?這一“限制房企外債資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目”的明確信號(hào)，無(wú)論是對(duì)于房企自身風(fēng)險(xiǎn)的防范，還是對(duì)我國(guó)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)的減壓，均可謂意義重大。

??房企融資再加緊箍咒。

??6月27日，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)中指出，將規(guī)范企業(yè)舉債有關(guān)資質(zhì)要求和資金投向，加強(qiáng)外債風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，出臺(tái)違規(guī)行為懲戒措施，完善市場(chǎng)約束機(jī)制。這一“限制房企外債資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目”的明確信號(hào)，無(wú)論是對(duì)于房企自身風(fēng)險(xiǎn)的防范，還是對(duì)我國(guó)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)的減壓，均可謂意義重大。

??實(shí)質(zhì)上，對(duì)房企融資的收緊，早在2016年第四季度，我國(guó)即已全面啟動(dòng)，其時(shí)，“去庫(kù)存”政策已經(jīng)誘發(fā)了一二線城市房?jī)r(jià)的大漲，而面對(duì)房?jī)r(jià)大漲的超級(jí)利好，我國(guó)房企財(cái)務(wù)“加杠桿”的動(dòng)力十足，均瘋狂融資在各大城市拿地。為抑制房企融資的瘋狂，2016年10月，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，要求“嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開(kāi)展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)”。

??這是抑制房企融資的第一波。與此同時(shí)，上交所、深交所先后發(fā)文，明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)。其中，上交所特別強(qiáng)調(diào)對(duì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍地王、哄抬地價(jià)等行為的房企禁止發(fā)債，同時(shí)規(guī)定，房企公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地。同年11月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

??對(duì)房企境內(nèi)融資的收緊，在進(jìn)入2017年之后，并沒(méi)有絲毫放松，先是四大行（中、農(nóng)、工、建）“禁止‘配資拿地’等地產(chǎn)夾層融資，新增開(kāi)發(fā)貸趨緊，拒絕給‘五證不全’開(kāi)發(fā)商提供貸款，暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段”，然后是證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件，對(duì)16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案，再就是銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，嚴(yán)禁違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測(cè)范圍，并將違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。

??一波更甚一波的緊箍咒，房企的境內(nèi)融資確實(shí)是抑制住了，但是，最終的效果卻并不明顯—因?yàn)?，截?017年末，我國(guó)房企的融資規(guī)模不減反增，近半上市房企的負(fù)債率高達(dá)80%左右，創(chuàng)下歷年之最。

??為什么？在境內(nèi)融資受到嚴(yán)格限制之下，最近兩年，絕大多數(shù)房企將融資之手伸向境外，依賴境外大規(guī)模融資豪賭國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的預(yù)期。但對(duì)于房企自身來(lái)說(shuō)，這至少帶來(lái)了兩重不確定風(fēng)險(xiǎn)，一是相當(dāng)部分負(fù)債率高于80%的房企，只要未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)20%左右的回調(diào)（房?jī)r(jià)回調(diào)，地價(jià)也將同幅度回調(diào)），那么，理論上，這些資產(chǎn)規(guī)模上萬(wàn)億元的上市房企，是極有可能破產(chǎn)的。二是這些依賴境外大規(guī)模融資的房企，一旦人民幣匯率發(fā)生較大幅度的下行，其償債成本也將要同比例上升。

??基于此，當(dāng)下國(guó)家發(fā)改委明確“房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約”，這是合理的，也是極其有必要的—要知道，2017年年報(bào)顯示，國(guó)內(nèi)前12大上市房企的總負(fù)債已經(jīng)高達(dá)8萬(wàn)億元左右，并且，其中近半的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80%左右。而這12大上市房企的市場(chǎng)集中度僅僅15%，以此類推，我國(guó)當(dāng)下房企的整體負(fù)債可能已經(jīng)接近50萬(wàn)億元。從這個(gè)角度看，抑制住房企的融資沖動(dòng)，無(wú)論是境內(nèi)融資，還是境外融資，均不僅有利于房企自身的財(cái)務(wù)安全，有利于我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控，而且更有利于我國(guó)整體的金融安全穩(wěn)定性。

??房地產(chǎn)調(diào)控是國(guó)計(jì)民生的大事，永遠(yuǎn)沒(méi)有回頭路。

來(lái)源:時(shí)代周報(bào)