市場(chǎng)綜述

巨大價(jià)差驅(qū)使“賣房買新房”蜂擁?yè)u號(hào)

首置和剛改需求仍大量存在

2016年10月，大批外來(lái)投資客的涌入和本地恐慌購(gòu)房需求的釋放使得成都房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸火爆。加之作為四川省核心城市，成都資源和政策優(yōu)勢(shì)明顯，近兩年虹吸效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是火爆不已，多區(qū)域項(xiàng)目去化超九成，部分開(kāi)盤項(xiàng)目出現(xiàn)萬(wàn)人搶房現(xiàn)象，開(kāi)盤即售罄。價(jià)格適中，面積100平方米左右的改善項(xiàng)目備受追捧。二手房房?jī)r(jià)推高，成交旺盛，整體市場(chǎng)一、二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。50強(qiáng)品牌開(kāi)發(fā)商大批涌進(jìn)，土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，呈現(xiàn)從主城區(qū)到近郊再向遠(yuǎn)郊拓展，樓板價(jià)大幅上升，房?jī)r(jià)和客群被迫外溢。

5月，成都調(diào)控政策升級(jí)，天府新區(qū)和高新區(qū)成為政府調(diào)控政策的重要著力點(diǎn)，將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭，符合購(gòu)房資格的居民銳減逾50%，投資行為得到較大抑制。目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)全市行政區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)行剛需家庭優(yōu)先搖號(hào)，選房按照按棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購(gòu)房人順序依序選房，其中新開(kāi)盤項(xiàng)目中剛需家庭房源供應(yīng)不低于當(dāng)期支持棚改貨幣化安置住戶所需房源剩余的50%。

2018年下半年，將有大量項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)火爆程度雖然不及之前，但在本地較大的改善和新成都人的剛需依舊大量存在，多數(shù)項(xiàng)目仍將熱銷。

01

政策環(huán)境

調(diào)控再升級(jí)，限購(gòu)調(diào)整為家庭

限售擴(kuò)展至全市

就在此次成都市場(chǎng)調(diào)研的前一天即5月15日，成都市調(diào)控政策再度升級(jí)。將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個(gè)月的購(gòu)房人，應(yīng)有穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上方能新購(gòu)住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨(dú)家庭購(gòu)房等規(guī)定。

成都調(diào)控政策的深化一方面是對(duì)近期成都樓市搖號(hào)亂象的積極回應(yīng)，同時(shí)打擊了利用父母投靠、離婚，借助人才落戶繞開(kāi)限購(gòu)措施而炒房的行為，支持合理自住需求。此外，在全市范圍內(nèi)新購(gòu)買的商品住房或二手住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后才可轉(zhuǎn)讓，限售由限購(gòu)區(qū)域延伸至全市區(qū)域，加大了限售力度，進(jìn)一步抑制了投機(jī)炒房需求。

02

需求結(jié)構(gòu)

本地需求旺盛

120平方米改善型成主流

成都市場(chǎng)目前本地剛需和剛改需求都很大，最主流項(xiàng)目多為120平方米及以上的改善型樓盤。市場(chǎng)客群優(yōu)先選擇大面積戶型主要是因?yàn)椋?、成都市場(chǎng)目前開(kāi)始逐步進(jìn)入改善型，居民對(duì)于居住品質(zhì)要求逐步提升；2、二胎政策導(dǎo)致目前購(gòu)房家庭更傾向大戶型；3、成都目前房?jī)r(jià)熱漲，但與其他同梯度城市相比仍處于價(jià)格洼地，“買到就是賺到”，未來(lái)升值空間較大，大面積收益較多，多數(shù)選擇一步到位，偏愛(ài)大戶型；4、嚴(yán)格限價(jià)政策下導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商普遍推出大戶型項(xiàng)目搶收業(yè)績(jī)。

03

真實(shí)價(jià)格

一、二手房?jī)r(jià)格倒掛價(jià)差達(dá)70%

“賣房買新房”蜂擁?yè)u號(hào)

目前成都一、二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，巨大的房?jī)r(jià)剪刀差也是催生搖號(hào)中簽率奇低的重要因素，全市一、二手房?jī)r(jià)價(jià)差達(dá)7349元/㎡，中心城區(qū)和天府新區(qū)價(jià)差皆超6000元/平方米，近郊區(qū)域的價(jià)差也接近4000元/㎡，而房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)跑的高新南區(qū)二手房成交均價(jià)已近22000元/平方米，全市新房均價(jià)則不足萬(wàn)元。如此巨大的利差空間，催生了大量“先賣二手房套現(xiàn)再搖號(hào)買新房”獲利的購(gòu)房需求。

04

二手市場(chǎng)

新房供應(yīng)短缺推動(dòng)二手市場(chǎng)火熱

漲價(jià)及大量掛牌致有價(jià)無(wú)市

去年嚴(yán)格限價(jià)政策又讓減少的新房供應(yīng)雪上加霜，項(xiàng)目普遍惜售加劇供求失衡，日光盤屢屢出現(xiàn)，大量剛需只能轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)，使得2017年成都中心城區(qū)、天府新區(qū)和近郊二手房成交總量達(dá)到了2000萬(wàn)平方米，與新房成交量相當(dāng)，而在2015年和2016年新房與二手房成交規(guī)模之比約2：1。二手房市場(chǎng)的火熱和一二手房巨大價(jià)差，使得去年下半年以來(lái)二手房掛牌量劇增的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格也快速上漲。

由于二手房購(gòu)房者中首次置業(yè)占比超6成，價(jià)格基本也到支付能力（一般工薪階層月收入4千元左右）天花板，加之新房?jī)r(jià)格被限，目前二手市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的價(jià)格錨定點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一二手房?jī)r(jià)差將很難繼續(xù)擴(kuò)大。

05

土拍市場(chǎng)

2016年之前平價(jià)土儲(chǔ)消耗殆盡

供地區(qū)域從中心到遠(yuǎn)郊

成都政府目前仍是土地財(cái)政思路為主導(dǎo)，從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控后土拍價(jià)格漲幅不大，但是這主要源于政府供地區(qū)域的轉(zhuǎn)變，在中心城區(qū)土地價(jià)格持續(xù)攀升后，政府開(kāi)始逐步從近郊到遠(yuǎn)郊開(kāi)始供地。而后為了保障土拍價(jià)格不至于趨高，從而采取了競(jìng)自持，和附加各類嚴(yán)苛條件的做法，許多中小開(kāi)發(fā)商望而卻步，之后從2016年下半年至2017年，房企總體拿地量也比較少，目前來(lái)看，房企在中心城區(qū)和近郊的平價(jià)土地儲(chǔ)備基本已消耗殆盡。

06

市場(chǎng)預(yù)判

新政后搖號(hào)中簽率將大幅提高

價(jià)差趨衡、套利空間逐步縮小

隨著515新政出臺(tái)，我們認(rèn)為，成都市場(chǎng)將出現(xiàn)以下幾大改變：一是新房搖號(hào)中簽率會(huì)大大提升，從自然人到家庭限購(gòu)的轉(zhuǎn)變、“新”成都人要社保一年方能搖號(hào)，會(huì)使得搖號(hào)基數(shù)大大下降，“一房難求”會(huì)得到一定程度的緩解；二是二手房成交量高位維持或小幅下滑，和一手房的價(jià)差逐漸彌合趨衡，一方面雖然中簽率上升，但是新房供應(yīng)不足仍是不爭(zhēng)的事實(shí)，還有部分客戶會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，從而為成交量提供支撐；另一方面一二手價(jià)差基本很難擴(kuò)大，目前二手房?jī)r(jià)格基本接近剛需客戶的天花板，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)價(jià)格也無(wú)套利空間，加之新房對(duì)于剛需客戶傾斜政策（棚改10%，剛需余下占比50%），二手房?jī)r(jià)格基本已無(wú)上漲空間。三是房企資金層面的壓力持續(xù)加大，尤其在限價(jià)的大背景下，房企的平價(jià)地塊儲(chǔ)備基本不足，若后續(xù)政策沒(méi)有松動(dòng)，房企銷售的壓力也會(huì)持續(xù)加大。

典型項(xiàng)目一：藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際社區(qū)

地理位置：雙流區(qū)永康森林公園旁

物業(yè)類型：高層和別墅

產(chǎn)品戶型：130-240平方米

項(xiàng)目面積：總占地373畝，總建筑面積近100萬(wàn)㎡

裝修：精裝

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2019年底，2020年初

最新開(kāi)盤售價(jià)：14000-15000元/㎡

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于成都雙流區(qū)永康森林公園板塊，為政府規(guī)劃打造的2390畝江安河4號(hào)濕地所環(huán)繞，所在區(qū)域目前處于老城拆遷新城建設(shè)的過(guò)渡區(qū)，周圍配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)尚未成熟。項(xiàng)目總占地373畝，分7期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品戶型主要是130-240平方米改善高層精裝項(xiàng)目。項(xiàng)目目前1-4期全部售罄，6期本月開(kāi)盤，5期和7期開(kāi)盤時(shí)間未定，6期開(kāi)盤價(jià)格14000-15000元/㎡，共608套，其中 61 套用于棚改安置住戶優(yōu)先，329 套用于剛需家庭優(yōu)先。項(xiàng)目購(gòu)買主力為成都本地首改或者新落戶剛需客群，外地客戶較少，西南片區(qū)如雙流、武侯，青陽(yáng)客群居多。

 5?15新證出臺(tái)后，符合購(gòu)買的客群減少超過(guò)50%。項(xiàng)目周圍一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，剪刀差較大，基本在2000元/㎡以上。貸款情況：首套房首付3成，貸款利率上漲10%；二套首付6成，貸款利率上漲25%。

典型項(xiàng)目二: 融創(chuàng)玖棠府

地理位置：天府新區(qū)武漢路、麓湖生態(tài)園旁

物業(yè)類型：建面114-195㎡高層，210-270㎡巷院別墅

項(xiàng)目面積：24.3㎡

容積率：2.0

裝修和物業(yè)：精裝

交房時(shí)間：2019年12月

最新開(kāi)盤售價(jià)：13000-14000元/㎡

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于天府新區(qū)別墅群麓湖板塊，是融創(chuàng)中國(guó)在成都打造的“府”系代表產(chǎn)品之一。項(xiàng)目周圍生態(tài)環(huán)境較好，規(guī)劃有2萬(wàn)畝的自然資源，臨近錦江、麓湖等生態(tài)景觀。教育資源較多，周邊擁有樂(lè)盟國(guó)際學(xué)校、泡桐樹(shù)小學(xué)天府校區(qū)、天府7中等。高層產(chǎn)品去年兩次開(kāi)盤售罄，開(kāi)盤價(jià)格基本是13800元/㎡，別墅項(xiàng)目目前尚未開(kāi)盤，多為雙拼和聯(lián)排，項(xiàng)目贈(zèng)送面積基本100%。購(gòu)買客群主要為改善生活環(huán)境和追求品質(zhì)的成都本地人為主。項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目錯(cuò)位開(kāi)發(fā)，價(jià)格差異較大，競(jìng)品較少。

典型項(xiàng)目三: 麓湖生態(tài)城

地理位置：天府新區(qū)天府大道麓山國(guó)際社區(qū)

物業(yè)類型：高層和別墅

建筑面積：8300畝產(chǎn)城一體規(guī)劃（553萬(wàn)㎡），起步示范區(qū)900畝（60萬(wàn)㎡），2100畝生態(tài)湖域（140萬(wàn)㎡），總建面700㎡

容積率：2.0

產(chǎn)品戶型：130-240平方米

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目被譽(yù)為中國(guó)四大神盤之一，也是成都生態(tài)豪宅標(biāo)桿，由成都萬(wàn)華集團(tuán)打造，歷經(jīng)10年多，50家世界級(jí)設(shè)計(jì)公司，100多位全球頂尖設(shè)計(jì)大師共同參與。在天府“一帶兩翼，一城六區(qū)”的總體規(guī)劃中，麓湖位于“一帶”的重要走廊以及“一城”的區(qū)域中心。麓湖生態(tài)城總建筑面積約700萬(wàn)㎡，住宅建面550萬(wàn)㎡，商業(yè)150萬(wàn)㎡，圍繞2100余畝的生態(tài)湖域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，總部經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（含有旅游產(chǎn)業(yè)）、綜合商業(yè)服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展。項(xiàng)目由濱湖公園區(qū)、濕地公園區(qū)和城市公園區(qū)三個(gè)公園組成：濱湖公園區(qū)主要以高端定制別墅產(chǎn)品為主，濕地公園區(qū)主要以低密度產(chǎn)品為主，而城市公園區(qū)規(guī)劃為以商業(yè)及總部辦公產(chǎn)品為主。每個(gè)產(chǎn)品均為獨(dú)一無(wú)二設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)外斬獲大獎(jiǎng)，高端臨湖獨(dú)棟別墅黑珍珠、高層麒麟薈（在麓湖的核心位置，僅4棟）、院落沉香谷等成為業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。目前住宅項(xiàng)目二手房網(wǎng)上報(bào)價(jià)在30000元/㎡左右。

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究