2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時強調(diào)擴大并落實“有效供給”，但是，短期需求側(cè)調(diào)控和中長期供給側(cè)改革的交互作用并產(chǎn)生效果尚需時間，市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場成交面積繼續(xù)縮減，各線城市中一線城市領(lǐng)降；三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對規(guī)模仍處歷史較高水平。

政策環(huán)境

調(diào)控力度不減

“有效供需”推動市場穩(wěn)定

2018年上半年，房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個新的階段。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點調(diào)整中長期供給結(jié)構(gòu)。

中央明確表態(tài)調(diào)控不放松，多城落實地方主體責(zé)任，政策密集出臺。上半年調(diào)控力度并未減弱，截至6月底已有50余個地級以上城市和10余個縣市出臺調(diào)控政策，海南上半年歷經(jīng)數(shù)次政策收緊。

圖：2018年上半年調(diào)控政策基本特點

圖：2016-2018.6出臺調(diào)控政策城市數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

圖：2016-2018.6出臺限購及限售政策城市分布

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理

政策聚焦擴大“有效供給”，積極出臺相關(guān)保障政策。5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，增加有效供給，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上；融資層面，住房租賃市場融資渠道建設(shè)上半年進(jìn)展明顯，一是住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件和重點支持領(lǐng)域已得到政策的明確，二是險資也已允許進(jìn)入長租公寓市場。

大城市先后出臺住房發(fā)展規(guī)劃、土地供給中長期計劃，落實“有效供給”。上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規(guī)劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的三分結(jié)構(gòu)。同時，開拓渠道保證“有效供給”。一是供地端的保證（規(guī)定租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占比；集體建設(shè)用地建租賃住房）；二是開發(fā)端的轉(zhuǎn)化（北京提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高于85%的，收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房）；三是存量端的激活（包括集體性閑置資產(chǎn)的盤活、土地出讓主體的擴充、各類閑置物業(yè)盤活等）。

總體來看，與2017年相比，2018年上半年除在需求端進(jìn)行重點調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。短期需求側(cè)調(diào)控（抑制非理性需求）和中長期供給側(cè)改革（保證有效供給）共同發(fā)力。

我們認(rèn)為，短期來看，本輪調(diào)控周期將拉長，因城施策也將更精準(zhǔn)。在整體調(diào)控不放松的前提下，差別化調(diào)控保障合理購房需求將是主要的趨勢，同時針對調(diào)控過程中出現(xiàn)的新問題進(jìn)行微調(diào)；中長期來看，以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系建設(shè)將同步加快。同時，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、資產(chǎn)證券化、不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)、個稅等方面的新一輪制度改革及創(chuàng)新都將快速推進(jìn)、互相銜接，推動房地產(chǎn)長效機制的建立。

市場表現(xiàn)

重點城市新房成交面積繼續(xù)縮減

一線城市降幅明顯

政策嚴(yán)控下，重點城市新房成交規(guī)模繼續(xù)縮減。2018年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)深化，長效機制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，金融監(jiān)管力度加強，在限購限貸、預(yù)售限價等嚴(yán)控政策下，重點城市新房市場供需不匹配，有效供應(yīng)不足造成需求釋放受阻，再加上備案延遲等因素影響，新房成交面積持續(xù)回落。據(jù)初步統(tǒng)計，2018年上半年，50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。

圖：2010年至今代表城市[1]月度成交量及上半年月均成交走勢

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

不同級別城市來看，一線城市成交繼續(xù)回落。據(jù)初步統(tǒng)計，一線城市2018年上半年商品住宅成交面積同比下降約25%，領(lǐng)降各線城市，其中京滬成交面積依然處于歷史最低點，深圳由于去年基數(shù)較低，成交同比增長兩成左右，但成交規(guī)模仍處于低位區(qū)間。二線代表城市月均成交面積約76萬平方米，同比下降7%；天津、杭州等熱點二線城市同比下降超三成。三線代表城市上半年棚改力度仍然較大，成交規(guī)模絕對值處于歷史相對高位，上半年月均成交面積在32萬平方米左右。

價格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年百城價格累計上漲2.62%，較去年同期收窄1.57個百分點。

十大城市二手房成交套數(shù)同比下降，價格累計上漲0.21%。據(jù)初步統(tǒng)計，2018年1-5月十大城市二手房市場成交套數(shù)約42萬套，較去年同期下降近一成。其中，杭州成交套數(shù)同比下降超四成，領(lǐng)降十大城市；北京、南京成交套數(shù)同比下降超兩成；蘇州二手房市場成交相對活躍，1-5月二手房成交套數(shù)同比增長20%以上。價格來看，今年1-5月十大城市二手房價格累計上漲0.21%。

在持續(xù)深化的調(diào)控政策下，房價趨穩(wěn)，成交面積持續(xù)回落。預(yù)計下半年調(diào)控政策仍將延續(xù)從嚴(yán)趨勢，同時深圳出臺的住房新政標(biāo)志著多主體供應(yīng)的長效機制建設(shè)取得了實質(zhì)性的進(jìn)展。下半年一二線熱點城市延續(xù)上半年趨勢，成交穩(wěn)中有降，價格趨穩(wěn)；三四線由于棚改貨幣化安置比例將有所下調(diào)，下半年市場將有所降溫，整體來看，量降價穩(wěn)仍是趨勢。

土地市場

整體供需繼續(xù)增長

三四線城市推地增幅最大

圖：2012-2018年二季度全國300個城市各類用地推出面積同比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

各類用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增長超三成。2018年上半年，全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米，同比增長34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長30.4%。分線來看，各線城市住宅用地推地均加速，其中一、二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%，三四線城市同比增長32.9%，增幅最大。

住宅用地成交量同比增長超兩成，二線城市同比增幅居首。2018年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米，同比增長29.3%；各類用地成交出讓金19075億元，同比增長26.6%。其中住宅用地成交4.0億平方米，同比增長23.5%。各線城市成交面積同比均增長，其中一線城市上半年同比增長6.7%；二線城市同比增長25.3%，增幅居各線城市之首；三四線城市同比增長23.4%。

圖：2012-2018年二季度全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

住宅用地成交樓面均價同比小幅上漲，溢價率繼續(xù)下降。2018年上半年，全國300個城市各類用地成交樓面均價2174元/平方米，同比下跌1.8%；溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。其中，住宅用地成交樓面均價3907元/平方米，同比上漲4.4%；溢價率為23.3%，較去年同期下降20.1個百分點。今年以來在政策趨緊、監(jiān)管趨嚴(yán)的形勢下，一季度、二季度住宅用地成交樓面均價穩(wěn)定在3900元/平方米左右。分線來看，上半年一線城市同比下跌22.3%，二線城市樓面均價同比上漲4.4%。三四線城市樓面均價2714元/平方米，同比上漲15.0%，漲幅居首。

從高價地[2]成交來看，上半年全國高價地共成交156宗，二線城市占比提升。2018年上半年，高總價、高溢價的住宅用地共成交156宗，規(guī)劃建筑總面積3608萬平方米。其中，一線城市高價地共成交21宗，二線城市成交91宗，占比接近60%，較2017年高價地成交占比明顯提升。另外，從部分城市高價地成交樓面價來看，部分地塊成交樓面價已接近或超過周邊房價，地價偏高，未來項目開發(fā)存一定風(fēng)險。

總體來看，2018年上半年，各地政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)，住宅用地推出量保持30%以上的增速，其中三四線城市在去年樓市銷售良好的背景下，政府加大土地推出，在各線城市中推地同比增幅最大。成交來看，全國住宅用地成交量繼續(xù)提升，受供地結(jié)構(gòu)、土拍政策限制等因素影響，房企在一線城市拿地更加謹(jǐn)慎，一線城市土地成交增速較低。二、三四線城市成為企業(yè)拿地?zé)狳c，且從今年上半年成交高地價情況來看，高價地成交亦逐漸向二、三四線城市偏移，新一輪的風(fēng)險值得關(guān)注。

品牌企業(yè)

銷售金額繼續(xù)增長

拿地金額有所下降

圖：2012年至2018年上半年代表企業(yè)月度銷售額及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

注：代表企業(yè)包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀

代表企業(yè)銷售金額保持增長，碧桂園突破4000億元。2018年上半年，20家品牌房企累計銷售額達(dá)到23756億元，較去年同期提高32.3%；累計銷售面積18007萬平方米，同比增長30.5%。具體來看，一季度20家品牌房企銷售金額同比增長24.7%，二季度企業(yè)繼續(xù)加大推盤力度、搶收銷售回款，銷售金額同比增長38.9%。大型房企銷售金額穩(wěn)步提升，整體銷售業(yè)績保持較高水平。

圖：2013年至2018年上半年代表企業(yè)拿地面積和金額情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

拿地金額有所下降，三四線城市拿地金額占比繼續(xù)上升。2018年上半年，企業(yè)拿地繼續(xù)向三四線城市下沉。20家品牌房企累計拿地13503萬平方米，同比增長13.8%；累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。分區(qū)域來看，二線城市仍為房企布局熱點，拿地金額占比為53.4%，一線和三四線城市拿地金額占比分別為12.3%和34.3%。其中三四線占比較2017年上升了8.5個百分點。

房企傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢，創(chuàng)新融資方式助力企業(yè)資金融通。2017年以來，各級監(jiān)管機構(gòu)對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金實行了自上而下、由內(nèi)而外的全方位監(jiān)管，加速行業(yè)“去通道降杠桿”、嚴(yán)防投機性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。2018年，金融監(jiān)管不斷升級，房企融資渠道持續(xù)收緊，海外發(fā)債投資房地產(chǎn)受阻。同時，金融監(jiān)管和防風(fēng)險已提升至國家戰(zhàn)略高度，房地產(chǎn)行業(yè)融資更加合規(guī)，融資門檻和結(jié)構(gòu)也將發(fā)生新的變化。

新時代下，企業(yè)順應(yīng)政策導(dǎo)向，通過多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，培育業(yè)務(wù)增長新動能。現(xiàn)階段，隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進(jìn)入優(yōu)化期，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、服務(wù)人民美好生活的訴求也在日益增強。適應(yīng)新形勢，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)邁向多元化發(fā)展階段。一方面，租購并舉的住房制度將存量市場空間充分激活，租賃市場迎來快速發(fā)展的機遇期。另一方面，在消費升級和產(chǎn)業(yè)升級的背景下，企業(yè)配合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要，調(diào)整經(jīng)營模式，不斷升級產(chǎn)品服務(wù)，構(gòu)建復(fù)合型產(chǎn)業(yè)格局。

整體來看，2018年上半年，品牌房企加大項目推盤力度，銷售重心前移，銷售業(yè)績保持增長，上半年行業(yè)龍頭企業(yè)碧桂園銷售額突破4000億、恒大和萬科超3000億。拿地方面，品牌房企延續(xù)理性的拿地策略，拿地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向三四線城市下沉，拿地金額有所下降。此外，在金融監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，房企傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢，資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資方式助力企業(yè)資金融通。隨著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，服務(wù)性房地產(chǎn)市場衍生出大量需求，大型房企圍繞“美好生活”進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈布局，挖掘新的利潤增長點。

趨勢預(yù)判

全年銷售回落，價格趨穩(wěn)

新開工、開發(fā)投資保持增長態(tài)勢

內(nèi)外需求同比增速集體回落，中美貿(mào)易戰(zhàn)升級，經(jīng)濟發(fā)展承壓，調(diào)結(jié)構(gòu)、促內(nèi)需等助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。從需求端來看，2018年1-5月，固定資產(chǎn)投資同比增長6.1%，增幅較去年下降1.1個百分點，創(chuàng)2008年以來新低；社會消費品零售總額同比增長9.5%，較去年回落0.7個百分點；出口同比增長13.3%，增速較一季度收窄0.8個百分點，隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)升級，我國出口總量也將面臨較大壓力。投資、消費、出口三個指標(biāo)增長均有回落，加之新舊動能持續(xù)切換，經(jīng)濟發(fā)展總體動能略顯乏力。展望下半年，中美貿(mào)易戰(zhàn)階段性反復(fù)或成常態(tài)，對美出口可能繼續(xù)走弱，但隨著“一帶一路”等利好帶動，外需仍將保持一定動力。另外，貨幣政策穩(wěn)健中性調(diào)控目標(biāo)不變，緊信用和寬貨幣加強配合，持續(xù)優(yōu)化杠桿結(jié)構(gòu)。內(nèi)外環(huán)境變化背景下，金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率仍有下調(diào)空間，美元走強，人民幣貶值壓力依然較大。整體來看，全年經(jīng)濟發(fā)展承壓，增速將呈前高后低態(tài)勢，但隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整、防風(fēng)險措施的不斷落實等，經(jīng)濟向高質(zhì)量方面邁進(jìn)仍然是趨勢。

圖：2011年至今三大需求同比增速走勢

數(shù)據(jù)來源：Wind，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

房地產(chǎn)市場方面，上半年政策環(huán)境趨緊，長效機制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，商品房銷售增速放緩。2018年以來，全國房地產(chǎn)市場整體環(huán)境繼續(xù)收緊，限制性調(diào)控政策或不斷擴圍或強度持續(xù)升級，同時長效機制堅實推進(jìn)，住房制度改革不斷取得新進(jìn)展，切實打擊了部分非理性需求。商品房銷售面積增速延續(xù)去年的收窄趨勢，2018年1-5月全國商品房銷售面積5.6億平方米，同比增長2.9%。值得注意的是，受房企沖擊業(yè)績及政策導(dǎo)向壓力等多方作用影響，5月市場有效供應(yīng)大幅增加，單月銷售面積止降轉(zhuǎn)增8%，使1-5月商品房銷售面積增速出現(xiàn)反彈，增幅較1-4月擴大了1.6個百分點。

圖：2012年至今全國商品房銷售面積、銷售價格、開發(fā)投資額、新開工面積同比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院綜合整理

預(yù)計下半年全國商品房銷售規(guī)?；芈?、銷售價格趨穩(wěn)。在因城施策調(diào)控引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場將延續(xù)分化發(fā)展格局。一二線熱點城市調(diào)控基調(diào)從控需求轉(zhuǎn)向增供給，受去年同期低基數(shù)及供應(yīng)改善影響，這類城市銷售降幅將持續(xù)收窄至規(guī)模趨穩(wěn)。另有部分城市人才戰(zhàn)略引發(fā)的市場行情已有政策出臺調(diào)控且擴圍預(yù)期加強，新落戶人口的置業(yè)需求釋放周期將明顯后延，需求規(guī)模將趨于穩(wěn)定。而三四線市場受棚改貨幣化安置比例下行調(diào)整影響，市場有效需求將有所下降，銷售規(guī)模將隨之回落。另外，2016年下半年以來，重點城市“限競房”用地成交規(guī)模較大，目前第一批“限競房”已入市，且下半年推出力度也將加大，這對于重點城市的房價企穩(wěn)將起到積極作用。綜合來看，預(yù)計下半年全國商品房銷售規(guī)模將回落，得益于整體供求關(guān)系的改善，銷售價格將趨于穩(wěn)定。

投資開工方面，新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持中低速增長。2018年以來，市場整體收緊大背景下，金融端調(diào)控發(fā)力，融資難、行業(yè)信貸收緊等困境導(dǎo)致房企資金面壓力劇增，加快周轉(zhuǎn)盡快回流資金成為業(yè)界普遍共識。1-5月全國新開工面積同比增速提升至近一年最高水平，開發(fā)投資額增速也持續(xù)居于高位。下半年，在補庫存、擴增土儲規(guī)模等因素刺激下，房企開發(fā)投資、新開工積極性將持續(xù)，但受限于資金壓力，增速繼續(xù)提速動力不足，預(yù)計下半年商品房新開工、開發(fā)投資額將保持中低速增長態(tài)勢。

來源：中國指數(shù)研究所