這是保利地產(chǎn)三年來的最好業(yè)績。過去一年，保利地產(chǎn)的持續(xù)深耕城市群策略顯效，并購中航地產(chǎn)加上合作提速，使其可售資源和土地儲備大幅提升。嚴厲的調(diào)控和收緊銀根之下，保利地產(chǎn)的區(qū)域布局、低成本融資和央企制度改革等優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)。

隨著房企年報發(fā)布進入尾聲，最后一個龍頭房企終于亮相。4月17日，保利地產(chǎn)發(fā)布2017年財報。其中顯示，2017年公司實現(xiàn)3092億元銷售額，銷售增速位列行業(yè)前五；歸母凈利潤156億元，同比增幅達25.8%。

這是保利地產(chǎn)三年來的最好業(yè)績。過去一年，保利地產(chǎn)的持續(xù)深耕城市群策略顯效，并購中航地產(chǎn)加上合作提速，使其可售資源和土地儲備大幅提升，為未來增長打下基礎(chǔ)。

2018年是房地產(chǎn)行業(yè)最具不確定性的一年，嚴厲的調(diào)控和收緊銀根之下，房企面臨諸多挑戰(zhàn)。而作為央企龍頭的保利地產(chǎn)，擁有區(qū)域布局、低成本融資和央企制度改革等優(yōu)勢，有望實現(xiàn)持續(xù)高增長。

城市群策略下的高增長

作為老牌龍頭房企，保利地產(chǎn)長期保持著銷售高速增長的勢頭，2017年實現(xiàn)簽約銷售金額3092.27億元，同比增長47.19%，創(chuàng)下近7年來的同比最高增速。

與過去2年近乎持平不同，2017年，保利地產(chǎn)的歸母凈利潤實現(xiàn)了25.8%的高增速，較2016年提升25個百分點；此外，2017年保利地產(chǎn)毛利率達31.05%，同比提升2.05個百分點，扭轉(zhuǎn)下滑趨勢；凈利率13.45%，同比提升2.42個百分點。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)空前嚴厲的調(diào)控，行業(yè)整體銷售增速放緩。與之形成鮮明對比的是，大型房企銷售節(jié)節(jié)攀升，行業(yè)集中度快速提升，保利地產(chǎn)是唯一一家進入前五的央企上市房企。

中信建投分析師陳慎指出，保利地產(chǎn)業(yè)績增長原因在于：結(jié)算結(jié)構(gòu)和結(jié)算區(qū)域迎來調(diào)整；少數(shù)股東損益帶來的影響逐年下降；管控水平持續(xù)提升。

公司以核心城市為中心的城市群布局優(yōu)勢也在2017年充分顯現(xiàn)。多年來，保利地產(chǎn)對三大城市群及周邊區(qū)域、重要節(jié)點城市持續(xù)深耕，根據(jù)年報，2017年保利地產(chǎn)的銷售82%來自一二線城市，三大核心城市群占比近70%。在粵港澳大灣區(qū)，保利地產(chǎn)銷售額達近千億。

根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計，保利地產(chǎn)實現(xiàn)9個城市單城銷售破百億元、7個城市市場占有率排名第一，23個城市市場排名位居前三。

2016年下半年以來保利地產(chǎn)在城市群的拓展明顯提速。公告數(shù)據(jù)顯示，2017年其拓展項目204個，拓展面積4520萬平方米，總成本2765億元，分別同比大幅增長88%和128%，無論是土地獲取力度還是規(guī)模均為歷史新高，其中，拓展面積超過50%來自于合作和收購。

截至2017年末，保利地產(chǎn)待開發(fā)土儲面積高達9090萬平方米，可滿足未來2-3年的業(yè)績需求；其中一二線城市占比達到63%，而三線城市土儲中，珠三角、長三角和京津冀等城市圈占比68%。

此外，在房地產(chǎn)行業(yè)整合加大、市場集中度提升的背景下，保利地產(chǎn)更注重通過收并購來擴充資源，支撐高增長。陳慎指出，近年來公司并購整合規(guī)模越來越大，在大型資產(chǎn)包的收并購上體現(xiàn)了極強的整合能力。

報告期內(nèi)，公司基本完成對中航地產(chǎn)的收購整合。去年12月，保利地產(chǎn)的股東大會通過了以現(xiàn)金方式收購保利(香港)控股50%股權(quán)方案，意味著保利地產(chǎn)將可以進入深圳、蘇州、濟南、云南等原未覆蓋區(qū)域。保守按上述區(qū)域現(xiàn)有市場規(guī)模3%的占有率估算，公司每年將額外增加500億簽約。

華創(chuàng)證券指出，保利地產(chǎn)今年計劃新開工3300萬平方米，同比增長7%，保證2018年的充沛可售資源，支撐銷售繼續(xù)高增長。

2018年一季度，保利地產(chǎn)銷售869億元，同比大幅增長51.4%。

負債與風(fēng)險的平衡

對于高增長的房企而言，高負債是其另外一面。公開數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2017年凈增有息負債924億元，導(dǎo)致2017年末資產(chǎn)負債率達到77.28%的近三年來最高水平。作為央企，如何在快速擴張的同時平衡資金壓力與負債水平，將成為面臨的一大考驗。

在當(dāng)下，上市房企權(quán)益融資基本暫停，債務(wù)融資成為最重要的資金來源，保利地產(chǎn)也不例外。

接近保利地產(chǎn)的人士透露，保利地產(chǎn)對于債務(wù)風(fēng)險的控制極為嚴格，項目拓展均在保障資金安全的前提下開展。而2017年有息負債的大幅增加，一方面是基于對行業(yè)資金面臨緊縮的預(yù)判，提前儲備資金，保障運營需求；另一方面是把握低利率機遇獲取低成本資金，因此即便行業(yè)融資成本持續(xù)上升，保利地產(chǎn)2017年新增有息負債綜合成本也僅4.98%，處于行業(yè)低位。

從去年的一系列融資動作來看，保利地產(chǎn)也在持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，一方面通過中票等方式加大直接融資占比；另一方面拓展CMBS、REITs等創(chuàng)新融資方式。

西南證券指出，保利地產(chǎn)的有息負債中，一年內(nèi)到期有息負債占比僅14%，債務(wù)風(fēng)險安全可控；公司融資渠道多樣化，2017年“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲批，成為全國首單房企租賃住房REITs；公司首單CMBS發(fā)行利率僅4.88%。

另據(jù)中泰證券稱，保利地產(chǎn)對高成本的信托等非標(biāo)融資依賴度較低，截至2017年末，公司非銀借款占比僅為16%，成本較低的銀行借款、債券占比84%。

保利地產(chǎn)在產(chǎn)融結(jié)合上也早就做出了探索。以房地產(chǎn)基金和普惠金融為基礎(chǔ)，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，并對產(chǎn)業(yè)鏈上下游進行整合，對前沿產(chǎn)業(yè)進行探索布局，培育公司新的業(yè)務(wù)增長極。2010年設(shè)立旗下首個房地產(chǎn)基金信?；鹨詠恚鸸芾硪?guī)模持續(xù)增長，2017年末累計管理規(guī)模達785億元。

西南證券認為，由于拿地力度明顯加大，疊加行業(yè)融資持續(xù)收緊的影響，保利地產(chǎn)的杠桿水平有所提升，但總體風(fēng)險可控度強，且公司杠桿頗具質(zhì)量；在今年整體融資渠道趨緊的環(huán)境下，公司天然具有央企的信用背書和龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢，融資的低成本和便利性，將形成公司今年在規(guī)模擴張和行業(yè)整合中天然的護城河。

值得關(guān)注的是，央企在融資、品牌、資源獲取方面有獨特優(yōu)勢，但近年來，在員工激勵、市場化機制方面也不斷受到民企的沖擊，比如碧桂園通過同心共享的合伙人、跟投制度實現(xiàn)大幅增長，超越了保利、中海甚至萬科。作為央企的保利地產(chǎn)，也在制度允許范圍內(nèi)，不斷爭取、改革內(nèi)外部機制，領(lǐng)銜央企市場化改革。

2017年，保利地產(chǎn)推出員工跟投計劃，將公司的發(fā)展和核心員工的利益緊密結(jié)合；此外，保利地產(chǎn)第二期股權(quán)激勵也將在2018年進入行權(quán)期，為央企中覆蓋人數(shù)最多、覆蓋員工層級最廣的股權(quán)激勵之一。

來源:21世紀經(jīng)濟報道