導(dǎo)讀

深圳“二次房改”或?qū)⑾破鹦乱惠喕貧w北上廣深的大潮。

6月4日上午，深圳市舉行的深化住房制度改革新聞通報(bào)會(huì)上，一部《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）讓深圳再登熱聞榜首。

這部《意見(jiàn)》將給深圳未來(lái)的住房供應(yīng)體系帶來(lái)深遠(yuǎn)的變化， 它不但有效解決當(dāng)下社會(huì)住房矛盾，更明確了面向未來(lái)18年（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標(biāo)，《南方都市報(bào)》更將其稱為“繼98房改之后，深圳住房體制迎來(lái)的‘二次改革’”。

據(jù)深圳市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這部《意見(jiàn)》是深圳市委市政府努力為深圳走在“四個(gè)走在全國(guó)前列”的最前列提供更有力支撐而制訂的。目前，《意見(jiàn)》還在向全社會(huì)征集反饋意見(jiàn)的過(guò)程中。

注：2018年3月7日上午，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議，習(xí)近平在廣東代表團(tuán)參加審議時(shí)，寄語(yǔ)廣東“四個(gè)走在全國(guó)前列”

“以人民為中心”的發(fā)展思想

深圳市一直以來(lái)都面臨著人口持續(xù)凈流入、商品住房?jī)r(jià)格上漲較快、住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問(wèn)題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前全市共有各類住房1065萬(wàn)套（間），其中市場(chǎng)商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為21%。

日漸高企的市場(chǎng)商品住房?jī)r(jià)格，也開(kāi)始對(duì)部分企業(yè)和人才產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。在沖刺國(guó)際先進(jìn)城市的過(guò)程中，深圳亟待提高常住人口住房保障覆蓋率。

這部《意見(jiàn)》的發(fā)布，正是一個(gè)好的起點(diǎn)，按住房人群劃分，對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行重大調(diào)整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房三大類（四小類）保障性住房，讓“住有所居”成為現(xiàn)實(shí)。

對(duì)此，中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，新政主導(dǎo)的方向是以民生為主導(dǎo)，去實(shí)施整個(gè)住房的保障化，所以我們看到它涉及到了人才安居房、涉及到了安居型的商品房還有公共租賃住房這三大類的保障性住房，而且商品房還強(qiáng)調(diào)以普通住房為主，所謂以普通住房為主的意思就是中小戶型，那這樣能看出來(lái)民生導(dǎo)向非常強(qiáng)烈。此外，還特別強(qiáng)調(diào)了保障性住房的建設(shè)，因?yàn)槲磥?lái)保障性住房會(huì)占到整個(gè)住房供應(yīng)的60%，這個(gè)相對(duì)于新加坡80%的保障性住房稍低一些，相對(duì)于香港的50%是高一些的，這個(gè)比例應(yīng)該是恰當(dāng)?shù)摹?/span>

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，政府住房目標(biāo)的確立，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，逐步構(gòu)建高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障的住房體系，再加上宏觀調(diào)控政策的護(hù)航，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)維持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉

這部《意見(jiàn)》大力實(shí)施住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建了符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系。

關(guān)于“八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補(bǔ)貼”的深圳市住房供給和保障體系的總體設(shè)計(jì)，6類15種住房建設(shè)籌集渠道，破解深圳市土地資源緊缺、住房建設(shè)用地供應(yīng)不足的瓶頸制約，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，讓每一位市民都可以根據(jù)自己的情況，找到其解決住房問(wèn)題的途徑。

▲圖：“二次房改”八大供應(yīng)主體或?qū)⒔鉀Q保障房供地緊張的問(wèn)題

《意見(jiàn)》對(duì)出售的安居型商品房和出售的人才住房實(shí)行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購(gòu)房人在產(chǎn)權(quán)封閉期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的購(gòu)房對(duì)象或由政府回購(gòu)。購(gòu)房人在深圳服務(wù)滿一定年限且符合其他相關(guān)條件的，可以申請(qǐng)向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

《意見(jiàn)》提出要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，一方面實(shí)行租購(gòu)并舉，保證新增保障性住房中出租和出售的住房各占50%左右。另一方面建立全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，提供真實(shí)、透明、 便捷、安全的租賃信息服務(wù)，減少中間收費(fèi)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)。將各類社會(huì)存量租賃住房房源有序納入平臺(tái)交易，逐步實(shí)現(xiàn)租賃房源全覆蓋、公共服務(wù)全納入、租賃環(huán)節(jié)全打通。

安居房設(shè)財(cái)產(chǎn)限額門檻，人才住房主要針對(duì)基礎(chǔ)性人才

伴隨《意見(jiàn)》公布，有關(guān)安居型商品房的相關(guān)創(chuàng)新制度讓人尤為關(guān)注?！兑庖?jiàn)》顯示，戶籍家庭租購(gòu)安居型商品房將合理劃定收入財(cái)產(chǎn)限額，并首次提出以輪候、抽簽、搖號(hào)等公開(kāi)透明的方式確定租售對(duì)象。

并且，《意見(jiàn)》首次提出對(duì)出售的人才住房和安居型商品房，實(shí)行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購(gòu)房人自購(gòu)房之日起累計(jì)在深繳交社保15年，或者年滿60周歲且購(gòu)房滿十年，符合條件的可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)，并按一定比例繳交增值收益。這一創(chuàng)新舉措不僅符合了深圳土地資源緊缺的市情，而且可利用有限住房資源，解決更多家庭的住房困難問(wèn)題，同時(shí)兼顧了市民普遍希望擁有一套完全產(chǎn)權(quán)住房的消費(fèi)觀念。

表1：深圳市將面向各類人群執(zhí)行有區(qū)別的住房保障政策

此外，根據(jù)人才住房和安居型商品房的相關(guān)規(guī)定，如果申請(qǐng) 人和共同申請(qǐng)人在本市購(gòu)買了市場(chǎng)商品住房（包括在本市擁有任何形式住房），或者在本市享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、在申請(qǐng)受理日之前一定年限內(nèi)在本市轉(zhuǎn)讓過(guò)自有住房等，均不可以申請(qǐng)購(gòu)買人才住房或安居型商品房。

而人才住房所面對(duì)的對(duì)象也十分廣泛?！兑庖?jiàn)》提出，人才住房重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會(huì)工作、黨政等各方面人才供應(yīng)。根據(jù)《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號(hào)，以下簡(jiǎn)稱13號(hào)文），具有全日制本科及以上學(xué)歷（含教育部認(rèn)可的境外高等院校畢業(yè)的歸國(guó)留學(xué)人員），或?qū)儆诜衔沂挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的技師（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)及以上），或列入市人力資源保障部門發(fā)布的緊缺專業(yè)人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議的各類人才，都屬于人才的范疇，都可納入人才住房政策適用范圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎(chǔ)性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規(guī)定租購(gòu)人才住房。

18年籌建170萬(wàn)套，夠？不夠？

深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在統(tǒng)籌考慮未來(lái)新增人口對(duì)各類住房的需求基礎(chǔ)上，計(jì)劃到2035年，分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段，籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。據(jù)深圳市分析，截至2017年底，深圳市常住人口1253萬(wàn)人，預(yù)計(jì)至2035年，常住人口將達(dá)到1800萬(wàn)人，新增約550萬(wàn)人， 預(yù)計(jì)新增住房需求約180萬(wàn)套。綜合考慮土地供應(yīng)和住房建設(shè)籌集能力，將住房總量目標(biāo)確定為170萬(wàn)套是必要的、可行的。

開(kāi)發(fā)將分為三個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段（近期），2018—2020年，建設(shè)籌集各類住房42萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。

第二階段（中期），2021—2025年，建設(shè)籌集各類住房45萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。

第三階段（遠(yuǎn)期），2026—2035年，建設(shè)籌集各類住房83萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬(wàn)套。

▲圖：深圳市未來(lái)將在各新區(qū)興建大型安居社區(qū)

深圳已結(jié)合新一輪城市總體規(guī)劃編制調(diào)整，合理規(guī)劃布局了住房空間，進(jìn)一步加大住房土地供應(yīng)力度，計(jì)劃新增盤活35平方公里土地用于建設(shè)各類住房。為了更好地盤活存量、優(yōu)化服務(wù)、加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范和培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，深圳去年開(kāi)始構(gòu)建真實(shí)、透明、便捷、安全的住房租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，目前正在擴(kuò)容運(yùn)營(yíng)中。

不過(guò)，即便深圳有充足的土地保證保障房供應(yīng)，但是未來(lái)新增保障房只有100萬(wàn)套，有保障房申請(qǐng)者擔(dān)心，夠分么？

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，100萬(wàn)套保障性住房對(duì)深圳所有的居住人口來(lái)說(shuō)，肯定是不夠的。其實(shí)政策只是釋放出一種信號(hào)，租購(gòu)并舉、住有所居是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，可以防止恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定；其次，這能滿足部分來(lái)深打拼人群的居住需求，降低焦慮、避免人才擠出之說(shuō)。至于不足部分，就要靠目前已建成的住宅來(lái)完成了。

還有人擔(dān)心，100萬(wàn)套的供應(yīng)可能會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，進(jìn)而推高保障房的價(jià)格。從“求”的方面來(lái)看，現(xiàn)在有多少人在等待保障房？記者查閱深圳市住建局官網(wǎng)上安居房輪候信息公示的欄目后發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)公示的目錄數(shù)量是79899條，這意味著有將近8萬(wàn)戶家庭在輪候等待安居房。

已經(jīng)輪候近5年安居房申請(qǐng)者高女士排在第3萬(wàn)多條對(duì)此表達(dá)內(nèi)心的焦慮：“去年安居房的價(jià)格還普遍是7000~8000元/平方米，今年有的都已經(jīng)漲到2萬(wàn)元以上了。以后還會(huì)有更多的人申請(qǐng)，需求旺盛，這會(huì)不會(huì)將安居房?jī)r(jià)格推得更高？”

政策一出，猶豫的人都出手了

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹分析稱：“因?yàn)槟壳疤幱谡{(diào)控的嚴(yán)控期，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大變化；但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于可售商品住宅的數(shù)量增速放緩，價(jià)格未來(lái)有上漲的動(dòng)力。至于小戶型價(jià)格，將會(huì)隨大市而變化。反而是大戶型產(chǎn)品未來(lái)將更加緊缺，價(jià)格上升的動(dòng)力更大?！?/span>

市場(chǎng)的反應(yīng)也證明，購(gòu)房者的迫切心情已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，很多人擔(dān)心如果再不出手，將會(huì)錯(cuò)過(guò)買大房子的最后機(jī)會(huì)。深圳某新樓盤的一位銷售人員介紹，他們目前在售的戶型主要為大三房，130平方米左右，單價(jià)約4萬(wàn)元，因?yàn)槭侨ツ甑膫浒竷r(jià)，就剩下幾套了，也不會(huì)再漲價(jià)。另一位二手房中介也表示，現(xiàn)在還沒(méi)看到大戶型漲價(jià)的消息，但已有了出手速度加快的苗頭，“上周末還有客戶過(guò)來(lái)看房子，當(dāng)時(shí)猶豫不決，房改消息出來(lái)后，就果斷來(lái)定下了?！?/span>

未來(lái)的10年，大城市將給人們?cè)絹?lái)越多的安全感，預(yù)計(jì)一波回歸北上廣深的熱潮又將掀起。

來(lái)源：地產(chǎn)雜志