據(jù)有些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年的十一黃金周樓市成績(jī)單非常慘淡。以中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)為例，“十一”長(zhǎng)假前6日，熱點(diǎn)30城網(wǎng)簽量同比平均跌幅約八成。一線城市簽約量極為慘淡。

至于其他熱點(diǎn)城市，下降幅度普遍在40%以上?？梢哉f(shuō)，這是多年來(lái)最冷的一個(gè)“金九銀十”周期。

去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，之后全國(guó)各大城市都推出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。

據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年9月份樓市政策發(fā)布密集，單月合計(jì)多達(dá)45個(gè)城市（含央行等部門）發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次。政策密集程度超過(guò)了2016年10月份。2017年以來(lái)截至昨日，有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策已經(jīng)接近180次。

時(shí)過(guò)一年，數(shù)十項(xiàng)調(diào)控舉措的效力依然存在，更讓樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”黯然失色。為什么會(huì)遭遇史上最冷“金九銀十”？我們來(lái)對(duì)這些強(qiáng)效力的地產(chǎn)調(diào)控政策做一次全面盤點(diǎn)。

7月17號(hào)，在廣州市政府官網(wǎng)上，赫然發(fā)布了一個(gè)通知，即《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》。意味著廣州宣布租售同權(quán)！只要你在廣州，不管是承租人子女，還是學(xué)區(qū)房子女，符合條件統(tǒng)統(tǒng)就近入學(xué)，享受同等的受教育權(quán)利！

我認(rèn)為租售同權(quán)對(duì)老百姓，尤其是家長(zhǎng)們來(lái)講不見(jiàn)得是一件好事。為什么？看看下面這張圖。

當(dāng)然問(wèn)題不是數(shù)量這么簡(jiǎn)單，如果就數(shù)量這么簡(jiǎn)單，多建設(shè)一些跨區(qū)的分校不就解決了嘛，真正可怕的是教學(xué)質(zhì)量的差距。

也就是說(shuō)，如果你是一個(gè)北京家長(zhǎng)，如果你家里有小孩快要上學(xué)了，如果你稍微關(guān)心關(guān)心孩子，看看這個(gè)教育質(zhì)量的差距，那么，只要你還有一點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，我想你都會(huì)毫不猶豫地使出來(lái)，想辦法讓孩子在主城區(qū)上學(xué)。

經(jīng)歷2016年最近一輪房?jī)r(jià)暴漲之后，很多家長(zhǎng)只能對(duì)主城區(qū)學(xué)區(qū)房“望房興嘆”，稀缺的學(xué)位資源更像是一件奢侈品了。租售同權(quán)應(yīng)時(shí)而來(lái)，租房能夠享有和購(gòu)買學(xué)區(qū)房同樣的入學(xué)權(quán)利了，這真能實(shí)現(xiàn)嗎？我看懸。

你說(shuō)房東租給誰(shuí)？肯定是最高的那個(gè)。并且，因?yàn)樽饨鸫蠓岣?，如果政策不變，學(xué)區(qū)房的價(jià)格還有上升空間。到時(shí)候?qū)τ谝话憷习傩諄?lái)說(shuō)太可怕了。你又買不起學(xué)區(qū)房，你也租不起學(xué)區(qū)房。

甚至還會(huì)有這么個(gè)結(jié)果，因?yàn)橹鞒菂^(qū)也是大家上班的集中區(qū)，你發(fā)現(xiàn)，原先你還可以住得離單位近一些，加班以后快點(diǎn)到家，到時(shí)候卻連這個(gè)小福利都沒(méi)有了，因?yàn)槟憧赡苡捎谧馐弁瑱?quán)最后租都租不起了。

8月初，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見(jiàn)稿，將原有實(shí)行了近4年的“自住型商品房”更新?lián)Q代，推出了京版的共有產(chǎn)權(quán)房。

本質(zhì)上，共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房沒(méi)什么不同。對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，如果你申請(qǐng)不到一直屬于特供范疇的房子，那么，這次的共有產(chǎn)權(quán)房和你也沒(méi)什么關(guān)系。

在西城區(qū)，某大開(kāi)發(fā)商在同一張土地證上蓋了兩個(gè)小區(qū)，中間共用同一面墻，一個(gè)12萬(wàn)/平米，另一個(gè)2萬(wàn)/平米。申請(qǐng)到這種房子的概率是多少呢？北京現(xiàn)在汽車牌照搖號(hào)概率是八百分之一，二者概率差不多！

怎么得出這個(gè)結(jié)論的呢？我來(lái)給大家算算。位于海淀的首創(chuàng)悅榕匯推出712套自住房吸引了14.8萬(wàn)組家庭報(bào)名，在同一時(shí)間內(nèi)，住總?cè)f科·TBD萬(wàn)科天地推出990套自住房吸引了13萬(wàn)組家庭報(bào)名，符合條件的申請(qǐng)者和供給的比例高達(dá)200：1。也就是平均來(lái)說(shuō)，200個(gè)人里有一個(gè)能申請(qǐng)到。

設(shè)置了這么苛刻的申請(qǐng)條件，最后還是這么多符合條件的申請(qǐng)者。根據(jù)北京市新政，打算放開(kāi)一點(diǎn)點(diǎn)申請(qǐng)條件，我們估算這樣就意味著概率變成八百分之一。你要覺(jué)得你靠運(yùn)氣好就能申請(qǐng)到，那么我祝你好運(yùn)。

很多人以為共有產(chǎn)權(quán)擴(kuò)大了供給，房?jī)r(jià)就能降下來(lái)。實(shí)際情況是，2016年北京市實(shí)際新增商品房住宅用地38.9公頃，相當(dāng)于兩個(gè)鳥(niǎo)巢（鳥(niǎo)巢體育館占地面積就是20公頃）。僅僅是年度土地供應(yīng)量的1%被用來(lái)給老百姓住。

以廣州為代表的最火的新政是租售同權(quán)，以北京為代表最火的新政是共有產(chǎn)權(quán)，那么以上海為代表的最火的新政是什么呢？是只租不售。上海官員們發(fā)揮想象力、研究的新辦法，能不能解決問(wèn)題？

中國(guó)一線城市的租房人口比例是35%，和美國(guó)大城市幾乎完全一樣。只是租售比很低，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意味著如果買房后立即就租出去，租金不夠還月供。

不過(guò)，這對(duì)于每個(gè)買不起房而選擇先租房的年輕人來(lái)說(shuō)，從大的方面來(lái)說(shuō)其實(shí)已經(jīng)挺不錯(cuò)了，一線城市租售比普遍也就1%多一點(diǎn)點(diǎn)。

房東辛辛苦苦還銀行貸款，買下來(lái)一個(gè)1000萬(wàn)的房子，正常的年收益可達(dá)50萬(wàn)，一個(gè)月4萬(wàn)左右可以花，然而卻一個(gè)月不到1萬(wàn)租給你。這樣的租房市場(chǎng)難道沒(méi)有問(wèn)題嗎？

最近，上海公布將進(jìn)行3輪租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，建設(shè)近80萬(wàn)平方米約合1萬(wàn)套租賃住房，這些土地如果建商品房，價(jià)格全在10萬(wàn)/平米以上，這意味著上海已經(jīng)主動(dòng)放棄了至少800億元的財(cái)政收入。相當(dāng)于每個(gè)有幸能抽到房子的家庭收到了800萬(wàn)元的補(bǔ)貼。你覺(jué)得誰(shuí)能租到這樣的房子呢？

專家又說(shuō)了，只租不售能增加供給，供給增加，房租就降下來(lái)了。其實(shí)你懂的，又是胡說(shuō)八道。為什么呢？

把租金壓在這么低的水平、把土地出讓地塊設(shè)定在這么高的水平，就導(dǎo)致私營(yíng)的市場(chǎng)化的租房平臺(tái)輕易不敢進(jìn)入，最后接盤投標(biāo)的就還是國(guó)有的公租房管理公司。結(jié)果，你懂的，就是最需要公租房的人群根本申請(qǐng)不到。

我先給大家算筆賬，我們就拿北京朝陽(yáng)區(qū)的房子來(lái)做個(gè)例子。

排除父母一代的傳承，大部分80后，即使雙方都是佼佼者，假設(shè)夫妻兩方年薪加起來(lái)在50萬(wàn)元左右，2017年朝陽(yáng)區(qū)的平均房?jī)r(jià)大概在7萬(wàn)元左右，如果想購(gòu)入一套100平米的住房，那么房子總價(jià)加上稅款和裝修，總共需要800萬(wàn)元左右。

首付1/3，大約在240萬(wàn)元左右，按照最新的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，大概30年分期月供要還3.1萬(wàn)元人民幣。這也就是說(shuō)，一個(gè)年薪50萬(wàn)元的人，需要不吃不喝積攢5年，才能付得起首付，付清首付后月供每月還掉3.1萬(wàn)元之后，還剩余1萬(wàn)元。這1萬(wàn)元就是吃喝拉撒、子女教育和贍養(yǎng)老人的全部來(lái)源了。

然而這一切也都是有條件的，條件是夫妻雙方都不能換工作，也不能生病，否則隨時(shí)可能面臨還不上貸款的情況。

如果買不起房，那就租呢？綜上我對(duì)三大新政的盤點(diǎn)，對(duì)剛需族來(lái)說(shuō)，買房的負(fù)擔(dān)絲毫不會(huì)減輕，相反，租房的壓力正在逐步上升。如果薪水的漲幅跟不上房租的漲幅，未來(lái)這些80后的生活恐怕會(huì)更加艱辛。

現(xiàn)在的年輕人，不焦慮都難呀！