始于上世紀90年代末轟轟烈烈"房改"潮中的預(yù)售制，是中國房地產(chǎn)市場化改革的基礎(chǔ)性制度設(shè)計之一，其廢立與否的聲音，讓業(yè)界顫抖不已，而相關(guān)討論還未塵埃落定。

但實際上，廣東省內(nèi)城市要求以現(xiàn)房銷售作為出讓條件的土地卻越來越多。據(jù)了解，在不到1個月的時間里，廣東省中山市已準(zhǔn)備出讓10幅現(xiàn)房出售地塊，總起拍價超過48億元。

同時，全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府近日已亮相深圳。

現(xiàn)房銷售試點項目預(yù)計明年入市

據(jù)公開報道顯示，這次試點現(xiàn)房銷售的地塊位于深圳龍華新區(qū)，于2016年掛牌出讓，土地面積3.57萬平方米。當(dāng)時深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確指出，本宗地被確認為深圳商品房現(xiàn)售試點項目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對外銷售。

彼時，中國電建集團和金茂聯(lián)合以82.9億元的高價拿下，樓面價高達56781元/平方米，達到了當(dāng)時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發(fā)和平里等的掛牌均價，一舉成為龍華最貴的地塊。當(dāng)時，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，至少要賣到8.5萬~9萬元/平方米才能賺錢。

據(jù)記者報道，該項目近日已進入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進入外墻裝修階段；底層商業(yè)和幼兒園基本建成，目前尚未拆掉綠網(wǎng)。

據(jù)了解，目前項目周邊二手房在售房源不少，大多是2010~2016年間落成的次新盤，單價區(qū)間在5.6萬~7.3萬元/平方米之間，其中2013年龍華高價地塊中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手房成交均價是6.7萬元/平方米。

據(jù)悉，金茂項目預(yù)計2018年年底開放營銷中心，2019年現(xiàn)房入市。這也意味著，深圳這座內(nèi)地最先引進商品房預(yù)售制度的城市，在預(yù)售制度改革方面也率先邁出一步。

試點為何首選深圳？

實際上，商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開花，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，預(yù)售制成為國內(nèi)商品房銷售的主要形式。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)，滿足群眾住房需求，在促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。不過，由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來越高。

兩年前，全國首個現(xiàn)房銷售試點項目地塊在深圳拍出時，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲曾表示，商品房取消預(yù)售制代表了一種方向，深圳的現(xiàn)房出售試點是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。

而深圳為什么有底氣敢一下子跨越到現(xiàn)房銷售呢？

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，深圳市早已不依賴房地產(chǎn)。按照深圳市GDP來看，現(xiàn)房銷售試點推出的前一年，即2015年，深圳的GDP為17502.99億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值1627.77億元，而近十年的占比都也沒有超過9.3%。

此外，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，深圳市四大支柱產(chǎn)業(yè)、七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中均無房地產(chǎn)，雖然房地產(chǎn)業(yè)的增加值比其中的文化產(chǎn)業(yè)還高一些，但不如批發(fā)和零售業(yè)，也不如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更比不上信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的增加值。

也正是從2016年開始，除了深圳之外，部分城市為抑制持續(xù)上漲的地價，對出讓地塊在一定條件下也提出了現(xiàn)房銷售要求。

資料顯示，南京市國土局從2016年8月12日起，在住宅、商住地塊的土拍中，如果競價達到最高限價的90%時，地塊所建商品住房必須以現(xiàn)房銷售。該政策一直到今年7月才以"競自持"的競拍方式予以替代，共執(zhí)行了23個月。杭州則從2017年3月開始要求當(dāng)拍賣土地"溢價率達到50%，必須現(xiàn)房銷售"，不過4個月后該政策即取消。

從過去歷史來看，預(yù)售制度的確問題非常多。當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題，交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。

另一方面，在過去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展的最重要基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，"貨不對板"、"虛假宣傳"、"質(zhì)量瑕疵"等問題屢見不鮮。

取消預(yù)售制影響幾何？

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)健康的現(xiàn)金流對房企而言至關(guān)重要。今年以來，幾乎所有的房企都感受到融資渠道的步步收緊，"缺錢"已成為2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。

著名經(jīng)濟學(xué)家宋清輝表示，在房地產(chǎn)市場已基本進入存量時代的背景下，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大。假若"取消商品房預(yù)售制度"真的實施，對于房企的影響是致命的，預(yù)計三成以上房企的資金來源恐受到影響。

中國金茂有關(guān)負責(zé)人在接受證券時報采訪時表示，與預(yù)售來比，資金方周期加長，資金成本自然增加較多。談及當(dāng)初拿這塊地的初衷時，他稱，"當(dāng)初拿地就是為了響應(yīng)國家政策，履行央企擔(dān)當(dāng)，中國金茂作為央企要在房地產(chǎn)改革的創(chuàng)新道路上探索一條未來之路，為今后的政策轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。同時，有能力、有信心把龍華金茂府做好，做出品質(zhì)，做成行業(yè)標(biāo)桿。"

對于取消預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的影響，上述中國金茂有關(guān)負責(zé)人表示，更希望預(yù)售制度改革試點是一個逐步落地的、漸進的方式，如果一刀切，勢必帶來行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的劇烈震蕩。

"取消預(yù)售制度或是大勢所趨。"歐陽捷認為，但若政策出臺并且實行一刀切的話，會嚴重影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，大幅延緩項目建設(shè)進度，企業(yè)大量減少拿地，在融資不暢的背景下，很多房企會出現(xiàn)資金不濟、工程爛尾；如果是循序漸進、新老劃斷，對于大型房企影響不會很大，企業(yè)可以調(diào)整拿地節(jié)奏，組織好施工、銷售管理，把控好現(xiàn)金流。

更多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也認為目前不具備"一刀切"的市場基礎(chǔ)，否則會造成供應(yīng)的突然短缺，另外對企業(yè)資金壓力也會有很大影響?？赡軙?dǎo)致中小型企業(yè)或者民企拿地意愿不強，供應(yīng)的資金成本高，周期長，也會受到影響。從目前整個市場來看，預(yù)售依然是主流，現(xiàn)售還是再逐漸增加一些試點。

來源：中房網(wǎng)綜合整理