去年一、二線城市土地市場維持了較高熱度，帶動當年全國土地出讓收入上漲至３．７４萬億元。今年官方預估此項收入有望再增加１０００億元，至３．８５萬億元左右。

２０１６年全國國有土地使用權出讓收入３７４５７億元，同比增長１５．１％，雖然未能超過４萬億元，但也已是歷史第三高位，僅次于２０１３年和２０１４年。加上２０１６年數(shù)據(jù)，自１９９９年至今，全國土地出讓收入總額已經(jīng)突破３１萬億元。

創(chuàng)新手段進行調控

財政部近日在《關于２０１６年中央和地方預算執(zhí)行情況與２０１７年中央和地方預算草案的報告》中預計，２０１７年全國國有土地使用權出讓收入３８５６８．６２億元，增長４．３％。

今年前兩個月的市場表現(xiàn)，也證明官方對全年的預估有一定的支撐。

財政部近日發(fā)布的“２０１７年１～２月財政收支情況”顯示，今年１～２月累計，全國國有土地使用權出讓收入６１９６億元，同比增長３６．１％。

這顯示，與去年同期的零增幅相比，２０１７年土地市場出現(xiàn)了“開門紅”。

非官方機構——中國指數(shù)研究院“中國３００城市土地市場交易情報（２０１７年２月）”也顯示，今年２月份全國３００個城市土地出讓金總額為２１４１億元，同比增加６３％。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為１７６３億元，同比增加９６％。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對第一財經(jīng)記者介紹，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至２０１７年３月２０日，全國５０大熱點城市合計出讓土地金額為５１７６．７億元，與２０１６年同期的３２８０．４５億元相比上漲了５８％。從全國看，武漢等１７個城市土地出讓金兩個多月來超過百億元。

作為房地產(chǎn)的重要成本之一，土地價格的高低會影響外界對未來房價的預期。為了調控一、二線城市過熱的房地產(chǎn)市場，不少城市自去年四季度以來接連出臺調控政策，其中之一就是要穩(wěn)定土地市場的價格預期。

在土地供應環(huán)節(jié)，目前有不少城市靈活設置競買規(guī)則，通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價，防止異常高價地塊擾亂市場預期。

中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松近日在接受《中國國土資源報》采訪時表示，目前很多地方在嘗試用創(chuàng)新招拍掛方式的手段進行調控，形成了多種多樣的招拍掛方式?！斑@些政策本意都是好的，在解決招拍掛固定、單一的規(guī)則無法與調控目標的靈活性、多樣性銜接的問題，穩(wěn)定市場上的地價信號，避免一些異常的價格信號擾動市場預期進而影響到房價方面，起到了一定的作用?！?/span>

分城施策穩(wěn)定市場

趙松透露，從國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)和國土資源部監(jiān)測的地價數(shù)據(jù)來看，一二線城市房價、地價漲幅正在回穩(wěn)，甚至個別城市出現(xiàn)了負增長。

張大偉也表示，從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比２０１６年有所下調，在一系列約束性政策下，地王數(shù)量有所減少。２０１７年春節(jié)后，全國出讓１０億元以上地塊合計７２宗，其中溢價率超過１００％的地塊只有１８宗，相比之前市場有所降溫。

具體到城市之間，土地市場的表現(xiàn)也有所分化。雖然高溢價率地塊比例與數(shù)量減少，但部分熱點城市熱點地塊即使在調控重壓下依然拼搶明顯，南京等城市土地出讓金突破２００億元。

從２０１７年前２個月的城市土地市場看，武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區(qū)域。整體溢價率相比２０１６年有所降低，但部分熱點地塊依然成交較熱。

張大偉認為，房企對熱點城市依然積極搶地，包括南京、蘇州、廈門等２０１６年的二線城市地價依然處于高位，即使在地方政府設置了多重調控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然被多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶。而部分非熱點屬性的土地出現(xiàn)了明顯降溫，土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化。

“從未來趨勢看，２０１７年全國熱點城市地王數(shù)量將有明顯降低，但在銷售火爆的２０１６年大部分企業(yè)庫存去化較快，這種情況下，房企對熱點區(qū)域、優(yōu)質屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈，房企補充土地的積極性明顯較高?！睆埓髠シQ。

對于當前日益分化的土地市場，區(qū)別對待，分城施策成為主管部委的政策選擇。

今年全國兩會期間，國土資源部部長姜大明表示，要建立促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的土地供應基礎性制度。明確住宅用地本質屬性，保障居民住有所居。根據(jù)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積”，進一步規(guī)范土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。

他表示，落實地方政府主體責任，因城因地分類施策。國家制定宏觀調控政策，各地因地制宜抓好貫徹落實。堅持去庫存與防過熱并重，對不同地方“分類指導、因城施策”，對重點城市“一城一策、靶向治理”，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少甚至暫停住宅用地供應。