粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺(tái)，當(dāng)政策紅利釋放，產(chǎn)業(yè)和人口加速聚集，可以預(yù)見的是，大灣區(qū)的長(zhǎng)租公寓將是一個(gè)規(guī)模巨大的市場(chǎng)。

炎炎7月，21歲的曾宛來(lái)到深圳找工作，選擇了一間長(zhǎng)租公寓入住，這家店有房源對(duì)應(yīng)屆大學(xué)生免費(fèi)試住。

在深圳，類似這樣的長(zhǎng)租公寓已有很多，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等等，干凈、明亮、舒適，還有可以做飯、聊天、打球的公共空間。

這讓萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰感嘆，十幾年前，他們那一代人剛來(lái)到深圳，選擇的第一落腳點(diǎn)多數(shù)只能是城中村。

這也促使萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)中，將改造深圳城中村列為重要的租賃房源之一。

不只是深圳。炙手可熱的粵港澳大灣區(qū)，已成房企兵家必爭(zhēng)之地；這里的長(zhǎng)租公寓和租賃市場(chǎng)，也是一派繁榮。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月，包括碧桂園、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、龍湖、金地、招商蛇口等在內(nèi)的二十余家房企已在大灣區(qū)落地長(zhǎng)租公寓，打響了一場(chǎng)看不見硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。

產(chǎn)品、規(guī)模、資金、運(yùn)營(yíng)，這場(chǎng)多維度全方位的競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)能拔得頭籌？

來(lái)大灣區(qū)租房

萬(wàn)科高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文喜歡去泊寓找人聊天，他想知道，他們都是些什么樣的人，以及他們對(duì)租房的感受和要求。

從前只管蓋房子賣房子的地產(chǎn)商，已經(jīng)開始認(rèn)真地做租房生意了。在粵港澳大灣區(qū)，已經(jīng)有20家房企進(jìn)入或計(jì)劃進(jìn)入灣區(qū)城市，當(dāng)機(jī)構(gòu)房東。

得益于多年的試驗(yàn)和積累，萬(wàn)科是當(dāng)前大灣區(qū)長(zhǎng)租公寓的“規(guī)模王”，青年公寓泊寓已布局廣深佛莞4市，現(xiàn)有48個(gè)項(xiàng)目。

2017年12月20日，碧桂園正式入局租賃，似乎要把開發(fā)住宅的高速度用在長(zhǎng)租公寓上。短短半年內(nèi)，已在大灣區(qū)開業(yè)8家門店，進(jìn)入廣深莞3個(gè)城市。

總部位于廣州的保利地產(chǎn)，也將長(zhǎng)租公寓列為重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。在其四條產(chǎn)品線中，N+青年公寓規(guī)模最大，廣州是落地點(diǎn)之一。

除了萬(wàn)科、碧桂園、保利地產(chǎn)這樣出身大灣區(qū)的全國(guó)性“巨無(wú)霸”，深業(yè)這樣的大灣區(qū)本地市屬國(guó)企，實(shí)力也不容小覷。

深業(yè)提供的信息顯示，現(xiàn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目集中在深圳和香港新界，有深業(yè)檸盟、深業(yè)有居、深業(yè)上居及深業(yè)頤居四大長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線，共10個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約37萬(wàn)平方米。

龍湖則是外來(lái)房企的代表，旗下品牌冠寓現(xiàn)在大灣區(qū)共有11家門店，布局廣深2市。

總體而言，大部分房企在大灣區(qū)的長(zhǎng)租公寓布局才剛剛開始，像佳兆業(yè)、旭輝、華潤(rùn)置地這樣有實(shí)力的房企，長(zhǎng)租項(xiàng)目都還沒有落地。

從城市來(lái)看，長(zhǎng)租公寓發(fā)達(dá)的灣區(qū)城市為廣深兩市，已進(jìn)入的房企90%都選擇這兩個(gè)城市；佛山、東莞、中山、惠州僅有兩三家品牌房企進(jìn)駐。

不過(guò)，去年以來(lái)，這些城市都在不遺余力地出臺(tái)人才吸引、租賃優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)年輕人來(lái)本地工作、租房。

統(tǒng)計(jì)顯示，大灣區(qū)內(nèi)地9座城市均已發(fā)布租賃政策，提到了鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、培育機(jī)構(gòu)供應(yīng)主體等內(nèi)容，并明確在稅收方面的優(yōu)惠和金融支持。

廣州更在去年下半年的“租16條”中，在全國(guó)率先提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。此后，廣東省內(nèi)外陸續(xù)有城市提出相近的思路。

中原地產(chǎn)研究顯示，大灣區(qū)的深圳、廣州和珠海在租金市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)靠前；對(duì)曾宛這樣的年輕人來(lái)說(shuō)，這3城租房壓力相對(duì)較大。

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺(tái)，當(dāng)政策紅利釋放，產(chǎn)業(yè)和人口加速聚集，可以預(yù)見的是，大灣區(qū)的長(zhǎng)租公寓將是一個(gè)規(guī)模巨大的市場(chǎng)。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賽道開啟

大灣區(qū)的租房市場(chǎng)，是房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)后，房企在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賽道上的角逐。

萬(wàn)科、龍湖從一開始就遵循資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯，進(jìn)行輕重資產(chǎn)結(jié)合的拓展。

但在當(dāng)前規(guī)模擴(kuò)張階段，大部分房企仍是以輕資產(chǎn)為主，主要從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、政府、村集體等手中，獲取廢舊廠房、辦公樓、公寓或住宅樓，并將其裝修改造成為整棟公寓或受托管理出租，承租期一般在10~15年。

值得關(guān)注的是，萬(wàn)科采取“內(nèi)容運(yùn)營(yíng)+綜合整治”的輕資產(chǎn)模式，在深圳和珠海開展“萬(wàn)村計(jì)劃”獲取租賃房源，正在被越來(lái)越多的房企關(guān)注。

尤其是在深圳，城中村資源特別豐富，超過(guò)60%的常住人口居住在城中村，城中村綜合整治是優(yōu)化存量租房市場(chǎng)的有效途徑。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前，碧桂園、華潤(rùn)、金地等都在尋找機(jī)會(huì)介入城中村改造。

龍湖深圳公司總經(jīng)理鞠文杰也透露，龍湖正在密切關(guān)注，積極研究，不排除戰(zhàn)略性地進(jìn)入深圳整村統(tǒng)籌。

龍湖希望更多聚焦一個(gè)大的社群，通過(guò)大的人口基數(shù)，來(lái)做大增值服務(wù)，按照這種邏輯，不會(huì)單純地去把城中村的租金拉高。

房企做長(zhǎng)租的重資產(chǎn)模式，則是收購(gòu)物業(yè)，或拍得自持用地，自建項(xiàng)目并裝修改造及運(yùn)營(yíng)管理。

另一些企業(yè)則在大灣區(qū)大手筆投入重資產(chǎn)，將自持物業(yè)投放到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，星河控股、深業(yè)集團(tuán)、招商蛇口就是以重資產(chǎn)模式為主。

深業(yè)集團(tuán)副總裁董方介紹，深業(yè)大部分的租賃業(yè)務(wù)為自持。去年12月，深業(yè)宣布位于深圳中心區(qū)的豪宅深業(yè)中城“由售轉(zhuǎn)租”，引發(fā)熱議。

不同于深業(yè)，星河控股集團(tuán)雖拿出22萬(wàn)平方米住宅，打造了深圳首個(gè)長(zhǎng)租住宅社區(qū)，星河控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁姚惠瓊卻坦言，目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓仍然是以國(guó)企、央企以及萬(wàn)科、碧桂園這樣的企業(yè)為主導(dǎo)，民營(yíng)企業(yè)只是少量參與。

長(zhǎng)租公寓的盈利方面，輕資產(chǎn)的測(cè)算模式相對(duì)簡(jiǎn)單，如果一間公寓能保持97%的出租率，則保守估計(jì)大約7年回本；如果長(zhǎng)租15年，IRR回報(bào)率可以在兩位數(shù)以上。

重資產(chǎn)的測(cè)算則不一樣。董方認(rèn)為，持有長(zhǎng)租公寓，可以獲得租金回報(bào)率疊加房屋增值的雙重收益。但這需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

廣州萬(wàn)科泊寓總經(jīng)理張成皓坦言，不論輕重資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓的前期投入都較大，要達(dá)到較高的出租率才有可能盈利；同時(shí)因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前計(jì)算回本的時(shí)間都較長(zhǎng)。

深圳一家大型房企內(nèi)部人士向記者表示，目前在大灣區(qū)長(zhǎng)租公寓能賺錢的，一是很早之前就拿地且地價(jià)非常低的自持資產(chǎn)，租金回報(bào)率較高，比如招商在蛇口的一些公寓；二是品牌溢價(jià)特別高的高端服務(wù)式公寓。

長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，房企傾向于重資產(chǎn)占比更多。碧桂園副總裁程光煜稱，碧桂園做長(zhǎng)租，輕資產(chǎn)在早期比較多，盤活存量資產(chǎn)、注入運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)去起步；未來(lái)重資產(chǎn)的比重會(huì)越來(lái)越多。

龍湖也表示，未來(lái)將逐步加大重資產(chǎn)比例。早期輕重比例是8:2，后期將達(dá)6:4。

租賃閉環(huán)待形成

在粵港澳大灣區(qū)的房企均具有強(qiáng)烈的金融意識(shí)，而這里的金融機(jī)構(gòu)也意識(shí)敏銳，善于創(chuàng)新。

銀企合作，碰撞出一種生態(tài)共贏模式：開發(fā)商以一定年限的房屋居住權(quán)，換取銀行一筆長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金；另一方面，銀行對(duì)企業(yè)提供全方位金融支持，以及更多綜合服務(wù)。與此同時(shí)，開展租客的綜合消費(fèi)的個(gè)人貸款。

2017年11月初，建設(shè)銀行率先在廣東佛山、深圳等國(guó)家住房租賃試點(diǎn)城市推出住房租賃業(yè)務(wù)，成為首家進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的國(guó)有大型銀行。

其中，建設(shè)銀行佛山分行與萬(wàn)科合作的“CCB建融家園·泊寓”，共計(jì)約提供2400套租賃房源；建設(shè)銀行深圳分行也與招商、萬(wàn)科、恒大、星河等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議, 共建“CCB建融家園”系列。

除了建設(shè)銀行以外，工行、農(nóng)行等也與珠江集團(tuán)、越秀集團(tuán)等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等，進(jìn)入租賃。

而以朗詩(shī)與平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的合作模式的落地，為金融助力租賃再添新樣本。

2018年1月10日，雙方共同成立基金，計(jì)劃在未來(lái)三年內(nèi)，在北上廣深一線城市等共同投資長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，基金目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模人民幣100億元，由朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、管理等，將在項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后尋求REITs等方式退出。

譚華杰等人士指出，從全世界可比的經(jīng)濟(jì)體來(lái)看，解決長(zhǎng)租公寓的盈利模式，成熟的做法是資產(chǎn)證券化。

2017年10月，保利地產(chǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房類REITs；此后，越秀地產(chǎn)、碧桂園等分別發(fā)行了租賃住房類REITs。

招商證券指出，未來(lái)一旦公募REITs正式落地，通過(guò)REITs自持公寓將成為主流的運(yùn)營(yíng)模式之一。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道