導(dǎo)讀

地方政府出臺限制企業(yè)購房政策可視為“精準(zhǔn)調(diào)控”的手段之一。從政策本身來講似乎只是對限購打了個補丁，但對民眾的心理層面影響會大于實際層面。

6月26日下午，杭州市住保房管局發(fā)布通報，在杭州市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位和其他機構(gòu)銷售住房。該通報的起源是因為公證搖號、公開銷售政策補充的新規(guī)定，這也是繼西安、長沙之后，全國第三個明確暫停公司購買商品住宅的城市。

在調(diào)控的諸多手段中，限價對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格起到了一定作用。但由于限價樓盤實際銷售價格低于周邊市場化商品房房價，限價樓盤也出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。因此，自3月以來，以公證搖號為主要特征的新一輪調(diào)控潮再度來襲，包括上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等城市均發(fā)布了公證搖號政策。

然而，自公證搖號政策發(fā)布以來，各城市頻繁曝出搖號漏洞。6月25日，杭州本地媒體報道稱，杭州九龍倉·瓏璽項目涉嫌操縱搖號結(jié)果行為。根據(jù)該樓盤項目公示的搖號結(jié)果顯示，周某在5月注冊了3家公司，結(jié)果均“幸運”中簽該樓盤。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱，緊跟西安和長沙的腳步，杭州也快速出臺了企業(yè)買房的限制性政策，此政策首先是堵住了以公司名義繞過限購的方式進(jìn)行買房，從以往各城市的限購政策來看，絕大部分是針對個人或家庭的限購，而對于以公司名義買房卻鮮有限制。

調(diào)控補丁式升級

杭州搖號政策始于今年4月4日。當(dāng)時，杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組下發(fā)《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》(下稱《通知》)，要求自2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項目，應(yīng)采取公證機構(gòu)主持搖號方式開展銷售工作。并明確，意向客戶登記數(shù)量超過準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機構(gòu)，采取公證搖號方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號，按序售房。

《通知》強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致，切實杜絕炒賣房號等行為。同時，開發(fā)企業(yè)不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的條款，房管和司法部門將進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

搖號政策的出現(xiàn)，是因為限價導(dǎo)致新盤和周邊商品房市場嚴(yán)重倒掛，而出現(xiàn)嚴(yán)峻的供不應(yīng)求現(xiàn)象。以杭州九龍倉·瓏璽項目為例，該項目于2018年6月19日至6月22日進(jìn)行了線上購房意向預(yù)登記工作，經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)共有1024戶購房意向家庭登記在冊。事件的起源也因為購房者質(zhì)疑搖號沒有保證其公證性。據(jù)了解，其中有4家企業(yè)參與搖號、中了3家，分別是杭州宇樂汽車服務(wù)有限公司、杭州悅高汽車服務(wù)有限公司和杭州悅樂汽車服務(wù)有限公司。經(jīng)查，這三家全部中簽的公司法人代表均是一名叫周某的人。而按照瓏璽項目15%的中簽率來計算，這三個名額全部中簽的概率只有0.3%左右。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在當(dāng)下調(diào)控嚴(yán)格的市場下，房價持續(xù)上漲，市場上已經(jīng)很難再有真正的剛需。購房群體中，炒房客數(shù)量上漲，炒房需求占比上漲，導(dǎo)致市場供需結(jié)構(gòu)緊張被放大。而買房就賺錢的思維持續(xù)放大下，使得市場非理性的上漲持續(xù)。很多人因為限購沒有購房資格，就利用了公司買住宅不限購的漏洞。

“用企業(yè)名義炒買商品房住宅，在全國范圍來看，這普遍存在。同時也是躲避限購的一個通用辦法。特別在搖號限售的城市，企業(yè)購房比例持續(xù)增加。個人名義購房有限購等限制，而用企業(yè)名義購房，雖然交易稅費增加，但在限售時間內(nèi)，不用過戶，完全可以股權(quán)交易的形式，變相地繞過調(diào)控政策，減少部分交易稅費?！睆埓髠ケ硎?。

周某注冊的三個公司同時中簽，是否存在貓膩尚未有定論，但針對企業(yè)購房漏洞，杭州市住保房管局最終給出的回復(fù)是，在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手房），并要求市住保房管部門對相關(guān)政策進(jìn)一步研究完善。

公開的秘密

“炒房者借用公司之殼來操作其實早已是公開的秘密，不但可以突破限購，還不受限售的因素影響?！睆埐ū硎?，暫停向企業(yè)售房可以有效地預(yù)防炒房現(xiàn)象再次發(fā)生?！坝捎谕ㄟ^公司購房往往非自住型需求，而剛需購房者名下有公司的情況不多見，反而是炒房者多借助公司買房來操作；最后，通過限購減少投機需求，也有利于平衡市場供求。一般公司名義炒房有兩種主要方式，一種是以公司名義買入和賣出房產(chǎn)賺差價，大多數(shù)的情況下都會采用此種方式，但會涉及較高的交易稅費；另一種則是通過直接轉(zhuǎn)讓公司式交易房產(chǎn)，一般標(biāo)的較大的豪宅、一次性雙方交易多套房產(chǎn)或采用此類方式?！?/span>

張波表示，地方政府出臺限制企業(yè)購房政策可視為“精準(zhǔn)調(diào)控”的手段之一。從政策本身來講似乎只是對限購打了個補丁，但對民眾的心理層面影響會大于實際層面。年初各地不斷落地的“人才引進(jìn)”政策，被部分人士解讀為限購放松，一時間樓市的投機氣氛已有抬頭預(yù)兆，繼續(xù)收緊限購政策向市場傳遞了明顯的調(diào)控短期絕不放松的信號，給部分熱點城市繼續(xù)潑水降溫。

除了杭州，此前西安、長沙也暫停向企業(yè)銷售住房政策。張大偉認(rèn)為，暫停向企業(yè)售房其實是明顯打擊了部分投資客，而這一政策很有可能向多個城市蔓延?！霸趽u號過程中，西安、杭州連續(xù)出現(xiàn)內(nèi)定嫌疑，這也暴露了部分調(diào)控政策的執(zhí)行問題。預(yù)計后續(xù)多城市將再次發(fā)布調(diào)控政策，針對搖號政策打補丁?！?/span>

張波也認(rèn)為，關(guān)于限制企業(yè)購買類等限購精準(zhǔn)調(diào)控，未來在全國部分市場熱度較高的新一線，推進(jìn)的概率較大。后續(xù)調(diào)控一方面會在打擊投機需求上不斷深化，各地的措施亦會呈現(xiàn)“你方唱罷我登場”的接二連三上臺表現(xiàn)。另一方面，對于市場上房企的違規(guī)行為也是重點打擊，例如捂盤惜售、搖號作弊、變相漲價等違規(guī)銷售行為。在落實地方主體責(zé)任的“達(dá)摩克利斯”之劍下，地方政府的主動調(diào)控手段會更為多元化和精準(zhǔn)化，樓市降溫的大趨勢很難改變。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，未來調(diào)控強化可能有三個趨勢：第一，未來公司購房將會普遍受到嚴(yán)控，尤其是對于一人注冊公司等。而部分合伙制的企業(yè)未來也會有較為明顯的管控；第二，限購內(nèi)容應(yīng)該強調(diào)不允許認(rèn)購的概念，即此類機構(gòu)未來在新房和二手房方面是不允許認(rèn)購的；第三，對于當(dāng)前此類購房政策，預(yù)計在全國省會城市和重點地級市都會推進(jìn)，而部分去庫存的城市暫時在此類領(lǐng)域不會有較為明顯的政策出臺；第四，或在過去部分企業(yè)購房方面增加部分補丁，類似限售政策等；第五，財務(wù)審計力度加大，預(yù)計會對企業(yè)持有房產(chǎn)以及相關(guān)目的有相關(guān)的審計和檢查，這是未來此類投資行為需要關(guān)注的內(nèi)容。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集發(fā)布，累計有超過18個城市再次發(fā)布調(diào)控政策，核心內(nèi)容依然是限售等升級政策。房價上漲的城市繼續(xù)加碼調(diào)控。而今年1-5月份，全國已經(jīng)累計發(fā)布159次調(diào)控，年內(nèi)房地產(chǎn)累計調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過180次。5月單月，調(diào)控發(fā)布次數(shù)刷新歷史紀(jì)錄，共計發(fā)布了50次調(diào)控。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道