所謂商住房，是指開發(fā)商拿了商業(yè)或綜合類地塊，然后通過“商改住”的策略將項目改造成可住可辦公的產品，通常是單層面積較小的LOFT或平層類產品。這種產品越偏遠，居住的屬性越強，商業(yè)的屬性越弱。
一線城市土地供給不多、地價偏高、需求強烈，商住房本質上是成本和市場相妥協(xié)的產品。
妥協(xié)的結果就是“商住房”處處受限：
1、作為住房使用時，其產權年限只有40年或50年，到購房者手中差不多又得縮水1-5年；
2、買商住房，大部分是權益之舉，基本上無望獲得戶口，進而也無法以房入學，相關的配套都會有所縮水。
當然，商住房也有其優(yōu)勢：買房不受限，面積小，入手難度低。
就商住房來說，即使是用來住，其投資屬性亦不弱。不同于傳統(tǒng)的純商業(yè)和住宅，商住房投資既追求租金收益也追求房屋升值收益。所以商住房是居住和投資的二合一產品，在這種情況下，購買商住房的群體也十分明確，絕大部分是剛需和投資客，而改善需求基本上不涉足這一市場。
去年北京商住房銷售十分火爆，主要是剛需被各種因素激發(fā)，投資客聞風而動，也想分一杯羹。
商住房的問題和選購要點
商住房的的問題比較明顯：產品形態(tài)非常單一，只有LOFT和平層公寓兩種，受內部空間不足影響，商住房內部格局大同小異。產品同質化的結果是購房者選房容易陷入選擇困難癥。
由于商住房本身沒有多少差異性，大多數(shù)購房者在選擇商住房時，必須以周邊規(guī)劃和項目物業(yè)服務水平為重點參考指標。
買商住房能賺到多少？
一般回報率分為租金和升值兩部分。就回報率而言，商住房是不比住宅的。
就租金而言，商住房和住宅相當，因為兩者在居住體驗方面并無差別，而且商住房由于自身特點，更符合單身或情侶居住，同地段商住房租金可能還比住宅略高一點。
就升值而言，商住房比不上住宅，這一點毫無疑問了。一線城市受住宅供給不足的影響，商住房開始向郊區(qū)擴展，但產品同質化和貸款因素影響，商住房的升值預期受到一定打擊。
所以商住房購房者考慮到回報率，應該盡可能選擇優(yōu)質地段，郊區(qū)須首要考慮交通、其次商業(yè)，城區(qū)則首要考慮商業(yè)，交通一般不成問題。
綜合下來，商住房的回報率不及住宅。
誰會是二手商住房的購買者？
商住房作為過渡性產品，買房后必然要考慮到出手。理論上商住房不受限制，但商住房稅費頗高，普通購房者一般不愿意接手二手商住房，更愿意買二手商住房的一般是企業(yè)。
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