導(dǎo)語：記住，城市本身的實(shí)力才是影響城市房價(jià)未來最重要的原因。而這一點(diǎn)，永遠(yuǎn)正確。

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端午放假期間出了個(gè)新聞，6月16日，自然資源部發(fā)布消息稱，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段。

這新聞出來，照例，一片歡呼，被各種專家和圍觀群眾解讀為“反腐利器”和“炒房克星”，得出了結(jié)論：房價(jià)要跌了！有房一族要被收割了!

這種解讀正確嗎？

很多人喜歡“房價(jià)下跌，炒房客跳樓”的浪漫主義說法，我知道有兩種辦法，一定可以徹底下降房價(jià)：

一是中國經(jīng)濟(jì)崩潰。除了少數(shù)失心瘋的人，沒人希望如此，更不能指望決策者選擇這條路。

二是中國沒收私人房產(chǎn)，比如一套以上的沒收，分配給沒房的人。在殺富濟(jì)貧氣氛依然濃厚的地方，這種政策確實(shí)有可以推動(dòng)的民意基礎(chǔ)，這么操作的后果就是產(chǎn)權(quán)制度死亡，市場(chǎng)基礎(chǔ)不在，中國經(jīng)濟(jì)崩潰。尚存一點(diǎn)理性的決策者，也不會(huì)選擇這么做。

這兩種大招都沒法用的情況下，房價(jià)只能由供需關(guān)系決定。

供給大于需求，房價(jià)才可能下跌。需求得不到滿足，就會(huì)漲價(jià)。這是最基本的市場(chǎng)規(guī)律，所謂規(guī)律，就是上帝也改變不了的東西，就是全中國意見領(lǐng)袖都不承認(rèn)供需關(guān)系，供需關(guān)系也在起作用。

控制房價(jià)的一切手段，都在試圖改變供需決定價(jià)格這條規(guī)律。

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這些控制手段，主要是三種方法的組合：

一是限售，試圖以減少供給降低價(jià)格；

二是限購，這將需求堵成堰塞湖，形成更大的價(jià)格壓力；

三是限價(jià)，就是不承認(rèn)公平的交易價(jià)，人為定個(gè)指導(dǎo)價(jià)，結(jié)果就是現(xiàn)在買房搖號(hào)，好比股市打新，烈火烹油，更熱鬧了。

在小縣城房價(jià)也紛紛突破萬元大關(guān)時(shí)，還在期待限制市場(chǎng)的行為，每一個(gè)類似的政策出來，都?xì)g呼一通，這說明了什么？無知。

一個(gè)人認(rèn)識(shí)規(guī)律，需要付出成本。聰明人，吃一次虧，知道規(guī)律，從此再不上當(dāng)。普通人，吃兩次虧，從此行為正常，能夠在交易中掙錢。吃了幾十次虧的人，仍然上當(dāng)，這么無知，被淘汰，也不算世界太殘酷。

認(rèn)知能力低，與財(cái)富基本無緣。買房子，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要做一系列的決策，這決策又由不受干擾的正確理念產(chǎn)生。

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不動(dòng)產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，會(huì)降房價(jià)嗎？

不會(huì)，沒有什么影響。相比其他傷害市場(chǎng)的措施，這反而最無傷害，不過把登記信息匯總而已。原來的登記機(jī)構(gòu)，也不是黑市，照樣是政府機(jī)關(guān)。

至于意淫出抓貪官降房價(jià)的人，都不知道怎么同情他們了。你或許不喜歡貪官的道德，但貪官的智商，我認(rèn)為，比那些天天希望收房產(chǎn)稅的人，不知高到哪里去了。

抓住規(guī)律，不理會(huì)那些天天變的政策與解讀，你所在的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口流入，房子你就買吧，買完了價(jià)格短期起起伏伏，是你該承受的。不要漲一點(diǎn)興奮得睡不著，跌一點(diǎn)恐懼得睡不著，如果心理素質(zhì)那么差，以至于不敢做任何決定，那就老實(shí)一點(diǎn)租房子住。

知識(shí)一定要入自己的腦子，變成自己的行動(dòng)。否則，永遠(yuǎn)是一個(gè)無知的人，就是配給你一個(gè)再好的知識(shí)系統(tǒng)，也沒用的。

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不管你在哪個(gè)城市，房子，剛需自住一定要買。

這不是房價(jià)高不高、站不站崗的問題，這是關(guān)乎一個(gè)家庭的安全感，是你在這個(gè)城市安身立命的根本。

而國家宏觀面來看，我們正處于高速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，而且這個(gè)城市化還將持續(xù)8-10年，如果你不能把握實(shí)際買房，可能將錯(cuò)過中國城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，你要有占位意識(shí)，也就是去占有優(yōu)勢(shì)資源的意識(shí)。

現(xiàn)在，很多城市從主城區(qū)十幾、二十幾公里的往外拉城市框架、大興土木、大搞基建、虹吸人口勞動(dòng)力。

這背后的本質(zhì)就是無房者用自己的辛勤勞動(dòng)去建設(shè)這個(gè)城市，他們所創(chuàng)造出來的財(cái)富又通過各種明的暗的稅收形式返還給政府，然后政府再通過中國特有的戶籍制度想法設(shè)法補(bǔ)貼給有房特別是多套房產(chǎn)持有者。

聽著很扎心是吧，這就是事實(shí)。

你沒有房子，你就享受不了你所在城市發(fā)展的紅利。

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而至于要投資什么樣的城市？

就要看你所在城市的競爭力，今天也和大家談?wù)勗u(píng)價(jià)一個(gè)城市競爭力的模型。

這個(gè)模型，跟GDP是多少?zèng)]有關(guān)系，跟人口凈流入還是凈流出，也沒有關(guān)系，我們主要用四個(gè)指標(biāo)來建立坐標(biāo)系：中央加持、地緣關(guān)系、城市骨架、產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

我們說產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，而不是產(chǎn)業(yè)規(guī)模大小，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)規(guī)模指的是過去時(shí)，而我們的觀察模型，是基于未來有競爭力的行業(yè)和企業(yè)。

符合以上城市競爭力中，很經(jīng)典的城市是：重慶。從城市骨架的角度來看，它幅員遼闊，各個(gè)縣市都已經(jīng)撤縣建區(qū)，所以整個(gè)重慶的城市骨架是非常大的，輕軌系統(tǒng)也非常發(fā)達(dá)。

一座城市的城市骨架大不大，主要是從三個(gè)角度來看。

第一是人。重慶的人口分布不是密集在一個(gè)地方，而是全域分布。第二個(gè)是地鐵或者輕軌，通車的公里數(shù)有多少。第三個(gè)就是新區(qū)的規(guī)劃開發(fā)。

重慶就是這樣一個(gè)特別的城市，山多、立交橋多、跨江大橋多、隧道多、輕軌多，這些立交橋、跨江大橋、隧道、輕軌，宛如一條空中紐帶，連接地域、鏈接人，改變了重慶老城區(qū)和兩江新區(qū)的交通格局，也開啟了城市發(fā)展的新時(shí)代。

為什么我們這么關(guān)心城市骨架呢？因?yàn)橐粋€(gè)城市只有把自己的骨架給拉伸開來，發(fā)展的前景才能夠有基礎(chǔ)，把整個(gè)城市競爭力給展現(xiàn)出來。

從地緣關(guān)系來看，比較典型的城市就是成都。地緣關(guān)系就是這個(gè)城市處在哪個(gè)地方。這決定了成都超強(qiáng)大的吸附力。成都處在中國的西部，不僅對(duì)整個(gè)四川省，對(duì)西藏、陜西，甚至對(duì)重慶，都有一定的吸附力。

如果從地緣關(guān)系上來講的話，成都比重慶要更厲害。從西邊過來的消費(fèi)利好、產(chǎn)業(yè)機(jī)遇要全部匯流入到成都，再進(jìn)入重慶，那就什么都不剩了。成都是省會(huì)城市，背靠四川省廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地。

雖然西藏、廣西、云南這些地方，聽上去好像經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，但這些地方也有富人啊。

再舉個(gè)例子，南京。南京也好，杭州也好，這兩個(gè)城市的地緣關(guān)系是很糟糕的，他們?cè)陂L三角地區(qū)，一直活在“老大哥”上海的陰影之下。

不管是什么自貿(mào)區(qū)，還是金融開發(fā)區(qū)，中央肯定第一個(gè)想到上海，上?？梢哉f中央最偏愛的孩子。以至于整個(gè)長三角剩下給南京和杭州去啃的，都是一些硬骨頭了。所以，從地緣關(guān)系的角度來講，成都要遠(yuǎn)勝南京和杭州。

再從城市骨架的角度來評(píng)估，成都有一點(diǎn)非常厲害，地鐵就不講了，我們說成都的新區(qū)設(shè)置。

成都的天府新區(qū)，不像別的城市在主城區(qū)旁邊建一個(gè)新區(qū)無縫對(duì)接，而是直接往南十幾公里，設(shè)另外一個(gè)城市。

短期看，天府新區(qū)成熟沒那么快，因?yàn)橹虚g有個(gè)巨大的斷裂帶。

但是從長遠(yuǎn)來看，一旦起來了以后，它跟老城之間就會(huì)形成雙核驅(qū)動(dòng)，把整個(gè)中間地帶全部給填平。而且成都也是強(qiáng)二線城市中唯一一個(gè)敢去發(fā)展“雙核”城市中心的城市。

現(xiàn)在，成都的這種“雙核帶動(dòng)整體”的趨勢(shì)已經(jīng)出來了。

從地緣關(guān)系和產(chǎn)業(yè)機(jī)遇的這個(gè)維度來看，比較典型的城市是貴陽。貴陽處在西南，邊上也沒有特別突出的城市。貴陽抓住了一個(gè)產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，語音及云計(jì)算。中國的數(shù)據(jù)儲(chǔ)存，全部放在貴陽，以此為契機(jī)，抓住了互聯(lián)網(wǎng)興起的機(jī)遇，現(xiàn)在脫穎而出。貴陽的GDP增速每年都排在很靠前的位置。

從產(chǎn)業(yè)機(jī)遇的角度來看，比較典型的城市是鄭州。早在2015年，國家批準(zhǔn)貴州成立首個(gè)《國家級(jí)大數(shù)據(jù)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)》，之后的第二年，也就是2016年10月8日，國家發(fā)展改革委發(fā)函批復(fù)，同意河南省成為繼貴州之后第二批建設(shè)國家級(jí)大數(shù)據(jù)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的省份之一。

而鄭州的這個(gè)大數(shù)據(jù)中心，就是云湖智慧城。不過，自然是“養(yǎng)在深閨，無人知”。

發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，比較閃耀的是BAT，一個(gè)總部在北京，一個(gè)總部在深圳，一個(gè)總部在杭州。還有什么肉可以給鄭州吃呢？

不過，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)這個(gè)行業(yè)太大了，鄭州抓住了硬件制造的機(jī)遇。全球智能手機(jī)每八臺(tái)就有一臺(tái)是鄭州生產(chǎn)的。

你別看它現(xiàn)在只是生產(chǎn)手機(jī)，未來以這為契機(jī)，未來的一切互聯(lián)網(wǎng)的硬件都有可能在鄭州發(fā)展出來。

從中央加持的角度來看，鄭州是國家中心城市。在中原城市群當(dāng)中，它是一個(gè)典型的單核，能量是非常大的。而且河南是人口大省，人口紅利這件事情在中國還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有爆發(fā)出來。一旦爆發(fā)出來，像鄭州這樣的四周圍繞著巨量人口的中小城市群，未來的機(jī)遇還是非常之大的。

通過中央加持、地緣關(guān)系、城市骨架、產(chǎn)業(yè)機(jī)遇這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，你就可以判斷這座城市是否有投資前景了。

記住，城市本身的實(shí)力才是影響城市房價(jià)未來最重要的原因。而這一點(diǎn)，永遠(yuǎn)正確。

來源：大胡子說房