提升，將催生更多未來(lái)行業(yè)整合機(jī)會(huì)，從而利好龍頭房企加速搶占市場(chǎng)份額，并在中期維度開(kāi)啟利潤(rùn)率回升周期。

??多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年3·17開(kāi)始樓市調(diào)控至今，政策已經(jīng)收緊了一輪又一輪，目前并未有放松的跡象；金融去杠桿仍然在持續(xù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不利。

??從年初開(kāi)始，超大型房企已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，加緊出貨。年初碧桂園、恒大均在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)提升高周轉(zhuǎn)速度，快速回籠現(xiàn)金，近期綠城也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

??作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，碧桂園最新的動(dòng)態(tài)則是，退出個(gè)別三四五線(xiàn)的財(cái)務(wù)投資型項(xiàng)目，控制資金風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，碧桂園已進(jìn)入全國(guó)600個(gè)城鎮(zhèn)，項(xiàng)目資源超過(guò)1000個(gè)，其中合作開(kāi)發(fā)達(dá)30%左右。

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道