今年以來(lái)，北京的土地市場(chǎng)意外遇冷，已經(jīng)有六宗土地流拍，分析稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的背景下，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樵诮档?，此外，北京的樓市調(diào)控相對(duì)于其他城市都更嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了其他重點(diǎn)城市。

“冷暖自知。”北京市一家大型房企負(fù)責(zé)人4月25日說(shuō)。

4月24日，北京市推出門頭溝與房山區(qū)兩宗限價(jià)地塊，但無(wú)一家房企報(bào)名，流標(biāo)已成定局。至此，2018年以來(lái)，北京市已經(jīng)流標(biāo)6宗地塊。

自2016年9月30日以來(lái)，北京市歷經(jīng)多輪調(diào)控。土地市場(chǎng)也從高熱狀態(tài)轉(zhuǎn)而退燒。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉注意到，在過(guò)去的一年多時(shí)間里，從2016年四季度開(kāi)始，北京合計(jì)已經(jīng)有超過(guò)19個(gè)政策日，發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策細(xì)則78條。“房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容升級(jí)到房地產(chǎn)供應(yīng)、交易、監(jiān)管等方方面面。這一輪北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策可以說(shuō)是歷史最嚴(yán)格，最密集。限購(gòu)、限商、限貸、限價(jià)、限售等減法政策疊加推出共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)商品房等加法政策。”

58安居客房產(chǎn)研究院北京分析師李震注意到，6宗地塊流拍的原因是整體位置較偏遠(yuǎn)沒(méi)有占據(jù)北京核心位置；額外配建其他性質(zhì)的住房和配套占比較大，建成以后的商品房限售價(jià)格保證不了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫背景下，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆檎w在退燒。

流拍的地塊

4月24日流標(biāo)的兩宗地塊分別為門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營(yíng)村地塊和房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)地塊。

資料顯示，門頭溝地塊為門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營(yíng)村MC00-0016-061 地塊R2二類居住用地、MC16-041地塊T6區(qū)域綜合交通樞紐用地、MC16-048地塊S4社會(huì)停車場(chǎng)用地。宗地限定建筑面積133434平方米，061地塊居住面積39302平方米，區(qū)域交通樞紐地塊94132平方米。按照掛牌文件條件規(guī)定，該地塊起始價(jià)26.2億元，地塊上所建商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米(含全裝修費(fèi)用)，最高銷售單價(jià)不超過(guò)4.77萬(wàn)元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。

房山地塊為北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021地塊R2二類居住用地、01-0015、0027、0028地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地、01-0032地塊S4社會(huì)停車場(chǎng)用地。該地塊合計(jì)面積為136087平方米，地塊合計(jì)有49254平方米的住宅，其他為商業(yè)金融部分。

按照競(jìng)拍條件規(guī)定，地塊起始價(jià)16.3億元，宗地所建商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)3.8萬(wàn)元/平方米(含全裝修費(fèi)用)，最高銷售單價(jià)不超39985元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。

張大偉認(rèn)為，這兩宗地塊均不優(yōu)質(zhì)，住宅部分比例低，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商拿地積極性不會(huì)高。比如，門頭溝地塊中MC00-0016-061 地塊R2二類居住用地面積僅為39302平方米，但區(qū)域交通樞紐地塊卻高達(dá)94132平方米，另外停車場(chǎng)地塊部分不占建筑規(guī)模；房山地塊合計(jì)面積為136087平方米，但該地塊合計(jì)僅有25360+23894平方米的住宅，其他為商業(yè)金融部分。

上述兩宗地塊并非個(gè)案。李震注意到，今年以來(lái)，北京市共有6宗地塊流標(biāo)，流標(biāo)土地均為限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)地塊?！澳霉灿挟a(chǎn)權(quán)地塊來(lái)講，土地產(chǎn)權(quán)一部分歸政府，一部分歸個(gè)人，且該商品房銷售價(jià)格并不比同地段的普通商品住宅價(jià)格低，這樣一來(lái)，就出現(xiàn)了購(gòu)房者棄選的行為，同時(shí)也加大了開(kāi)發(fā)商的回款壓力；對(duì)于限地價(jià)地塊，雖然整體商品房銷售價(jià)格低于同地段的二手房?jī)r(jià)格的倒掛現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是利好，但是高額的地價(jià)成本仍然造成開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)降低，短期內(nèi)只能觀望?！崩钫鸨硎尽?/span>

4月20日，北京市出讓延慶區(qū)YQ00-0300-0058等地塊（以下簡(jiǎn)稱0058地塊）。值得注意的是，該地塊是2017年北京市出讓的最后一宗地塊，但當(dāng)時(shí)因無(wú)企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)最終流拍。再次上市時(shí)，北京市將掛牌價(jià)下調(diào)了7億元。最終被碧桂園+中鐵建聯(lián)合體摘得，成交價(jià)格33.2億，樓面價(jià)18200元/平方米。

房企“離京”

北京作為首都，一直以來(lái)，在各大房企拿地布局中非常重要。一些外地開(kāi)發(fā)商甚至將進(jìn)軍北京作為全國(guó)化布局的必經(jīng)之路。但近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化步入發(fā)展后期，北京市土地市場(chǎng)規(guī)模出現(xiàn)自然萎縮。另外，相較于其他城市，北京市調(diào)控力度也更大。因此，不少開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向其他城市。

張大偉注意到，從土地供應(yīng)節(jié)奏看，4月24日2宗地塊是待售的最后兩宗，暫時(shí)無(wú)新掛牌土地，2018年北京的土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)低位運(yùn)行。北京年內(nèi)土地成交金額已經(jīng)達(dá)到了606億，整體平均溢價(jià)率明顯降低，在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，限價(jià)房去化難度加大的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商拿地整體熱情退燒。

市場(chǎng)反應(yīng)通常影響著開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆?。張大偉認(rèn)為，“對(duì)于其他城市的調(diào)控，北京的樓市調(diào)控力度最大?！?/span>

高壓的調(diào)控帶來(lái)的是市場(chǎng)慘淡。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全年住宅簽約只有1764億，2018年一季度簽約只有186億。在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力越來(lái)越大。

由于北京市拿地日益艱難，一些開(kāi)發(fā)商不得不將目光轉(zhuǎn)向京外。北京市老牌國(guó)企華遠(yuǎn)地產(chǎn)近期對(duì)媒體透露，華遠(yuǎn)地產(chǎn)全國(guó)戰(zhàn)略版圖已輻射京津冀、西部、中部、珠三角四大區(qū)域，進(jìn)入北京、天津、長(zhǎng)沙、西安、重慶、廣州、佛山等七大城市。3月以來(lái)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)斥資52億五度出手拿地，但均不在北京。

一些全國(guó)布局房企北京分公司也普遍面臨拿地難問(wèn)題。這些公司的解決辦法是擴(kuò)大管理半徑，將北京地區(qū)擴(kuò)大至環(huán)京甚至華北地區(qū)。

李震稱，北京市六宗地塊流標(biāo)還不能代表整體趨勢(shì)，畢竟從全國(guó)來(lái)看，政府加大了對(duì)一線城市樓市的調(diào)控力度，表現(xiàn)在土地上，因地制宜采取不同的限價(jià)限售手段，直接造成開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)減少，甚至在交易環(huán)節(jié)也較之前繁瑣。開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)頭調(diào)向新一線城市或者二三線城市發(fā)力，由于這些城市土地還沒(méi)有飽和，較一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低且購(gòu)房資格相對(duì)輕松，開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了這些城市的開(kāi)發(fā)潛力，再加上一線城市購(gòu)房需求的外溢，這些城市樓市火爆還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月19日，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市，土地出讓金高達(dá)10691.26億，同比2017年同期的6904億，上漲幅度高達(dá)54.8%。最高的杭州賣地1037億，同比上漲323%，其次北京573億，同比上漲16%，蘇州551億，同比上漲118%。土地市場(chǎng)從金額看，不少二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)門紅。包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟(jì)南、天津等38個(gè)城市賣地超過(guò)100億。

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道