分析認為，差別化調控已從“因城施策”升級為“因區(qū)施策”。房地產(chǎn)市場的分化不僅體現(xiàn)在城市之間，城市內部各區(qū)域的分化態(tài)勢也非常明顯。因此，根據(jù)不同區(qū)域的市場熱度采取差別化調控，將成為未來的主流方向。

3月21日晚間，大連市發(fā)布通知，對部分區(qū)域實施包括“限購令”、“限售令”在內的住房限制性政策。同時還下調了公積金貸款的最高限額，上調二套房公積金貸款的首付比例和利率。

這份文件曾被輿論解讀為是兩會后首個房地產(chǎn)調控政策。但此前一天、兩會結束當日，阜陽市阜南縣已悄然發(fā)布調控新政，對轄區(qū)內住房實施限售。

這被認為是兩會后的政策風向標。今年兩會期間，監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場有過多次表態(tài)，雖無“加碼”的說法，但強調了保持樓市調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。分析人士認為，調控政策的成果正逐漸顯現(xiàn)，加之長效機制需要一個穩(wěn)定的市場環(huán)境，今年樓市政策仍將保持高壓。

上述兩地的調控措施，還被認為反映出市場的新變化，如去庫存進程告一段落，以及棚戶區(qū)改造對房價存在推動作用。而調控范圍從城市聚焦到區(qū)、縣層面的做法，也可能成為未來的常態(tài)。

區(qū)縣調控 更趨精準

根據(jù)發(fā)文，大連將中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域。

其中分別對大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進行了區(qū)分式限購。限售方面，凡在限制區(qū)域內新購買住房的，需取得《不動產(chǎn)權證書》滿2年方可上市交易；其他區(qū)域要求“因地制宜，加強房價和市場監(jiān)測分析，推進房地供需平衡”。

阜陽市阜南縣在限購和限售方面也有具體舉措，其為安徽省第三個實施“限售令”的城市。阜南縣還要求，對購買第二、第三套住房的家庭，加強購房信貸管控力度，以扶持剛性購房需求，限制投資、投機性購房。

大連的調控政策，被認為是對樓市區(qū)域性升溫的一種回應。近期東北樓市升溫明顯，大連房價也出現(xiàn)較快上漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月，大連市新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比上漲1.0%，同比上漲10.7%，漲幅在70個大中城市中分別位列第三和第八。

鏈家數(shù)據(jù)也顯示，今年2月，大連二手房成交均價同比上漲19.2%，其中限購區(qū)域價格同比上漲35.3%。鏈家新增帶看量明顯增長、業(yè)主掛牌價持續(xù)走高，調價中漲價占比從2017年的不足40%上升到近期的60%以上。

對于阜南縣的新政，阜南縣房地產(chǎn)管理局有關工作人員在接受當?shù)孛襟w采訪時說，“出臺《意見》目的是合理引導住房需求，強化全縣房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實保障廣大購房群眾的合法權益。”

甘肅也對樓市做出表態(tài)。3月21日，甘肅省統(tǒng)計局發(fā)布分析報告指出，“黨的十九大繼續(xù)強調了‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的’，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向。在這一大背景之下，我國住房的屬性定位由原來的居住、投資屬性轉變?yōu)榫幼『蜏使参锲穼傩?，有了較明顯的去投資化指向?！?/span>

報告還強調，2018年，全省需認真貫徹落實好房地產(chǎn)宏觀調控政策，積極引導全省房地產(chǎn)市場走向，縮小區(qū)域間發(fā)展差距，進一步促進全省房地產(chǎn)開發(fā)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策的延續(xù)與革新

這一系列政策動向，被認為是未來房地產(chǎn)政策的風向標。今年兩會期間，監(jiān)管層對樓市調控有著明確的態(tài)度。

3月5日發(fā)布的政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

3月19日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在人民大會堂“部長通道”中表示，“堅持調控目標不動搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，進一步夯實地方政府主體責任；建立完善差異化的調控政策體系；建立完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警機制，提高調控精準性；大力加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，特別是嚴厲打擊企業(yè)和中介違法違規(guī)行為。”

同策研究院指出，中短期內的樓市政策導向為：堅持差別化調控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線城市樓市調控不會放松，強金融監(jiān)管成為常態(tài)。

該機構認為，中長期內，建立和完善房地產(chǎn)長效調控機制是重點工作，在完善現(xiàn)有的法律制度、金融監(jiān)管、財稅征管體制等基礎上，放活土地機制(如農村土地流轉、集體用地改租賃房等)，促進新型城鎮(zhèn)化為重要環(huán)節(jié)。

從2017年四季度以來，房地產(chǎn)調控政策不斷向中西部和三四線城市擴圍，已經(jīng)出臺政策的城市，也在不斷修補。兩會期間，江西、武漢、佛山等省市也曾發(fā)文，對銷售監(jiān)管、租賃管理等進行強化。

大連、阜陽的調控新政，被認為是此前樓市調控政策擴圍并不斷細化的一種延續(xù)，同時又反映出房地產(chǎn)市場的新變化。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，大連實施限購令的做法說明，“庫存已經(jīng)不是大連市場當前的主要困難”。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2月底，全國商品房待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當。也即，全國商品房庫存已降至3年前水平。多數(shù)機構認為，去庫存已取得階段性成果，很多城市的庫存規(guī)模已降至低位。

阜陽的新政則反映出棚戶區(qū)改造對房價的推動力。阜南縣房管局人士指出，“炒房”現(xiàn)象在阜南縣并不十分突出，倒是隨著城市框架的拉大征遷戶增多，剛需性購房占主流。

北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一些中小城市的經(jīng)濟發(fā)展水平不高，且存在人口外流現(xiàn)象。但在棚戶區(qū)改造的驅動下，新增需求大量釋放。貨幣化補償?shù)淖龇?，對這些城市的房價有著較大推動力。

今年兩會期間，我國仍然提出580萬套棚戶區(qū)改造目標，但并未像過去幾年那樣提及貨幣化安置。3月19日，王蒙徽在“部長通道”也回答了棚改相關問題，同樣未提及貨幣化安置。有分析人士指出，這說明監(jiān)管層已注意到這一現(xiàn)象，未來可能不鼓勵此類做法。

值得注意的是，大連、阜陽的調控政策均細化到區(qū)、縣層面。楊現(xiàn)領指出，這說明差別化調控從“因城施策”升級為“因區(qū)施策”。他表示，房地產(chǎn)市場的分化不僅體現(xiàn)在城市之間，城市內部各區(qū)域的分化態(tài)勢也非常明顯。因此，根據(jù)不同區(qū)域的市場熱度采取差別化調控，將成為未來的主流方向。

來源：21世紀經(jīng)濟報道