作為第一代主流地產(chǎn)商的代表，萬(wàn)達(dá)是最早從住宅銷(xiāo)售為主的開(kāi)發(fā)模式，轉(zhuǎn)為持有商業(yè)為主的企業(yè)或之一。

有朋友可能不同意，因?yàn)榧词沟浆F(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)的收入來(lái)源中，住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入仍占有相當(dāng)大的份額。但從具體產(chǎn)品形態(tài)看，住宅和商鋪銷(xiāo)售是為萬(wàn)達(dá)mall服務(wù)的。換句話說(shuō)，住宅和商鋪的銷(xiāo)售，是為了獲得現(xiàn)金流平衡，萬(wàn)達(dá)謀取的，是持有型物業(yè)。

分析萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型，有兩種。一種是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)層面的轉(zhuǎn)型，其實(shí)是多元化。即它從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入文化娛樂(lè)領(lǐng)域，經(jīng)由萬(wàn)達(dá)院線、萬(wàn)達(dá)電影，收購(gòu)了一批國(guó)外資產(chǎn)，成為全球最大的電影娛樂(lè)全產(chǎn)業(yè)鏈公司。

一種是萬(wàn)達(dá)起家的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，即其主營(yíng)業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，有過(guò)第一代第二代第三代的更迭，到了第四代，變身為萬(wàn)達(dá)文旅城。就萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)而言，以往的轉(zhuǎn)型，都是產(chǎn)品形態(tài)的嬗遞；最大的轉(zhuǎn)型動(dòng)作當(dāng)然是此次將文旅城和酒店賣(mài)給了融創(chuàng)、富力。

萬(wàn)達(dá)以630多億的價(jià)格，將13個(gè)文旅城和77個(gè)酒店資產(chǎn)包一起售出，幾乎所有人都覺(jué)得突然。都在問(wèn)：萬(wàn)達(dá)究竟發(fā)生了什么？

最近幾年，萬(wàn)達(dá)發(fā)起了數(shù)額巨大的海外投資，包括文化娛樂(lè)和商業(yè)地產(chǎn)。5月起，萬(wàn)達(dá)的海外項(xiàng)目融資受到影響，并不可避免地波及內(nèi)地項(xiàng)目。這是一個(gè)偶發(fā)因素，卻是促成王健林毅然將萬(wàn)達(dá)商業(yè)全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決定性因素。

從商業(yè)開(kāi)發(fā)量和持有規(guī)?？?，萬(wàn)達(dá)無(wú)疑是一個(gè)沉重的大象。且不說(shuō)它剛賣(mài)掉的13個(gè)文旅城和77個(gè)酒店，單單說(shuō)它截至7月26日已經(jīng)開(kāi)業(yè)的205個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)而言，就已是全球最大的商用物業(yè)持有者。

過(guò)去10多年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雖然在產(chǎn)品形態(tài)不斷迭代，但本質(zhì)上仍然是一種傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式：獲取土地-建設(shè)-銷(xiāo)售-運(yùn)營(yíng)。只是比大多數(shù)地產(chǎn)商多了“運(yùn)營(yíng)”一環(huán)。從全國(guó)城市的空間縱深來(lái)看，這種游戲還能持續(xù)。不過(guò)，王健林想換個(gè)玩法。

大約2014年底，王健林的想法逐漸清晰，化重為輕，萬(wàn)達(dá)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。代表性的事件，即是業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)的“萬(wàn)萬(wàn)合作”，也就是萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科的戰(zhàn)略合作。萬(wàn)萬(wàn)合作的簽約儀式是2015年5月14日，但雙方的接觸卻至少是在2015年初。萬(wàn)科對(duì)這項(xiàng)合作是高度重視的，還派了一位副總裁專(zhuān)門(mén)分管此事。

我個(gè)人了解到的情況是，王健林其實(shí)是想將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)悉數(shù)售予萬(wàn)科，就如同現(xiàn)在將萬(wàn)達(dá)文旅城售予融創(chuàng)和富力，但運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)?！叭绻膺_(dá)成，今天就沒(méi)有融創(chuàng)什么事了?！倍f(wàn)科也將牢牢地占據(jù)房企第一的位置。但我們看到的卻是，一年后，萬(wàn)萬(wàn)合作無(wú)疾而終。分手原因不足為外人道，也許是理念、目標(biāo)分歧，也許是寶萬(wàn)之爭(zhēng)分散了萬(wàn)科的部分精力吧。

也就是2015年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式邁開(kāi)了步子。

一方面，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資，引進(jìn)了新的模式。主要有兩種，一種是合作方出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)管理。比較有代表性的是與中信信托、民生信托的合作。近日鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬(wàn)達(dá)再次出售核心資產(chǎn)，其實(shí)是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后移交給投資方。

另一種是合作方出地，或部分投資，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)管理。比較有代表性的是北京槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這是在集體土地上建設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年上半年簡(jiǎn)報(bào)，上半年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9個(gè)；新發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)26個(gè)，均為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

另一方面，萬(wàn)達(dá)仍在為其重資產(chǎn)尋找潛在的買(mǎi)家。2017年7月，孫宏斌出現(xiàn)了。老王要找的買(mǎi)家，是一個(gè)決策快、說(shuō)話算數(shù)、好合作、“不扯淡的”，老孫全都符合?？少Y佐證的是，7月10日簽訂框架協(xié)議，融創(chuàng)未做盡調(diào)，就在7月19日與萬(wàn)達(dá)簽訂正式合同。

目前萬(wàn)達(dá)的貸款和債券約2000億元。包括兩個(gè)資產(chǎn)包售予融創(chuàng)富力后收回的630多億現(xiàn)金，累計(jì)擁有現(xiàn)金約1700億元。在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還有1000多億元的可售物業(yè)。僅以此簡(jiǎn)單計(jì)算，即使不再貸款和發(fā)債，萬(wàn)達(dá)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)（如果有的話）已然解除。

萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式是否成功，要看它的主要營(yíng)收和利潤(rùn)來(lái)源，不是銷(xiāo)售收入，而是來(lái)自持有型物業(yè)的租金。2016年租金在萬(wàn)達(dá)商業(yè)利潤(rùn)的占比，已經(jīng)超過(guò)50%，為195.8億元。按照王健林的說(shuō)法，租金收入的年增幅要在20%以上。

這意味著，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2017年的租金收入要達(dá)到230億元。按照這種增長(zhǎng)速度，大約6年后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的租金收入就有望達(dá)到800億元，純利可達(dá)400億元。這么一算，嚇了我一跟頭。當(dāng)然，這只是理論推算。如你所知，商業(yè)的未知和不確定，總是超乎想象。

再多說(shuō)幾句。我個(gè)人一直強(qiáng)調(diào)，商業(yè)的事情還是要用商業(yè)邏輯來(lái)解釋。非商業(yè)的猜測(cè)，也許1000種總會(huì)有一種接近真相，但永遠(yuǎn)不會(huì)是真相本身，除了滿足飯后八卦和陰謀論的好奇心，它大概率不會(huì)被證實(shí)或證偽。

萬(wàn)達(dá)的封閉性，讓包括我在內(nèi)的外人，對(duì)其企業(yè)文化，是不了解的。萬(wàn)達(dá)模式在獲取土地時(shí)所擁有的強(qiáng)悍話語(yǔ)權(quán)，一度讓包括我在內(nèi)的外人存有質(zhì)疑。但萬(wàn)達(dá)發(fā)展到今天，殊為不易。跳開(kāi)商業(yè)邏輯的踩踏，尤不可取。